Një marrëveshje qiraje ka aspekte të ndryshme. Një aspekt i rëndësishëm i kësaj është pronari dhe detyrimet që ai ka ndaj qiramarrësit. Pika fillestare në lidhje me detyrimet e pronarit është "kënaqësia që qiramarrësi mund të presë bazuar në marrëveshjen e qirasë". Mbi të gjitha, detyrimet e pronarit lidhen ngushtë me të drejtat e qiramarrësit. Në terma konkretë, kjo pikë fillestare do të thotë dy detyrime të rëndësishme për pronarin. Para së gjithash, detyrimi i Nenit 7: 203 BW për t'ia vendosur sendin qiramarrësit. Për më tepër, një detyrim mirëmbajtjeje zbatohet për pronarin, ose me fjalë të tjera rregullimin e defekteve në nenin 7: 204 të Kodit Civil Hollandez. Çfarë do të thotë saktësisht të dy detyrimet e pronarit, do të diskutohet rradhazi në këtë blog.
Vënia në dispozicion e pronës me qira
Në lidhje me detyrimin e parë kryesor të pronarit, neni 7: 203 i Kodit Civil Hollandez përcakton që pronari është i detyruar ta vendosë pronën me qira në dispozicion të qiramarrësit dhe ta lërë atë në masën e nevojshme për përdorimin e rënë dakord. Përdorimi i rënë dakord ka të bëjë, për shembull, me qira të:
- (hapësirë e pavarur ose jo e pavarur) e jetesës;
- hapësira e biznesit, në kuptimin e hapësirës me pakicë;
- hapësira dhe zyra të tjera biznesi siç përshkruhet në Nenin 7: 203a BW
Shtë e rëndësishme të përshkruhet qartë në kontratën e qirasë se cila përdorim është rënë dakord nga palët. Në fund të fundit, përgjigja në pyetjen nëse pronari ka përmbushur detyrimin e tij do të varet nga ajo që palët kanë përshkruar në marrëveshjen e qirasë në lidhje me destinacionin e pronës me qira. Prandaj është e rëndësishme jo vetëm të caktoni destinacionin, ose të paktën përdorimin, në qira, por edhe të përshkruani më në detaje atë që qiramarrësi mund të presë mbi bazën e tij. Në këtë kontekst, ka të bëjë, për shembull, me objektet themelore që janë të nevojshme për të përdorur pronën me qira në një mënyrë specifike. Për shembull, për përdorimin e një ndërtese si një hapësirë me pakicë, qiramarrësi gjithashtu mund të përcaktojë disponueshmërinë e një banaku, rafte fikse ose mure ndarëse dhe kërkesa krejtësisht të ndryshme për një hapësirë me qira, për shembull të destinuara për ruajtjen e letrës së mbeturinave ose skrapit të metaleve mund të vendosen në këtë kontekst të paraqitur.
Detyrimi i mirëmbajtjes (shlyerja e paracaktuar)
Në kontekstin e detyrimit të dytë kryesor të pronarit, neni 7: 206 i Kodit Civil Hollandez përcakton që pronari është i detyruar të rregullojë defektet. Ajo që do të kuptohet nga një defekt shtjellohet më tej në nenin 7: 204 të Kodit Civil: një defekt është një gjendje ose karakteristikë e pasurisë si rezultat i së cilës prona nuk mund t'i sigurojë qiramarrësit gëzimin që mund të presë në baza e marrëveshjes së qirasë. Për këtë çështje, sipas Gjykatës së Lartë, kënaqësia përfshin më shumë sesa vetëm gjendjen e pronës me qira ose pronat e saj materiale. Rrethana të tjera kufizuese të kënaqësisë gjithashtu mund të përbëjnë një defekt brenda kuptimit të nenit 7: 204 BW. Në këtë kontekst, merrni parasysh, për shembull, mundësinë e pritjes, qasjen dhe pamjen e pasurisë me qira.
Megjithëse është një term i gjerë, që përfshin të gjitha rrethanat që kufizojnë kënaqësinë e qiramarrësit, pritjet e qiramarrësit nuk duhet të tejkalojnë pritjet e një qiramarrësi mesatar. Me fjalë të tjera, kjo do të thotë që qiramarrësi nuk mund të presë më shumë sesa një pronë të mirëmbajtur. Përveç kësaj, kategori të ndryshme të objekteve me qira secila do të rrisë pritjet e veta, sipas praktikës gjyqësore.
Në çdo rast, nuk ka asnjë defekt nëse objekti i qirasë nuk i siguron qiramarrësit kënaqësinë e pritur si rezultat i:
- një rrethanë që i atribuohet qiramarrësit në bazë të fajit ose rrezikut. Për shembull, defektet e vogla në pronën me qira në funksion të shpërndarjes së rrezikut ligjor janë për llogari të qiramarrësit.
- Një rrethanë që lidhet personalisht me qiramarrësin. Kjo mund të përfshijë, për shembull, një kufi shumë të ulët të tolerancës në lidhje me zhurmat normale të jetesës nga qiramarrësit e tjerë.
- Një shqetësim aktual nga palët e treta, të tilla si zhurma e trafikut ose shqetësimi i zhurmës nga një tarracë pranë pronës me qira.
- Një pohim pa ndonjë shqetësim aktual, duke qenë një situatë në të cilën, për shembull, një fqinj i qiramarrësit vetëm pretendon të ketë të drejtën e kalimit nëpër kopshtin e qiramarrësit, pa e përdorur në të vërtetë.
Sanksionet në rast të shkeljes së detyrimeve kryesore nga pronari
Nëse pronari nuk është në gjendje ta bëjë pronën e marrë me qira në dispozicion të qiramarrësit në kohë, plotësisht ose fare, atëherë ka një mangësi nga ana e pronarit. E njëjta gjë vlen nëse ka një defekt. Në të dy rastet, mungesa përfshin sanksione për pronarin dhe i jep qiramarrësit një numër kompetencash në këtë kontekst, siç është pretendimi i:
- Pajtim. Qiramarrësi më pas mund të kërkojë nga pronari që ta vendosë pronën me qira në dispozicion në kohë, të plotë ose fare, ose të rregullojë defektin. Sidoqoftë, për sa kohë që qiramarrësi nuk kërkon që pronari të riparohet, pronari nuk mund të rregullojë defektin. Sidoqoftë, nëse ilaçi është i pamundur ose i paarsyeshëm, qiradhënësi nuk ka pse ta bëjë këtë. Nëse, nga ana tjetër, qiradhënësi refuzon riparimin ose nuk e bën atë me kohë, qiramarrësi mund të rregullojë defektin vetë dhe të zbresë shpenzimet e tij nga qiraja.
- Ulja e qirasë. Kjo është një alternativë për qiramarrësin nëse prona e marrë me qira nuk vihet në dispozicion në kohë ose plotësisht nga qiradhënësi, ose nëse ka një defekt. Ulja e qirasë duhet të kërkohet nga gjykata ose komiteti i vlerësimit të qirasë. Kërkesa duhet të paraqitet brenda 6 muajve pasi qiramarrësi të ketë raportuar defektin tek pronari. Nga ai moment, ulja e qirasë do të hyjë në fuqi. Sidoqoftë, nëse qiramarrësi lejon që kjo periudhë të skadojë, e drejta e tij për një ulje të qirasë do të zvogëlohet, por nuk do të kalojë.
- Përfundimi i marrëveshjes së qirasë nëse mungesa e qirasë e bën gëzimin plotësisht të pamundur. Nëse një defekt që qiradhënësi nuk ka për të rregulluar, për shembull sepse korrigjimi është i pamundur ose kërkon shpenzime që nuk mund të priten prej tij në rrethanat e dhëna, por kjo e bën kënaqësinë që qiramarrësi mund të presë plotësisht të pamundur, si qiramarrësi ashtu edhe qiradhënësi e shpërndan qiranë. Në të dy rastet, kjo mund të bëhet me anë të një deklarate jashtëgjyqësore. Sidoqoftë, shpesh, jo të gjitha palët pajtohen me shpërbërjen, kështu që procedurat ligjore duhet të ndiqen akoma.
- Kompensim. Kjo kërkesë i detyrohet vetëm qiramarrësit nëse mangësia, siç është prania e një defekti, mund t'i atribuohet pronarit. Kjo është rasti, për shembull, nëse defekti lindi pas lidhjes së qirasë dhe mund t'i atribuohet qiradhënësit sepse, për shembull, ai nuk ka kryer mirëmbajtje të mjaftueshme në pronën me qira. Por gjithashtu, nëse një defekt i caktuar ishte tashmë i pranishëm kur ishte lidhur qiraja dhe qiradhënësi ishte në dijeni të tij në atë kohë, duhet ta kishte njohur atë ose ta informonte qiramarrësin se prona e marrë me qira nuk e kishte defektin.
A jeni si qiramarrës ose pronar i përfshirë në mosmarrëveshje lidhur me atë nëse pronari i plotëson apo jo kushtet? Apo doni të dini më shumë për, për shembull, vendosjen e sanksioneve kundër pronarit? Pastaj kontaktoni Law & More. Tonë avokatët e pasurive të patundshme janë ekspertë në ligjin e qiradhënies dhe janë të lumtur t'ju ofrojnë ndihmë juridike ose këshilla. Nëse jeni qiramarrës ose pronar, në Law & More ne marrim një qasje personale dhe së bashku me ju do të rishikojmë situatën tuaj dhe do të përcaktojmë strategjinë (vijuese).