Tërheqja nga një blerje prone holandeze: kur është ende e mundur

Blerja e një prone në Holandë përfshin angazhime serioze ligjore. Mund të pyesni veten nëse mund të tërhiqeni pasi të keni bërë një ofertë ose të keni nënshkruar një kontratë.

Sipas ligjit holandez, blerësit privatë kanë një periudhë tre-ditore për t'u tërhequr nga një blerje prone pa ndonjë pasojë financiare ose pa pasur nevojë të japin një arsye. Kjo mbrojtje vlen posaçërisht për konsumatorët që blejnë prona banimi, jo për blerësit ose investitorët profesionistë.

Përtej kësaj periudhe qetësimi, opsionet tuaja bëhen më të kufizuara dhe varen nga rrethana specifike. Ju mund të jeni ende në gjendje të tërhiqeni bazuar në kushtet kontraktuale, si klauzolat e financimit ose rezultatet e studimit strukturor.

Në disa raste, defektet e fshehura ose dështimet e shitësit për të përmbushur detyrimet e tij mund t'ju japin baza ligjore për të ndërprerë marrëveshjen.

Kuptimi i procesit të blerjes së pronës në Holandë

Procesi holandez i blerjes së pronave ndjek një kuadër të strukturuar ligjor që kalon nëpër faza të dallueshme, nga shikimi i pronave deri te regjistrimi përfundimtar. Çdo hap përfshin kërkesa specifike ligjore dhe profesionistë që sigurojnë që transaksioni të përmbushë standardet e ligjit holandez të pasurive të paluajtshme.

Fazat kryesore në blerjen e pronës në Holandë

Procesi fillon kur angazhoni një makelaar (agjent pasurish të paluajtshme) për t'ju ndihmuar të gjeni prona të përshtatshme në Holandë. Zakonisht punoni me një makelaar gjatë gjithë kërkimit tuaj, ndryshe nga disa vende të tjera ku mund të përfshihen agjentë të shumtë.

Pasi të gjeni një pronë, ju bëni një ofertë përmes makelaar-it tuaj. Agjenti negocion me shitësin në emrin tuaj për të arritur një marrëveshje verbale mbi çmimin dhe kushtet.

Kjo marrëveshje verbale nuk është ligjërisht e detyrueshme, gjë që ju jep njëfarë fleksibiliteti në këtë fazë të hershme. Pas arritjes së një marrëveshjeje verbale, përfaqësuesi i shitësit përgatit një marrëveshje paraprake blerjeje.

Zakonisht keni disa ditë për ta shqyrtuar këtë dokument para se ta nënshkruani. Në momentin që të dyja palët nënshkruajnë marrëveshjen e blerjes, transaksioni bëhet ligjërisht i detyrueshëm me pak përjashtime.

Pas marrëveshjes së nënshkruar, ju organizoni një kredi hipotekare, kryeni inspektime të pronës nëse është e nevojshme dhe përgatiteni për transferimin përfundimtar. Noteri merret me përfundimin e shitjes dhe regjistron pronën në emrin tuaj në Kadastër.

Roli i marrëveshjes së blerjes

Marrëveshja e blerjes është dokumenti më kritik në transaksionet holandeze të pronave. Kur ju dhe shitësi nënshkruani këtë kontratë, ajo menjëherë bëhet ligjërisht e detyrueshme sipas ligjit holandez të pasurive të paluajtshme.

Nuk mund ta ndërroni mendjen thjesht më pas pa u përballur me pasoja serioze financiare. Kjo marrëveshje përmban të gjitha kushtet e shitjes, duke përfshirë çmimin e blerjes, shumën e depozitës, datën e përfundimit dhe çdo kusht të veçantë.

Klauzolat standarde zakonisht përfshijnë një kusht financimi që ju mbron nëse nuk mund të siguroni një kredi hipotekare. Ajo që duhet të paraqisni rrjedh nga vetë formulimi i klauzolës; modelet standarde kërkojnë një ankesë të dokumentuar mirë, që në praktikë do të thotë një ose më shumë refuzime me shkrim nga një huadhënës.

Kontrata gjithashtu përmban periudhën statutore tre-ditore të reflektimit për pronat banesore. Gjatë këtyre tre ditëve, një blerës privat mund të tërhiqet pa dhënë një arsye.

Periudha fillon ditën pasi blerësi të marrë marrëveshjen e blerjes të nënshkruar nga të dyja palët, jo në ditën e nënshkrimit.

Rëndësia ligjore e noterit dhe e Kadastrës

Noteri shërben si një profesionist ligjor i paanshëm i cili siguron që transferimi i pronës të ndjekë ligjin holandez të pronës . Ju nuk mund të kryeni një blerje prone në Holandë pa përfshirjen e një noteri.

Noteri kontrollon nëse shitësi e zotëron realisht pronën, verifikon nëse nuk ka borxhe ose pretendime të fshehura kundër saj dhe siguron që të përmbushen të gjitha kërkesat ligjore. Noteri përgatit aktin e transferimit, i cili është dokumenti zyrtar që transferon pronësinë nga shitësi tek ju.

Të dyja palët e nënshkruajnë këtë akt në zyrën e noterit, zakonisht disa javë pas nënshkrimit të marrëveshjes së blerjes. Noteri më pas e regjistron aktin në Kadastër.

Kadastra është regjistri holandez i tokës që mban të dhëna zyrtare për të gjitha pronësitë e pronave në Holandë. Kur noteri regjistron aktin tuaj të transferimit, pronësia juaj bëhet regjistër publik.

Ky regjistrim ofron provë ligjore se ju zotëroni pronën dhe mbron të drejtat tuaja të pronësisë.

Bazat ligjore për tërheqjen nga blerja e një prone

Ligji holandez parashikon rrethana specifike sipas të cilave blerësit mund të tërhiqen ligjërisht nga një marrëveshje blerjeje prone. Këto përfshijnë periudhat statutore të ftohjes, kushtet kontraktuale që lidhen me financimin ose inspektimet dhe situatat kur shitësi nuk i përmbush detyrimet e tij.

Periudha statutore e qetësimit

Një blerës privat i një shtëpie ka një periudhë statutore për t'u qetësuar prej tre ditësh sipas nenit 7:2 të Kodit Civil. Kjo periudhë fillon ditën pas marrjes së marrëveshjes së blerjes nga të dyja palët.

Gjatë këtyre tre ditëve, ju mund të tërhiqeni nga blerja pa dhënë asnjë arsye. Periudha e qetësimit zbatohet automatikisht sipas ligjit holandez.

Nuk keni nevojë të justifikoni vendimin tuaj ose të provoni asgjë. Megjithatë, duhet të paraqisni tërheqjen tuaj me shkrim përpara se të skadojë periudha tre-ditore.

Tre ditët janë ditë kalendarike dhe jo ditë pune, por dy rregulla e zgjasin periudhën. Ajo nuk përfundon kurrë të shtunën, të dielën ose në një festë zyrtare të njohur përgjithësisht, dhe zgjatet aq sa është e nevojshme në mënyrë që të përmbajë të paktën dy ditë që nuk janë asnjëra prej tyre.

Nëse e merrni marrëveshjen e nënshkruar të martën, periudha fillon nga e mërkura dhe përfundon të premten në orën 23:59. Nëse e merrni të enjten, periudha do të zgjasë nga e premtja deri të dielën, kështu që zgjatet deri në fund të së hënës. Kjo mbrojtje ekziston për t'ju dhënë kohë të rishqyrtoni vendimin tuaj.

Mund ta përdorni këtë periudhë për të shqyrtuar detajet e kontratës, për të rishqyrtuar financat tuaja ose thjesht për të ndryshuar mendje.

Klauzolat e kushteve të financimit

Shumica e marrëveshjeve holandeze të blerjes së pronave përfshijnë një kusht financimi ( financieringsvoorbehoud ). Ky klauzolë ju mbron nëse nuk mund të siguroni një hipotekë.

Ju duhet të aplikoni në mënyrë aktive për financim dhe të demonstroni përpjekje të vërteta për ta marrë atë. Kushti i financimit përcakton një afat kohor brenda të cilit duhet të rregulloni hipotekën tuaj.

Kjo zakonisht është katër javë nga nënshkrimi i marrëveshjes së blerjes. Nëse kërkesa juaj për kredi hipotekare refuzohet, mund të tërhiqeni nga kontrata pa penalizim.

Kërkesat kryesore për përdorimin e kësaj klauzole:

• Aplikoni për një hipotekë brenda një afati të arsyeshëm
• Jepni prova të refuzimit të hipotekës suaj
• Njoftoni shitësin para afatit të përcaktuar në kontratë
• Veproni me mirëbesim gjatë gjithë procesit

Ju nuk mund ta përdorni kushtin e financimit nëse nuk aplikoni për një hipotekë ose qëllimisht sabotoni aplikimin tuaj. Kodi Civil Holandez kërkon që të dyja palët të veprojnë në mënyrë të arsyeshme dhe të drejtë.

Klauzolat kushtëzuese: inspektimi i ndërtimit dhe më shumë

Marrëveshjet e blerjes shpesh përmbajnë klauzola shtesë kushtëzuese ( ontbindende voorwaarden ). Këto klauzola lejojnë tërheqjen në rrethana specifike.

Një kusht për inspektimin e ndërtesës është një nga më të zakonshmet. Klauzola e inspektimit të ndërtesës ju lejon të tërhiqeni nëse një inspektim profesional zbulon defekte serioze.

Ju duhet të organizoni inspektimin brenda afatit të rënë dakord, zakonisht brenda dy javësh nga nënshkrimi. Klauzola duhet të specifikojë se çfarë përbën bazë për tërheqje.

Klauzolat e tjera të zakonshme kushtëzuese përfshijnë:

• Shitja e shtëpisë suaj aktuale – mund të tërhiqeni nëse prona juaj ekzistuese nuk shitet
• Çështje të zonimit ose lejeve – tërheqja nëse përdorimi i synuar nuk lejohet
• Shqetësimet mjedisore – zbulimin e ndotjes së tokës ose problemeve të tjera mjedisore

Çdo klauzolë duhet të përcaktohet qartë në marrëveshjen e blerjes. Kushtet duhet të jenë specifike dhe të matshme.

Klauzolat e paqarta mund të mos qëndrojnë nëse kundërshtohen.

Tërheqje për shkak se shitësi është në mungesë pagese

Sipas ligjit holandez, ju mund të tërhiqeni nëse shitësi nuk i përmbush detyrimet e tij kontraktuale. Kjo quhet kontratë e detyrueshme për shitje.

Shitësi duhet të jetë në shkelje përpara se të mund ta ushtroni këtë të drejtë. Zakonisht duhet të dërgoni më parë një njoftim zyrtar ( ingebrekestelling ).

Ky njoftim i jep shitësit një afat të arsyeshëm për të korrigjuar problemin. Nëse ata nuk e përmbushin këtë detyrim, ju mund të tërhiqeni nga kontrata.

Arsyet e vlefshme përfshijnë:

• Shitësi refuzon të përfundojë shitjen
• Prona ka defekte të mëdha të pazbuluara
• Shitësi nuk mund të ofrojë titull të qartë ligjor
• Shitësi nuk arrin të lirojë pronën brenda datës së rënë dakord

Shkelja duhet të jetë mjaftueshëm e konsiderueshme për të justifikuar tërheqjen. Çështjet e vogla në përgjithësi nuk përbëjnë bazë për ndërprerjen e kontratës sipas Kodit Civil Holandez.

Ju mund të keni të drejtë për kompensim për dëmet përveç tërheqjes nga marrëveshja.

Periudha e qetësimit në detaje

Kur nënshkruani një marrëveshje blerjeje për një pronë holandeze, keni një periudhë statutore tre-ditore për t'u tërhequr pa penalizim. Kjo mbrojtje zbatohet posaçërisht për blerësit privatë dhe ndjek rregulla strikte kohore të përcaktuara në ligjin holandez.

Kohëzgjatja dhe baza ligjore

Periudha e qetësimit zgjat tre ditë dhe përcaktohet në Nenin 7:2(2) të Kodit Civil Holandez. Ky ligj ju mbron si blerës privat që nuk blen pronë për qëllime biznesi.

Periudha zbatohet kur blini një shtëpi banimi ose pronë pushimi, por jo nëse po blini për investim ose për qëllime qiraje. Tre ditët fillojnë në mesnatë të ditës pasi të keni marrë një kopje të marrëveshjes së blerjes të nënshkruar nga ju dhe shitësi.

Mbaron në orën 23:59 të ditës së tretë. Nëse dita e fundit bie të shtunën, të dielën ose në një festë zyrtare, periudha zgjatet automatikisht në ditën tjetër të punës.

Të paktën dy nga tre ditët duhet të jenë ditë pune. Nëse ky kusht nuk plotësohet, periudha zgjatet më tej.

Kodi Civil Holandez kërkon këtë periudhë qetësimi në të gjitha marrëveshjet e blerjes së banesave. Shitësit nuk mund ta zvogëlojnë ose heqin këtë të drejtë, megjithëse palët mund të bien dakord ta zgjasin atë.

Si ta ushtroni të drejtën e anulimit

Ju mund ta anuloni blerjen në çdo kohë gjatë periudhës së reflektimit pa dhënë një arsye. Ligji nuk kërkon që ju ta anuloni me shkrim, por shumica e marrëveshjeve të blerjes përcaktojnë njoftimin me shkrim.

Dërgimi i një anulimi me shkrim ju mbron nga mosmarrëveshjet në lidhje me kohën. Shitësi duhet ta marrë anulimin tuaj përpara se të përfundojë periudha e qetësimit.

Nuk mund të keni vepruar tashmë sipas marrëveshjes përpara anulimit. Dërgoni njoftimin tuaj me postë të regjistruar ose me email për të krijuar një regjistrim të qartë.

Ju nuk i detyroheni shitësit asnjë kompensim ose tarifë kur anuloni gjatë kësaj periudhe. Marrëveshja e blerjes bëhet e pavlefshme sikur të mos kishte ekzistuar kurrë.

Përjashtimet dhe kufizimet

Periudha e qetësimit vlen vetëm për blerësit privatë që blejnë pronë banesore për përdorim personal. Ju nuk e keni këtë të drejtë nëse jeni blerës profesional ose blini përmes një biznesi.

Periudha juaj e qetësimit nuk zbatohet nëse:

• Po blini pronë për qëllime qiraje ose investimi
• Ju po veproni në një kapacitet profesional
• Ju jeni shitësi në transaksion
• Ju keni vepruar tashmë sipas marrëveshjes

Nëse anuloni dhe më pas nënshkruani një marrëveshje tjetër blerjeje për të njëjtën pronë me të njëjtin shitës brenda gjashtë muajsh, nuk përfitoni një periudhë të dytë qetësimi. Pasi të skadojnë tre ditët, mund të tërhiqeni vetëm nëpërmjet kushteve specifike të shkruara në marrëveshjen tuaj të blerjes, siç janë klauzolat e financimit ose të studimit strukturor.

Tërheqja pas periudhës së qetësimit

Pasi të mbarojë periudha e qetësimit, në përgjithësi nuk mund të tërhiqeni nga një blerje prone holandeze pa pasoja. Megjithatë, kushtet specifike të kontratës, problemet e financimit ose zbulimi i defekteve të fshehura mund të ofrojnë ende baza ligjore për të dalë nga marrëveshja.

Kushtet dhe eventualitetet e kontratës

Marrëveshjet holandeze të blerjes së pronave zakonisht përfshijnë kushte që ju lejojnë të tërhiqni kredinë pa humbur depozitën tuaj. Më i zakonshmi është kushti i financimit , i cili ju mbron nëse kërkesa juaj për hipotekë refuzohet.

Ju duhet të tregoni se keni bërë përpjekje të arsyeshme për të siguruar financim brenda afatit të caktuar kohor. Kontrata mund të përfshijë edhe një kusht për inspektimin strukturor .

Kjo klauzolë ju jep të drejtën që prona të inspektohet profesionalisht. Nëse inspektimi zbulon probleme të rëndësishme, ju mund të negocioni riparime, të kërkoni një ulje të çmimit të blerjes ose të ndërpresni marrëveshjen.

Një kusht vlerësimi ju mbron nëse prona vlerësohet për më pak se çmimi i blerjes i rënë dakord. Kur vlerësimi i bankës është më i ulët se sa pritej, ju mund ta përdorni këtë kusht për të rinegociuar kushtet ose për t'u tërhequr nga kontrata.

Disa kontrata përfshijnë një klauzolë që i kërkon shitësit të paraqesë dokumentacion specifik, siç janë lejet e ndërtimit ose certifikatat e energjisë. Mosmarrja e këtyre dokumenteve brenda afatit të caktuar mund të lejojë tërheqjen.

Çështje që lidhen me financimin ose vlerësimin

Nëse kërkesa juaj për kredi hipotekare refuzohet dhe keni një kusht financimi të vlefshëm, mund ta tërhiqni pa penalitet. Garancia bankare që keni dhënë do të kthehet e plotë.

Ju duhet të njoftoni shitësin dhe agjentin e pasurive të paluajtshme me shkrim sapo të merrni refuzimin. Kushti i financimit zakonisht përcakton një afat kohor dhe një shumë maksimale të kredisë hipotekare.

Nuk mund të tërhiqeni nëse nuk keni aplikuar për financim menjëherë ose nëse keni aplikuar për më pak se shuma e përcaktuar në kontratë. Kur vlerësimi i pronës nuk është më i lartë se çmimi i blerjes, keni disa mundësi.

Mund t’i kërkoni shitësit të ulë çmimin për t’u përputhur me vlerësimin. Si alternativë, mund ta mbuloni diferencën me kursime shtesë.

Nëse asnjëra nga opsionet nuk funksionon dhe keni një kusht vlerësimi, mund ta lini kontratën të dalë.

Ndikimi i zbulimit të defekteve të fshehura

Defektet e fshehura janë probleme serioze që ekzistonin para blerjes, por që nuk u zbuluan dhe nuk mund të ishin zbuluar në mënyrë të arsyeshme gjatë një shikimi normal. Shembujt përfshijnë dëmtime strukturore, probleme të rënda me lagështinë ose tokë të kontaminuar.

Shitësi ka detyrim ligjor t'ju informojë për çdo defekt që di. Nëse zbuloni defekte të fshehura pas nënshkrimit, por para përfundimit, mund të jeni në gjendje të tërhiqeni ose të kërkoni kompensim.

Ju duhet të provoni se defekti nuk ishte i dukshëm gjatë shikimeve dhe se shitësi e dinte ose duhej ta kishte ditur këtë. Një marrëveshje zgjidhjeje midis jush dhe shitësit mund ta zgjidhë problemin pa anuluar kontratën.

Kjo mund të përfshijë një ulje të çmimit të blerjes, riparime të përfunduara para transferimit ose kompensim të paguar në përfundim. Nëse shitësi refuzon të negociojë dhe defekti ndikon ndjeshëm në vlerën ose sigurinë e pronës, ju mund të ndërmerrni veprime ligjore për të anuluar kontratën.

Defektet e fshehura dhe përgjegjësia e shitësit

Defektet e fshehura në pasuritë e patundshme holandeze mund të ofrojnë bazë ligjore për blerësit që të kërkojnë kompensim ose potencialisht të tërhiqen nga një blerje e përfunduar. Ligji holandez i pronës u vendos shitësve detyrime specifike për të zbuluar problemet e njohura, ndërsa blerësit duhet gjithashtu të ndërmarrin hapa të arsyeshëm për të inspektuar pronën para se të finalizojnë transaksionin.

Përkufizimi dhe shembuj të defekteve të fshehura

Një defekt i fshehur sipas ligjit holandez është një defekt material që nuk ishte i dukshëm gjatë një inspektimi standard të pronës dhe nuk u zbulua nga shitësi. Defekti duhet të jetë mjaftueshëm serioz për të penguar përdorimin normal të pronës ose për të ulur ndjeshëm vlerën e saj.

Shembuj të zakonshëm përfshijnë çarje të fshehura në themele, dëmtime të fshehura nga uji pas mureve, probleme strukturore të maskuara nga rinovimet e fundit ose sisteme elektrike me defekte që nuk janë të dukshme gjatë shikimit. Një çati që rrjedh dhe është lyer, një dysheme në prag të shembjes ose zona të mbuluara me myk të fshehura nga mobiljet gjithashtu kualifikohen.

Për të ngritur një kërkesë për defekt të fshehur, duhet të provoni se defekti ekzistonte në kohën e shitjes, nuk ishte i njohur për ju pavarësisht inspektimit të arsyeshëm dhe ndikon materialisht në vlerën ose funksionalitetin e pronës. Problemet e vogla kozmetike ose problemet që mund të keni vënë re gjatë një inspektimi të duhur zakonisht nuk kualifikohen.

Barra e provës bie mbi ju si blerës. Ju nevojiten raporte inspektimi profesionale, fotografi dhe vlerësime ekspertësh për të demonstruar ashpërsinë dhe natyrën e fshehur të defektit.

Detyrimet ligjore të zbulimit për shitësit

Shitësit në Holandë duhet të zbulojnë në mënyrë proaktive të gjitha defektet materiale të njohura që mund të ndikojnë në vendimin tuaj për blerje ose në vlerën e pronës. Ky detyrim shtrihet përtej thjesht përgjigjes së pyetjeve tuaja të drejtpërdrejta.

Ligji holandez kërkon që shitësit të veprojnë me mirëbesim dhe të japin informacion të plotë në lidhje me gjendjen e pronës. Ata nuk mund të heshtin për problemet e njohura duke shpresuar që ju nuk do t'i zbuloni ato.

Kjo përfshin dëmtime të mëparshme nga uji, riparime strukturore, mosmarrëveshje kufitare ose shqetësime mjedisore. Shumica e marrëveshjeve të blerjes përmbajnë një garanci standarde ku shitësi garanton se prona është e përshtatshme për përdorim normal banimi.

Nëse shitësi fsheh me vetëdije defektet, ai përballet me përgjegjësi të konsiderueshme, duke përfshirë kostot e riparimit, uljen e çmimit ose anulimin e plotë të kontratës. Parimi i transparencës do të thotë që shitësit duhet të komunikojnë çdo çështje që mund të ndikojë në mënyrë të arsyeshme në transaksion.

Hapat e veprimit për blerësit që zbulojnë defekte

Nëse zbuloni një defekt të fshehur pas blerjes, dokumentoni menjëherë gjithçka me fotografi të hollësishme dhe përshkrime me shkrim. Merrni raporte inspektimi profesionale dhe vlerësime ekspertësh për të vërtetuar natyrën dhe ashpërsinë e defektit.

Shkruajini shitësit pa vonesë, duke përshkruar defektin dhe pasojat e tij. Një blerës që zbulon një mospërputhje duhet ta njoftojë shitësin brenda një kohe të arsyeshme nga zbulimi i saj (neni 7:23 lid 1 BW). Periudha e caktuar dy-mujore në atë nen zbatohet vetëm për blerjet e mallrave të luajtshme nga konsumatorët, kështu që nuk rregullon blerjen e një shtëpie; ajo që llogaritet si një kohë e arsyeshme këtu varet nga rrethanat. Një blerës që pret humbet të drejtën për t'u ankuar plotësisht, prandaj njoftimi duhet të dërgohet sapo të identifikohet defekti dhe jo pasi të jetë përfunduar raporti i ekspertit.

Mjetet tuaja ligjore përfshijnë kërkimin e kompensimit për kostot e riparimit, negocimin e një uljeje çmimi ose, në raste serioze, anulimin e plotë të marrëveshjes së blerjes. Ju duhet të tregoni se defekti ekzistonte në shitje, nuk ishte i zbulueshëm përmes një inspektimi të arsyeshëm dhe ndikon materialisht në përdorimin ose vlerën e pronës.

Angazhoni një avokat holandez të pronave për të vlerësuar fuqinë e kërkesës suaj dhe për të negociuar me shitësin. Procedurat gjyqësore mund të bëhen të nevojshme për defekte të konsiderueshme kur shitësi refuzon përgjegjësinë.

Pasojat financiare dhe ligjore të tërheqjes

Tërheqja nga një blerje prone holandeze jashtë territorit të lejuar mbart penalitete të rënda financiare . Ju mund të humbni depozitën tuaj, të përballeni me kërkesa për dëmshpërblim dhe të mbeteni përgjegjës për kosto të caktuara edhe nëse shitja nuk përfundon.

Konfiskimi i depozitës dhe garancisë bankare

Kur nënshkruani një marrëveshje blerjeje prone në Holandë, zakonisht paguani një depozitë prej 10% të çmimit të blerjes brenda një afati të caktuar kohor. Nëse tërhiqeni pa baza të vlefshme ligjore, shitësi mund ta mbajë të gjithë këtë depozitë si kompensim për shkeljen tuaj të kontratës.

Kjo vlen pavarësisht nëse e keni paguar depozitën drejtpërdrejt apo keni dhënë një garanci bankare. Një garanci bankare shërben për të njëjtin qëllim si një depozitë në para të gatshme.

Banka juaj premton ta paguajë shitësin nëse nuk arrini ta përfundoni blerjen. Shitësi mund të kërkojë shumën e plotë të garantuar nëse tërhiqeni në mënyrë të paligjshme.

Ju nuk mund ta parandaloni këtë pagesë duke i dhënë udhëzime bankës suaj që të anulojë garancinë pasi të nënshkruhet kontrata. Megjithatë, konfiskimi nuk është automatik. Sipas modeleve standarde, shitësi duhet së pari ta njoftojë blerësin me shkrim për shkelje dhe të lejojë periudhën e përcaktuar në kontratë, zakonisht tetë ditë, përpara se ta zgjidhë marrëveshjen dhe të kërkojë penalizimin.

As noteri që mban depozitën nuk do ta lirojë atë me kërkesën e njërës palë. Kur blerësi dhe shitësi nuk bien dakord se kush ka të drejtë për paratë, ato i mbeten noterit derisa të arrijnë një marrëveshje ose të vendosë një gjykatë.

Kompensimi dhe penalitetet e mundshme

Përveç humbjes së depozitës suaj, mund të përballeni me kërkesa shtesë për kompensim nga shitësi. Ligji holandez i lejon shitësit të kërkojë dëmshpërblim që tejkalon shumën e depozitës nëse mund të provojë humbjet reale.

Këto mund të përfshijnë kostot e mbajtjes së pronës jashtë tregut, ndryshimet në çmime nëse ia shesin një blerësi tjetër për një çmim më të ulët ose shpenzimet e bëra në përgatitje për shitjen. Marrëveshja e blerjes shpesh përfshin klauzola penalizuese që specifikojnë shuma fikse kompensimi.

Në modelet standarde shifra është dhjetë përqind e çmimit të blerjes. Një gjykatë mund të zvogëlojë një penalitet kontraktual kur rezultati përndryshe do të ishte haptazi i padrejtë (neni 6:94 BW), por e përdor këtë pushtet me kursim.

Ju mbeteni përgjegjës për këto penalitete edhe pas konfiskimit të depozitës suaj, megjithëse gjykatat mund ta kompensojnë depozitën me shumën totale të detyruar.

Kostot dhe detyrimet: tarifat noteriale dhe taksat

Ju mbeteni përgjegjës për disa kosto transaksioni edhe nëse blerja nuk përfundon. Puna që noteri ka kryer tashmë duhet të paguhet edhe nëse shitja nuk përfundon kurrë.

Tarifat noteriale nuk janë të përcaktuara me ligj: çdo noter përcakton tarifën e vet, dhe ajo që duhet paguar nëse akti nuk ekzekutohet kurrë varet nga puna e bërë tashmë. Nëse akti është ekzekutuar dhe regjistruar, duhet paguar edhe taksa e transferimit .

Normat e taksës së transferimit dhe kushtet e përjashtimit për blerësit e rinj për herë të parë përcaktohen çdo vit në legjislacionin tatimor dhe publikohen nga Belastingdienst; një normë e ndryshme zbatohet për një shtëpi që blerësi do ta zërë nga ajo e blerë si investim. Pasi transferimi të jetë regjistruar, taksa nuk mund të kërkohet vetëm sepse blerësi pendohet për blerjen.

Kostot shtesë mund të përfshijnë tarifa vlerësimi, kosto anketimi dhe shpenzime ligjore nëse shitësi ndërmerr veprime për të zbatuar kontratën. Huadhënësi juaj i hipotekës mund të kërkojë gjithashtu tarifa anulimi nëse keni siguruar financim, por nuk keni më nevojë për të.

Procedurat dhe formalitetet e anulimit

Ju duhet të informoni me shkrim si shitësin ashtu edhe noterin nëse dëshironi të tërhiqeni nga blerja. Dërgoni njoftimin e tërheqjes me postë të regjistruar për të krijuar provë të dorëzimit.

Përfshi adresën e pronës, datën e kontratës dhe deklaratën tuaj të qartë se po tërhiqeni nga marrëveshja. Tregoni bazat tuaja ligjore për tërheqje nëse besoni se keni arsye të vlefshme, siç janë dështimet e eventuale.

Mos e njoftoni thjesht tërheqjen tuaj pa shpjegime, pasi kjo sugjeron që ju pranoni pasojat financiare. Noteri më pas do të ndalojë procesin e transferimit dhe do të informojë të gjitha palët e përfshira, përfshirë huadhënësit hipotekarë dhe Regjistrin e Tokave.

Gjithashtu, duhet të kontaktoni menjëherë ofruesin e kredisë hipotekare për të anuluar aplikimin tuaj për kredi dhe çdo akt hipotekar që lidhet me të. Veproni shpejt për të minimizuar kostot dhe tarifat shtesë që vazhdojnë të grumbullohen gjatë procesit të anulimit.

Transferimi i pronësisë dhe finalizimi

Transferimi i pronësisë bëhet ligjërisht i detyrueshëm pasi akti i transferimit nënshkruhet te noteri dhe regjistrohet në Kadastër. Deri në këtë pikë, disa mundësi tërheqjeje mund të ekzistojnë ende, por më pas transaksioni është i plotë dhe i pakthyeshëm.

Akti i transferimit dhe regjistrimi në Kadastër

Akti i transferimit është dokumenti ligjor që transferon zyrtarisht pronësinë e pronës nga shitësi tek ju. Një noter e përgatit këtë akt bazuar në kushtet e rëna dakord në marrëveshjen tuaj të blerjes.

Dokumenti duhet të përfshijë të gjitha detajet kryesore, siç janë çmimi i blerjes, përshkrimi i pronës dhe çdo kusht i veçantë. Ju bëheni pronar ligjor vetëm pasi të keni kryer dy hapa.

Së pari, ju dhe shitësi duhet ta nënshkruani aktin e pronësisë në zyrën e noterit. Së dyti, noteri e paraqet aktin në Kadastër (Regjistrin e Tokave) për regjistrim zyrtar.

Noteri e shqyrton aktin me të dyja palët para nënshkrimit. Ata shpjegojnë dispozitat kryesore dhe verifikojnë që të gjitha detajet përputhen me marrëveshjen tuaj të blerjes.

Kjo siguron që ju të kuptoni se çfarë po nënshkruani dhe që transaksioni të jetë në përputhje me ligjin holandez.

Përfundimi në zyrën e noterit

Takimi përmbyllës në zyrën e noterit është kur pronësia zyrtarisht ndërron duar. Gjatë këtij takimi, ju nënshkruani aktin e transferimit dhe zakonisht merrni çelësat e pronës suaj të re.

Noteri merret me të gjitha rregullimet financiare, duke përfshirë transferimin e fondeve te shitësi dhe pagesën e taksës së transferimit. Noteri gjithashtu verifikon që të gjitha tarifat dhe taksat janë paguar saktë.

Ata kontrollojnë për çdo borxh të papaguar ose çështje ligjore të lidhura me pronën. Kjo ju mbron nga problemet e trashëgimisë me pronën.

Tërheqja në minutën e fundit

Tërheqja pas nënshkrimit të aktit të transferimit nuk është ligjërisht e mundur. Pasi akti të nënshkruhet dhe të regjistrohet në Kadastër, transaksioni është përfundimtar dhe detyrues.

Ju nuk mund ta anuloni transferimin e pronësisë në këtë fazë. Nëse përpiqeni të tërhiqeni pak para emërimit të noterit, përballeni me pasoja të rënda financiare.

Shitësi mund të kërkojë dëmshpërblim, shpesh deri në 10% të çmimit të blerjes. Gjithashtu mund të humbisni depozitën tuaj dhe të përballeni me shpenzime shtesë ligjore.

Vetëm bazat e vlefshme ligjore ose klauzolat specifike të kontratës lejojnë tërheqjen në këtë fazë të vonë pa penalitete.

Pyetjet më të shpeshta

Blerësit që tërhiqen nga blerjet e pronave në Holandë përballen me rregulla specifike ligjore që përcaktojnë nëse ata mund të tërhiqen pa pasoja. Periudha e qetësimit ofron mbrojtje fillestare, por koha dhe rrethanat e tërheqjes ndikojnë ndjeshëm në rezultatet financiare dhe ligjore.