Si qiramarrës në Holandë, ju keni dy të drejta thelbësore: gëzimin e qetë të pronës dhe mbrojtjen kundër qiradhënësit që mund ta përfundojë kontratën tuaj të qirasë me dëshirë. Këto të drejta vazhdojnë edhe pasi qiradhënësi ta shesë pronën, dhe ato gjithashtu ju japin hapësirë, brenda kufijve, për të ndarë shtëpinë ose hapësirën e biznesit tuaj me dikë tjetër.
Ky artikull shqyrton dy situata përtej këtyre të drejtave thelbësore: çfarë ndodh me pozicionin tuaj kur prona i transferohet një pronari të ri dhe kur ju lejohet ta jepni me nënqira.
Çfarë ndodh me qiranë tuaj kur qiradhënësi e shet pronën?
Nëse qiradhënësi juaj e shet pronën me qira, qiraja juaj nuk përfundon. Pronari i ri merr përsipër të drejtat dhe detyrimet e qiradhënësit sipas kontratës së qirasë me ligj.
Ne trajtuam të drejtën tuaj për gëzim të qetë në artikullin tonë mbi detyrimet e qiradhënësit , dhe të drejtën tuaj për mbrojtje nga qiraja në një artikull të veçantë mbi mbrojtjen nga qiraja . Ky artikull shqyrton dy të drejta të tjera që keni përtej këtyre: pozicionin tuaj kur prona shitet dhe të drejtën tuaj për ta dhënë me nënqira.
A e përfundon shitja e pronës qiranë tuaj?
Neni 7:226 i Kodit Civil Holandez (Burgerlijk Wetboek, BW), i cili zbatohet si për qiratë banesore ashtu edhe për ato komerciale, përcakton rregullin e njohur si "shitja nuk e prish kontratën e qirasë" (koop breekt geen huur):
“ Transferimi i pronës me të cilën lidhet kontrata e qirasë (…) nga qiradhënësi transferon të drejtat dhe detyrimet e qiradhënësit nga kontrata e qirasë te blerësi .”
Kjo do të thotë që shitja e pronës nuk e përfundon qiramarrjen tuaj. Ju gjithashtu mund të ngrini pretendime kundër pasardhësit ligjor të qiradhënësit, i cili merr përsipër të drejtat dhe detyrimet e qiradhënësit që nga momenti i transferimit. Se cilat pretendime saktësisht varen nga të drejtat dhe detyrimet që i kalojnë pronarit të ri.
Sipas paragrafit 3 të Nenit 7:226 BW, pronari i ri merr përsipër vetëm të drejtat dhe detyrimet që lidhen drejtpërdrejt me përdorimin tuaj të pronës kundrejt pagesës së qirasë - shkurt, dy të drejtat tuaja kryesore: gëzimin e qetë dhe mbrojtjen e qirasë.
Qiradhënësit dhe qiramarrësit shpesh bien dakord edhe për kushte të tjera në kontratën e qirasë. Një shembull i zakonshëm është e drejta e përparësisë (voorkeursrecht): një klauzolë sipas së cilës qiradhënësi duhet së pari t'ju ofrojë mundësinë për të blerë pronën përpara se t'ia shesë dikujt tjetër. Kjo nuk ju jep të drejtën për të blerë pronën, vetëm të drejtën që ajo t'ju ofrohet i pari.
A e detyron kjo klauzolë edhe një pronar të ri? Duke pasur parasysh jurisprudencën holandeze , në përgjithësi jo: një e drejtë parandaluese nuk konsiderohet e lidhur drejtpërdrejt me qiranë, kështu që klauzola nuk i kalon automatikisht pronarit të ri. Kjo mund të jetë ndryshe nëse klauzola përbën një opsion blerjeje, ku një pjesë e pagesave tuaja periodike shërben gjithashtu si kompensim për transferimin përfundimtar.
Një shembull ilustrues. Supozoni se kontrata juaj e qirasë ju jep një të drejtë paraprake për të blerë ndërtesën ku keni marrë me qira dyqanin tuaj. Qiradhënësi më pas ia shet ndërtesën një investitori pa jua ofruar më parë. Meqenëse kjo e drejtë paraprake nuk është e lidhur drejtpërdrejt me qiranë, pronari i ri, në parim, nuk është i detyruar prej saj. Ju do të duhet të ngrini çdo padi për shkelje të së drejtës paraprake kundër qiradhënësit tuaj origjinal, jo kundër pronarit të ri.
A lejohet të jepni me nënqira shtëpinë ose hapësirën e biznesit tuaj?
Nënqiraja rregullohet nga Neni 7:221 BW, i cili thotë:
"Qiramarrësi është i autorizuar t'ia japë pronën me qira në përdorim, tërësisht ose pjesërisht, dikujt tjetër, përveç nëse është dashur të supozojë se qiradhënësi do të kishte kundërshtime të arsyeshme ndaj përdorimit nga ai person tjetër."
Shkurt, ju mund t’ia jepni me nënqira të gjithë pronën ose një pjesë të saj dikujt tjetër. Megjithatë, nuk mund ta bëni këtë nëse keni arsye të prisni që qiradhënësi do të kundërshtojë në mënyrë të arsyeshme. Në disa raste kjo është e qartë që në fillim, për shembull kur vetë kontrata e qirasë përmban një ndalim për dhënien me nënqira; në këtë rast, dhënia me nënqira nuk lejohet.
Nëse e jepni me nënqira pavarësisht një ndalimi të rënë dakord, kontrata e qirasë mund të parashikojë një gjobë. Kjo gjobë duhet të lidhet me ndalimin e dhënies me nënqira dhe t'i nënshtrohet një shume maksimale. Dhënia me qira e një dhome përmes një platforme si Airbnb mund të kufizohet gjithashtu në këtë mënyrë, dhe në praktikë shpesh është e tillë.
Neni 7:244 BW shton një rregull specifik për hapësirën e banimit: si rregull, një qiramarrës i hapësirës së banimit nuk mund ta japë me nënqira pronën, tërësisht ose pjesërisht. Përjashtim bën një qiramarrës i një shtëpie të pavarur (zelfstandige woonruimte) i cili jeton atje si vendbanimin e tij kryesor - ky qiramarrës mund të japë me nënqira një pjesë të shtëpisë, siç është një dhomë e vetme, por jo të gjithë pronën.
A ka të drejtë një nënqiramarrës të qëndrojë pasi të mbarojë qiraja juaj? Në parim, po. Neni 7:269 BW parashikon që sapo të mbarojë qiraja juaj si qiramarrës kryesor, qiradhënësi vazhdon nënqiranë sipas ligjit dhe zë vendin tuaj si qiradhënës ndaj nënqiramarrësit. Kjo vlen vetëm nëse plotësohen kushtet e mëposhtme:
- Shtëpi e pavarurNjë shtëpi me hyrje më vete dhe me pajisjet e saj thelbësore, siç janë kuzhina dhe banjo. Një dhomë e vetme më vete nuk kualifikohet.
- Marrëveshje e vlefshme nënqirajeNjë marrëveshje midis jush dhe nënqiramarrësit që përmbush kërkesat për një marrëveshje qiraje sipas Nenit 7:201 BW.
- Qiraja kryesore lidhet me hapësirën e banimitQiraja kryesore midis jush dhe qiradhënësit duhet të jetë një qira e hapësirës banesore për të cilën zbatohen këto mbrojtje statutore.
Nëse këto kushte nuk plotësohen, nënqiramarrësi nuk ka të drejtë të qëndrojë pasi të përfundojë qiraja juaj dhe në përgjithësi vjen dëbimi. Nëse kushtet plotësohen, qiradhënësi mund t'i kërkojë gjykatës të ndërpresë nënqiranë e vazhdueshme dhe të urdhërojë posedimin bosh, por vetëm brenda gjashtë muajve pasi nënqiraja të ketë vazhduar sipas Nenit 7:269 BW.
E njëjta mundësi e dhënies me nënqira ekziston edhe për hapësirën afariste, por pozicioni i një nënqiramarrësi është i ndryshëm nëse e jepni me nënqira pa autorizim ose duhet ta lironi vetë pronën. Përpara se ligji aktual i qirasë të hynte në fuqi në vitin 2003, një nënqiramarrës i hapësirës afariste nuk kishte marrëdhënie të drejtpërdrejta ligjore me qiradhënësin dhe kështu nuk kishte asnjë pretendim kundër qiradhënësit.
Që atëherë, ligji ju kërkon që, si qiramarrës kryesor, të kujdeseni për interesat e nënqiramarrësit kur mbaron qiraja juaj - për shembull, duke e përfshirë nënqiramarrësin në procedurat me qiradhënësin. Nëse qiraja kryesore megjithatë përfundon pas këtyre procedurave, edhe të drejtat e nënqiramarrësit mbarojnë.
Kjo tregon se të drejtat tuaja si qiramarrës nuk ndalen vetëm te gëzimi i qetë dhe mbrojtja e qirasë. Ato ju ndjekin gjatë gjithë shitjes së pronës dhe ju japin hapësirë, brenda kufijve të qartë, për të ndarë shtëpinë ose hapësirën e biznesit tuaj me dikë tjetër.
Zbatimi i këtyre të drejtave në praktikë nuk është gjithmonë i lehtë. Avokatët tanë të qirasë mund t'ju këshillojnë mbi opsionet që i përshtaten situatës suaj.
Për një pasqyrë më të gjerë, shihni artikullin tonë mbi të drejtat e qiramarrësve në Holandë.
Pyetjet më të shpeshta
A mund ta rrisë qiranë një qiradhënës i ri menjëherë pas blerjes së pronës?
Jo. Meqenëse pronari i ri merr përsipër vetëm të drejtat dhe detyrimet që lidhen drejtpërdrejt me përdorimin tuaj të pronës kundrejt qirasë, qiraja ekzistuese dhe kushtet e rëna dakord për ndryshimin e saj vazhdojnë të zbatohen. Një shitje nuk është, në vetvete, një bazë për pronarin e ri për të vendosur një qira të ndryshme ose kushte të reja.
A ju nevojitet leja me shkrim e qiradhënësit përpara se të jepni me nënqira?
Jo domosdoshmërisht, por ia vlen ta kërkoni me shkrim. Sipas Nenit 7:221 BW, duhet të prisni që qiradhënësi nuk do të kundërshtojë në mënyrë të arsyeshme. Nëse kontrata e qirasë kërkon pëlqim paraprak me shkrim ose ndalon drejtpërdrejt dhënien me nënqira, ky kusht ka përparësi dhe marrja me nënqira pa të mund t'ju ekspozojë ndaj një penalizimi ose ndërprerjes së kontratës suaj të qirasë.
Çfarë mund të bëni nëse qiradhënësi refuzon kërkesën tuaj të arsyeshme për nënqira?
Nëse besoni se kundërshtimi i qiradhënësit nuk është i arsyeshëm, mund t'i kërkoni gjykatës të vendosë për çështjen. Gjykata do të peshojë interesin tuaj në dhënien me nënqira kundrejt interesit të qiradhënësit në kundërshtim, bazuar në rrethanat e çështjes.
Në përmbledhje
- Shitja e pronës së marrë me qira nuk e përfundon qiranë tuaj: pronari i ri merr përsipër të drejtat dhe detyrimet e qiradhënësit sipas Nenit 7:226 BW.
- Një e drejtë parandaluese në kontratën tuaj të qirasë zakonisht nuk e detyron një pronar të ri, përveç nëse përbën një opsion blerjeje.
- Ju mund ta jepni me nënqira të gjithë pronën ose një pjesë të saj sipas Nenit 7:221 BW, përveç nëse prisni që qiradhënësi të kundërshtojë.
- Si qiramarrës i një hapësire banimi, ju mund të jepni me nënqira vetëm një pjesë të një shtëpie të pavarur ku jetoni vetë (Neni 7:244 BW).
- Një nënqiramarrës i një hapësire banimi të pavarur mund ta vazhdojë nënqiranë kur mbaron qiraja juaj, por qiradhënësi mund t'i kërkojë gjykatës ta përfundojë atë brenda gjashtë muajve (Neni 7:269 BW).
Nuk jeni i sigurt se ku ndodheni? Na tregoni për situatën tuaj. Do t'ju njoftojmë për opsionet tuaja brenda një dite pune.
