VvE dhe ligji holandez i të drejtave të apartamenteve: një udhëzues për pronarët në Eindhoven Amsterdam

Nëse keni blerë një apartament në Holandë, nuk keni blerë një ndërtesë. Ju keni blerë një appartementsrecht , dhe bashkë me të anëtarësimin në një Vereniging van Eigenaars (VvE), shoqatën e pronarëve për bllokun. Anëtarësimi është i detyrueshëm, ai vendos shumë për shtëpinë tuaj dhe nuk mund të largoheni.

Çfarë është në të vërtetë një apartament?

Ligji holandez nuk e trajton një apartament si një pjesë të veçantë të pronës. Çdo e drejtë apartamenti është një pjesë në pronën e përfshirë në ndarje, duke mbartur me vete të drejtën ekskluzive për të përdorur pjesë të veçanta të ndërtesës që janë të planifikuara për t'u përdorur si një tërësi më vete (neni 5:106 BW). Pjesa mund të mbulojë gjithashtu përdorimin ekskluziv të tokës, siç është një kopsht ose një vend parkimi.

Pra, e drejta ka dy gjysma. Njëra është pronësia: ju jeni bashkëpronar i të gjithë kompleksit - çatia, themelet, fasada, shkallët, ashensori - në përpjesëtimin e caktuar në akt. Tjetra është përdorimi: ju vetëm mund ta përdorni apartamentin pas derës suaj të përparme. Kjo shpjegon pjesën më të madhe të asaj që vijon: vendimet në lidhje me ndërtesën merren kolektivisht, nuk mund të kërkoni që komuniteti të ndahet dhe nuk mund të jepni dorëheqjen duke mbajtur apartamentin.

Akti i ndarjes dhe vizatimi i ndarjes

Ndarja bëhet me anë të aktit noterial, akti i ndarjes , i regjistruar në regjistrat publikë të mbajtur nga Regjistri i Tokave. Ajo duhet të shoqërohet nga një vizatim ndarjeje, splitsingstekening (neni 5:109 BW), dhe duhet të përmbajë një listë të caktuar elementësh, duke përfshirë përshkrimin e secilës pjesë private dhe rregulloret e shoqatës (neni 5:111 BW).

Së bashku, këto dokumente vendosin kufirin midis pjesëve private dhe të përbashkëta — burimi më i zakonshëm i mosmarrëveshjeve VvE, sepse ai vendos se kush paguan. Nëse një kornizë dritareje që rrjedh është e zakonshme, shoqata paguan; nëse është private, ju paguani.

Ato interpretohen në mënyrë objektive: për shkak se blerësit dhe huadhënësit duhet të mbështeten te regjistrat, ajo që ka rëndësi është ajo që dokumentet i përcjellin një lexuesi të jashtëm, jo ​​ajo që palët origjinale kishin ndërmend. Kur akti dhe vizatimi bien ndesh me njëri-tjetrin, asnjëri nuk mbizotëron automatikisht; gjykata vendos se cili ka më shumë peshë, duke parë nivelin e detajeve dhe sa i arsyeshëm është rezultati (Hoge Raad 1 nëntor 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078).

Aty ku zakonisht kalon kufiri (vepra jote gjithmonë mbizotëron)

Rregulloret model dhe gjeneratat e tyre

Akti duhet të përmbajë rregullore që mbulojnë se cilat borxhe dhe kosto bien mbi pronarët bashkërisht, llogaritë dhe kontributet vjetore, përdorimin, menaxhimin dhe mirëmbajtjen e pjesëve të përbashkëta, sigurimin dhe statutin e shoqatës (neni 5:112 BW). Në vend që ta shkruajë këtë, një akt deklaron një grup standardesh - rregulloren model - të zbatueshme dhe rendit devijimet.

Disa breza qarkullojnë: 1973, 1983, 1992, 2006, 2017 dhe një model i vitit 2021 për shoqatat e vogla, plus modelet për apartamentet e shërbimeve dhe nënndarjet. Cila është e zbatueshme, merr përgjigje duke lexuar aktin tuaj, dhe ka rëndësi: modelet më të vjetra imponojnë një kuorum, modelet e viteve 2006 dhe 2017 e hoqën atë për vendimet e zakonshme të shumicës, dhe modeli i vitit 2017 tashmë merret me pikat e karikimit.

Poshtë rregulloreve ndodhen rregullat e shtëpisë, rregullorja huishoudelijk , e miratuar nga mbledhja. Këto plotësojnë detajet e përditshme, por nuk mund të bien ndesh me aktin ose ligjin; një klauzolë e tillë është e pavlefshme.

VvE si person juridik dhe pse nuk mund të jepni dorëheqjen

Shoqata krijohet me ndarjen. Është një person juridik me pasuritë, llogarinë bankare dhe detyrimet e veta, i regjistruar në Dhomën e Tregtisë. Detyra e saj është të menaxhojë bashkësinë, përveç pjesëve të destinuara për përdorim të veçantë, dhe të mbajë një fond rezervë (neni 5:126 BW). Mund të përfaqësojë pronarët në dhe jashtë gjykatës dhe të zbatojë atë që pronarët i detyrohen njëri-tjetrit.

Anëtarësimi vjen automatikisht pas apartamentit: ju nuk anëtarësoheni, nuk mund të jepni njoftim dhe në një shitje i kalon blerësit tuaj. Në një shoqatë të përzier, ku një korporatë ose investitor zotëron një pjesë të bllokut, një anëtar mund të mbajë një pjesë vendimtare të votave.

Mbledhja e përgjithshme, votat dhe kuorumi

Mbledhja e përgjithshme e pronarëve është organi më i lartë. Mbledhja dhe vendimmarrja e saj rregullohen nga nenet 5:124 deri në 5:135 BW. Ajo duhet të mblidhet të paktën një herë në vit për llogaritë, buxhetin dhe kontributet, dhe thirret nga bordi ose kryetari, ose me kërkesë të pronarëve (neni 5:127 BW).

Votimi nuk është një votë e vetme, përveç nëse akti e thotë këtë. Pjesët janë të barabarta përveç nëse akti përcakton një raport të ndryshëm, dhe nëse po, akti duhet të përcaktojë bazën për të (neni 5:113 BW). Ky pjesë, breukdeel , përcakton si votat tuaja ashtu edhe pjesën tuaj të kostove.

Shumica e vendimeve kërkojnë një shumicë të thjeshtë të votave të hedhura. Rregulloret e vjetra përcaktojnë një kuorum: nëse përfaqësohen më pak se gjysma e votave, nuk mund të vendoset asgjë e vlefshme dhe duhet të thirret një mbledhje e dytë, në të cilën mund të miratohet i njëjti propozim, pavarësisht nëse marrin pjesë pak pronarë, ndonjëherë me një shumicë më të lartë. Vendimet jashtë një mbledhjeje kërkojnë unanimitet; ndryshimi i aktit normalisht kërkon një shumicë prej katër të pestash të totalit të votave, një akt noterial dhe bashkëpunimin e hipotekuesve (neni 5:139 BW).

Akti mbi mbledhjen e përgjithshme dixhitale të personave juridikë privatë u miratua nga Dhoma e Përfaqësuesve më 16 dhjetor 2025 dhe kaloi në Senat pa debat më 2 qershor 2026, dhe u botua si Staatsblad 2026, 161. Ai ende nuk ka hyrë në fuqi; data do të caktohet me dekret mbretëror gjatë vitit 2026. Që nga ai moment, një mbledhje e përgjithshme plotësisht dixhitale ose hibride është e mundur pa autorizim paraprak në aktin e ndarjes.

Bordi dhe administratori

Shoqata ka një bord, i cili emërohet dhe shkarkohet nga mbledhja e përgjithshme (neni 5:131 BW). Në një bllok të vogël zakonisht ka një ose dy pronarë që shërbejnë në kohën e tyre të lirë. Bordi ekzekuton vendimet; ai nuk përcakton politikat.

Shoqatat më të mëdha gjithashtu angazhojnë një administrator profesionist, VvE-beheerder . Administratori është një kontraktor, jo një organ: ai mban librat, mbledh kontributet, organizon sigurimin dhe mirëmbajtjen dhe përgatit mbledhjet, vetëm me kompetencat që i japin mbledhja dhe marrëveshja e menaxhimit. Nëse shërbimi është i dobët, zgjidhja qëndron në kontratë - administratori i përgjigjet shoqatës, jo juve.

Fondi rezervë, plani i mirëmbajtjes dhe tarifat e shërbimit

Çdo shoqatë duhet të mbajë një fond rezervë për kostot e tjera përveç kostove të zakonshme vjetore (neni 5:126 BW). Që nga Akti që përmirëson funksionimin e shoqatave të pronarëve — Wet verbetering functioneren VvE — kjo detyrë është e fuqishme. Për ndërtesat tërësisht ose pjesërisht për përdorim banesor, kontributi vjetor në rezervë duhet të jetë të paktën shuma që rrjedh nga një plan i duhur shumëvjeçar mirëmbajtjeje ose, në mungesë të kësaj, 0.5 përqind e vlerës së rindërtimit të marrë nga sigurimi i ndërtesave. Duhet të qëndrojë në një llogari të veçantë në emër të shoqatës, përveç nëse mbledhja vendos ndryshe me shumicë të madhe ose nëse jepet një garanci bankare. Akti hyri në fuqi më 1 janar 2018, me një periudhë tranzicioni tre-vjeçare që përfundoi më 1 janar 2021.

Plani shumëvjeçar i mirëmbajtjes, meerjarenonderhoudsplan ose MJOP, duhet të mbulojë të paktën dhjetë vjet, të mos jetë më i vjetër se pesë vjet dhe të përcaktojë mirëmbajtjen, riparimet dhe rinovimet e parashikuara dhe koston e tyre. Është treguesi më i mirë i vetëm i një shoqate të shëndetshme. Akti gjithashtu u dha shoqatave një fuqi të shprehur për të marrë hua, përveç nëse rregulloret e përjashtojnë atë (neni 5:126 BW), me ekspozimin e secilit pronar pas breukdeel.

Kontributet përcaktohen çdo vit nga mbledhja në bazë të një buxheti. Ato janë një borxh ndaj shoqatës, jo një pagesë diskrecionare: një pronar që nuk është dakord duhet ta kundërshtojë vendimin, jo t'i mbajë paratë, dhe kompensimi në përgjithësi nuk është i disponueshëm. Mospagesa tërheq interesa, kosto mbledhjeje dhe procedura.

Në një transferim, pronari i ri bëhet përgjegjës, së bashku me shitësin, për kontributet e detyruara për vitin financiar aktual dhe atë të mëparshëm (neni 5:122 BW). Noteri normalisht i kërkon bordit një deklaratë të detyrimeve të prapambetura dhe të fondit rezervë dhe i shlyen detyrimet e prapambetura nga çmimi i blerjes; nëse kjo nuk bëhet, fatura i bie blerësit. Ata që ishin pronarë kur lindi një borxh i shoqatës janë gjithashtu përgjegjës bashkërisht për të, secili në raport me breukdeel-in e tyre (neni 5:113 BW).

Ndryshime: apartamenti juaj, pjesët e përbashkëta, dyshemetë dhe ballkonet

Brenda apartamentit tuaj, liria juaj është e gjerë, por jo e pakufizuar: rregulloret mund të përmbajnë rregulla mbi përdorimin, menaxhimin dhe mirëmbajtjen e pjesëve private (neni 5:112 BW), dhe zakonisht i përmbajnë. Çdo gjë që prek strukturën, fasadën, çatinë ose një instalim të përbashkët kërkon një vendim të mbledhjes.

• Dysheme e fortë. Dyshemeja strukturore është e zakonshme; mbulesa është private, por zhurma arrin te fqinji juaj. Shumica e rregulloreve ose rregullave të shtëpisë ose ndalojnë mbulesat e forta të dyshemesë pa leje ose vendosin një standard minimal të izolimit të zhurmës nga goditja, shpesh një ico vlerë. Vendosja e parketit ose pllakave pa kontrolluar është një rrugë e besueshme për në gjykatë, dhe rezultati i zakonshëm është një urdhër për ta marrë atë.
• Ballkone, tarraca çatie dhe fasada. Xhamat e ballkoneve, tendat, njësitë e ajrit të kondicionuar, balustradat dhe dyshemeja e rëndë ndikojnë në një pjesë të përbashkët, edhe kur ju keni të drejtën ekskluzive të përdorimit. Ato kërkojnë pëlqimin e mbledhjes, shpesh me kushte që kanë të bëjnë me pamjen ose mirëmbajtjen në të ardhmen.

Kur kërkohet pëlqimi dhe nuk jepet në mënyrë të paarsyeshme, ju mund t'i kërkoni gjykatës së rrethit ( kantonrechter ) një autorizim zëvendësues (neni 5:121 BW, i zbatuar për vendimet e mbledhjes nga neni 5:129 BW). Gjykata pyet nëse shoqata kishte baza të arsyeshme për të refuzuar; ajo tenton të marrë anën e shoqatës kur pronari i dha asaj shumë pak për të gjykuar, kështu që një dosje me vizatime dhe një mendim strukturor përmirëson pozicionin tuaj.

Qiradhënie, qëndrim i shkurtër dhe qiradhënie për pushime

Dhënia me qira e një shtëpie me qira të zakonshme banimi zakonisht lejohet. Rregulloret normalisht kërkojnë që ju të njoftoni shoqatën e banuesit dhe që banuesi të nënshkruajë një deklaratë që pranon aktin, rregulloret dhe rregullat e shtëpisë, në mënyrë që këto të jenë të detyrueshme drejtpërdrejt për banuesin.

Qiraja afatshkurtër dhe për pushime është e ndryshme. Aktet dhe rregulloret zakonisht e kufizojnë një apartament për përdorim banimi dhe ndalojnë përdorimin si shtëpi mysafirësh, shtëpi konvikti ose për qira dhomash. Qëndrimet e shkurtra të përsëritura me pagesë përgjithësisht trajtohen si shfrytëzim komercial në vend të jetesës atje, dhe kështu bien jashtë një klauzole përdorimi banimi edhe kur nuk përmenden pushimet. Rregullat bashkiake zbatohen për më tepër, dhe ato po shtrëngohen. Amsterdam Një qira pushimi ka nevojë për një leje dhe një numër regjistrimi, çdo qira duhet të raportohet në bashki dhe kufiri është tridhjetë netë në vit; nga 1 prilli 2026 kjo shifër bie në pesëmbëdhjetë netë në njëmbëdhjetë lagje të caktuara në distriktin Centrum dhe Pijp, sipas një rregulli politikash që rezervon një hap të mëtejshëm drejt një ndalimi të përkohshëm nëse pesëmbëdhjetë netë rezultojnë të pamjaftueshme. Eindhoven, dhënia me qira e dhomave dhe ndarja e një banese kërkojnë leje planifikimi sipas planit të ndërtimit; rregullat e politikave në fuqi që nga 1 janari 2026 refuzojnë lejen brenda tridhjetë metrave nga një dhomë ekzistuese e ligjshme e dhënë me qira jashtë qendrës, përcaktojnë sipërfaqet minimale të dyshemesë për njësi dhe për dhomë, dhe mbyllin gjashtë lagje të emëruara për aplikime të reja krejtësisht. Të dy regjimet ndryshojnë shpesh, prandaj kontrolloni urdhrin aktual të qeverisjes vendore ose rregulloren e politikave për adresën në vend që të mbështeteni në një shifër. Një leje bashkiake nuk e anashkalon aktin e ndërtimit.

Panele diellore, pompa nxehtësie, izolim dhe pika karikimi

Pothuajse çdo masë qëndrueshmërie prek një pjesë të përbashkët. Panelet vendosen në një çati të përbashkët, një pompë nxehtësie në një fasadë të përbashkët ose në një dhomë impianti, izolimi në një mur të përbashkët dhe një pikë karikimi mbështetet në kapacitetin elektrik të përbashkët të ndërtesës. Prandaj, vendimi i përket mbledhjes së përgjithshme dhe shumica e kërkuar është ajo që përcaktojnë akti dhe rregulloret model të zbatueshme për atë lloj shpenzimi. Rregulloret e vjetra shpesh kërkojnë një shumicë të kualifikuar, ndonjëherë me kuorum, për shpenzimet mbi një prag ose për punimet që llogariten si rinovim dhe jo si mirëmbajtje. Derisa ligji të ndryshojë, rruga është që pika të futet siç duhet në axhendë me një propozim të kostos dhe një plan financimi, dhe të kontrollohet se çfarë mund të sjellë huamarrja sipas nenit 5:126 BW dhe subvencioneve të disponueshme.

Dy zhvillime kanë rëndësi. Një projektligj për të përshpejtuar qëndrueshmërinë dhe mirëmbajtjen në shoqatat e pronarëve kaloi në konsultim publik më 1 korrik 2026, duke vazhduar deri më 20 shtator 2026; siç u konsultua, ai do të lejonte që vendime të tilla të merreshin me shumicë të thjeshtë të votave të hedhura, do të zgjaste horizontin e planit të mirëmbajtjes nga dhjetë në tridhjetë vjet dhe do të lejonte të drejtat e përdorimit për instalime të tilla si panelet diellore pa ndryshuar aktin. Veçmas, është në përgatitje një skemë sipas së cilës një pronar që dëshiron një pikë karikimi do të njoftojë shoqatën në vend që të kërkojë leje. Projektligji është ende në fazën e konsultimit dhe përgatitjes parlamentare, kështu që asnjë prej tij nuk është ende ligj.

Kundërshtimi i një vendimi dhe kërkesa ndaj gjykatës për të ndërhyrë

Ligji holandez dallon dy të meta. Një vendim që bie ndesh me ligjin ose aktin e ndarjes është një pavlefshmëri: ai nuk ka ekzistuar kurrë dhe nuk zbatohet asnjë afat kohor. Një vendim i marrë në shkelje të një rregulli procedural, ose i papranueshëm sipas standardeve të arsyeshmërisë dhe drejtësisë, është i anulueshëm: ai qëndron në fuqi derisa një gjykatë ta anulojë atë.

Për të anuluar një vendim, duhet të aplikoni në gjykatën e rrethit brenda një muaji nga dita në të cilën keni mësuar për vendimin ose mund të kishit mësuar për të (neni 5:130 BW, i lexuar së bashku me rregullin e përgjithshëm mbi vendimet e një personi juridik në nenin 2:15 BW). Ky muaj është i shkurtër dhe fatal: pronarët që presin procesverbalin, ose që negociojnë me bordin të parët, humbasin rregullisht të drejtën për t'u ankuar. Anulimi sulmon një vendim që është marrë; autorizimi zëvendësues siguron një që është refuzuar.

VvE e fjetur dhe si ta zgjoni atë

Shumë shoqata, veçanërisht në blloqet e vogla të paraluftës të ndara në dy ose tre apartamente, ekzistojnë në letër por nuk bëjnë asgjë: asnjë bord, asnjë mbledhje, asnjë llogari, asnjë fond rezervë, ndonjëherë asnjë sigurim kolektiv i ndërtesave. Ky është një slapende VvE . Nuk është i ligjshëm dhe bllokon gjithnjë e më shumë shitjet dhe rimortagimet. Riaktivizimi, me qëllim që:

• Merrni aktin e ndarjes dhe të vizatimit nga Regjistri i Tokave dhe përcaktoni se cilat rregullore model zbatohen.
• Të thirret një mbledhje e përgjithshme siç përcaktojnë rregulloret dhe të mbahet procesverbali siç duhet; nëse bordi nuk vepron, pronarët normalisht mund ta thërrasin vetë atë.
• Emëroni një bord dhe një administrator nëse është e dobishme, regjistrohuni të dy në Dhomën e Tregtisë dhe hapni një llogari bankare në emër të shoqatës plus një llogari rezervë të veçantë.
• Organizoni ose verifikoni sigurimin e ndërtesave, kontrolloni shumën e siguruar kundrejt vlerës së rindërtimit, porositni një plan mirëmbajtjeje dhe caktoni kontributet në bazë të tij.
• Nëse një bashkëpronar refuzon të bashkëpunojë, këto detyrime mund të zbatohen nëpërmjet gjykatës.

Çfarë duhet të kontrollojë një blerës para se të nënshkruajë

• Akti i ndarjes dhe vizatimi, dhe cilat rregullore model zbatohen — lexoni kufirin privat/të përbashkët përpara se të bëni ofertën.
• Kufizime përdorimi: vetëm për përdorim rezidencial, ndalime për dhënien me qira të dhomave ose qëndrime të shkurtra, rregulla për kafshët shtëpiake, dyshemetë dhe ndryshimet.
• Rregullorja e shtëpisë dhe procesverbalet e tre mbledhjeve të fundit — testi më i shpejtë për të parë nëse shoqata funksionon.
• Llogaritë, buxheti dhe bilanci i fondit rezervë, dhe nëse rezerva ndodhet në një llogari të veçantë.
• MJOP: data e tij, periudha e mbuluar dhe nëse kontributet përputhen me të — një kontribut i ulët me një rezervë të hollë është një faturë e shtyrë.
• Çdo vendim për punime të mëdha ose një taksë të veçantë — ju detyron pas përfundimit — dhe çdo huamarrje.
• Një deklaratë e bordit mbi pagesat e prapambetura dhe konfirmim se noteri do t'i zgjidhë ato në përfundim (neni 5:122 BW).
• Vlera e sigurimit dhe rindërtimit të ndërtesës, regjistrimi në Dhomën e Tregtisë dhe, për një ndërtesë të nënndarë, edhe akti i nënndarjes.

Nëse dokumentet nuk dorëzohen në kohë, përfshini një kusht vendimtar në marrëveshjen e blerjes në mënyrë që të mund ta tërhiqni nëse dosja është më e keqe se sa është paraqitur.