Pothuajse çdo shtëpi në Holandë reklamohet me çmim të lirë : çmimi është çmimi i shtëpisë dhe kostot e transferimit të saj janë tuajat. Më e madhja nga këto kosto është taksa e transferimit, e ngarkuar me 2, 8 ose 10.4 përqind në varësi të asaj që blini dhe çfarë do të bëni me të. Kjo faqe përcakton tre normat dhe nga vijnë ato, përjashtimin fillestar, lehtësimet që kanë rëndësi në praktikë dhe kostot e tjera për të cilat duhet të buxhetohet. Është informacion i përgjithshëm ligjor, jo këshilla tatimore ose financiare për blerjen tuaj; për trajtimin tatimor të një transaksioni specifik, konsultohuni me një këshilltar tatimor.
Çfarë do të thotë "kosten koper" dhe si ndryshon nga "vrij op naam"
Kk ( kosten koper , “kosto për blerësin”) do të thotë që çmimi i reklamuar përjashton kostot e transferimit; ju i paguani ato sipër. Von ( vrij op naam , “falas në emër”) do të thotë që çmimi përfshin tashmë koston e vendosjes së pronës në emrin tuaj. Dallimi kryesisht ndan shtëpitë e dorës së dytë me ato të ndërtuara rishtas: shtëpitë ekzistuese normalisht shiten kosten koper , shtëpi të reja nga një zhvillues vrij op naam , sepse zbatohet TVSH-ja në vend të taksës së transferimit dhe zhvilluesi e përfshin atë në çmim.
Nën kosten koper blerësi zakonisht mban:
- taksa e transferimit (taksa e transferimit);
- tarifa e noterit për aktin e transferimit (leveringsakte);
- Regjistri i Tokave (Kadastër) tarifë për regjistrimin e atij akti;
- dhe, me një hipotekë, tarifat e noterit dhe të Kadastrës për aktin e hipotekës.
Nuk mbulon komisionin e agjentit të shitjes, të cilin e paguan shitësi, as agjentin tuaj të blerjes, studimin, vlerësimin ose këshillën për hipotekën. As " vrij op naam" nuk do të thotë asnjë kosto: në një hipotekë për ndërtim të ri, akti i pronësisë dhe regjistrimi i saj mbeten tuajat.
Taksa e transferimit (overdrachtsbelasting): tre normat
Taksa e transferimit ngarkohet për blerjen e pasurisë së paluajtshme në Holandë dhe të drejtave mbi të, të tilla si qiraja afatgjatë ( erfpacht ) dhe të drejtat e ndërtimit ( opstal ). Normat janë në nenin 14 Wet op belastingen van rechtsverkeer.
Struktura ndryshoi më 1 janar 2026. Deri në fund të vitit 2025 nuk kishte një normë të veçantë për banesat që blerësi nuk do t'i zënte: ato binin nën normën e përgjithshme prej 10.4%. Që nga ajo datë, neni 14 përmban një normë të dallueshme prej 8% për blerjen e një banese, me 2% të mbajtur për një blerës që do të jetojë në të si vendbanimin e tij kryesor dhe 10.4% të lënë si normë e përgjithshme për gjithçka tjetër. Normat janë në statut dhe ndryshohen përmes Belastingplan vjetor, kështu që ato vlejnë derisa Parlamenti t'i ndryshojë ato; Belastingdienst publikon normën që zbatohet në çdo datë të caktuar.
| Çfarë fitohet | Nga 1 janar 2026 | Deri më 31 dhjetor 2025 |
|---|---|---|
| Banesa që blerësi do ta zërë si vendbanimi i tij kryesor, përveçse përkohësisht | 2% | 2% |
| Banesa e blerësit do të nuk zë — blihet me qira, shtëpi pushimi, një shtëpi e blerë për një fëmijë ose nëpërmjet një kompanie | 8% | 10.4% |
| Jo-rezidenciale — ambiente biznesi, zyra, garazh në një truall të veçantë, tokë ndërtimi | 10.4% | 10.4% |
| Blerës i kualifikuar për herë të parë sipas përjashtimit të fillestarit | 0% | 0% |
| Pragu i vlerës së përjashtimit të fillestarit (woningwaardegrens) | Indeksohet çdo 1 janar dhe publikohet nga Belastingdienst | |
Përmbledhjet më të vjetra që ende citojnë 10.4%
Tre normat janë të përcaktuara: 2% për një banesë që blerësi do ta përdorë si vendbanimin e tij kryesor, 8% për një banesë që blerësi nuk do ta përdorë dhe 10.4% si norma e përgjithshme për pronën jo-rezidenciale. Meqenëse norma prej 8% është relativisht e re, përmbledhjet dhe faqet e këshilltarëve më të vjetër ndonjëherë ende japin 10.4% për një pronë të blerë me qira, një shtëpi të dytë ose një shtëpi pushimi - norma që zbatohej deri në fund të vitit 2025, por jo për një blerje pas kësaj.
Faqet e tarifave të Belastingdienst janë përcaktuese. Kontrolloni pozicionin në datën e aktit tuaj dhe kërkojini noterit tuaj të konfirmojë tarifën përpara se të nënshkruani.
Përjashtimi i starterit (startersvrijstelling)
Një blerës që përmbush të gjitha kushtet nuk paguan asnjë taksë transferimi. Përjashtimi është në nenin 15 Wet op belastingen van rechtsverkeer, kërkesa për deklarim në nenin 15a. Duhet të përmbushen të gjitha kushtet e mëposhtme:
- Age. Blerësi duhet të jetë 18 vjeç ose më i vjetër dhe jo ende 35 vjeç kur nënshkruhet akti. Testi zbatohet për secilin blerës: nëse njëri nga dy blerësit e përbashkët është 35 vjeç ose më i vjetër, vetëm pjesa e blerësit që kualifikohet përjashtohet.
- Vetëm një herë. Blerësi nuk duhet ta ketë aplikuar më parë përjashtimin. Të kesh pasur më parë një shtëpi nuk të skualifikon; përdorimi i këtij përjashtimi po.
- Okupim nga pronari. Blerësi duhet ta përdorë banesën si vendbanimin e tij kryesor përveç përkohësisht. Blerja për qira, për rinovim dhe rishitje, ose si shtëpi e dytë nuk kualifikohet.
- Pragu i vlerës. Vlera e banesës me aksesorët e saj nuk duhet të kalojë woningwaardegrensKy prag indeksohet çdo 1 janar dhe publikohet nga Belastingdienst, prandaj kërkojeni për vitin e aktit tuaj. Është një kufi i shkurtër, jo një kufi: një euro më sipër dhe përjashtimi bie tërësisht, me 2% të duhur mbi vlerën e plotë në vend të tepricës.
Pragu indeksohet dhe ndryshon çdo 1 janar, kështu që në një blerje afër limitit, vetë data e përfundimit mund të ndryshojë rezultatin.
Deklarata me shkrim dhe çfarë ndodh nëse është e gabuar
As norma 2% dhe as përjashtimi i fillestarit nuk zbatohen automatikisht. Neni 15a kërkon që blerësi të deklarojë, qartë, vendosmërisht dhe pa rezerva, në një deklaratë me shkrim, se do ta përdorë banesën si vendbanimin e tij kryesor përveç përkohësisht - dhe, për përjashtimin e fillestarit, se nuk e ka përdorur atë më parë. Belastingdienst publikon formularë standardë dhe deklarata e nënshkruar duhet të arrijë te noteri para transferimit.
Deklarata ka të bëjë me qëllimin tuaj në momentin e blerjes, jo me një premtim se asgjë nuk do të ndryshojë: nëse keni ndërmend vërtet të jetoni atje dhe rrethanat më vonë ju detyrojnë të zhvendoseni ose të jepni me qira, lehtësimi nuk humbet në mënyrë retrospektive. Ajo që nuk lejohet është deklarimi i një qëllimi që nuk e keni. Nëse deklarata rezulton e pasaktë, Administrata Tatimore mund të ngrejë një vlerësim shtesë ( naheffingsaanslag ) për diferencën plus interesin dhe të vendosë një gjobë aty ku faji është tatimpaguesi. Gjobat për një deklaratë të pasaktë ose të paplotë janë ato të nenit 67d dhe nenit 67e të AWR; një korrigjim vullnetar i bërë brenda dy viteve në parim parandalon një gjobë të tillë.
Kush është përgjegjës dhe si paguhet taksa
Taksa e transferimit i ngarkohet blerësit - blerësit; shitësi nuk është përgjegjës. Ajo vetëvlerësohet, por në një blerje normale ju nuk deklaroni asgjë vetë: kur transferimi bëhet me akt noterial, siç duhet të jetë për pronën e regjistruar, noteri i së drejtës civile deklaron në mënyrë dixhitale dhe paguan në emrin tuaj. Prandaj, taksa shfaqet në deklaratën e përfundimit të noterit: ju transferoni shumën e plotë në llogarinë e palës së tretë të noterit para përfundimit, dhe noteri paguan taksën, tarifat e Kadastrës dhe tarifën e vet prej saj. Vetëm kur nuk ka akt noterial, blerësi duhet të deklarojë dhe të paguajë personalisht, brenda një muaji nga bërja pronar; një kundërshtim mund të paraqitet brenda gjashtë javësh nga pagesa.
Përjashtimet dhe lehtësimet që kanë rëndësi në praktikë
Blerje menjëherë pas një blerjeje të mëparshme
Neni 13 jep lehtësim kur e njëjta pronë blihet përsëri brenda gjashtë muajve nga një blerje e mëparshme nga dikush tjetër. Baza për blerjen e dytë zvogëlohet me shumën mbi të cilën është ngarkuar taksa e transferimit, ose TVSH-ja e pakthyeshme, për blerjen e parë, kështu që blerësi i dytë tatohet vetëm mbi rritjen e vlerës.
Kjo i sjell dobi një blerësi që blen nga dikush që e ka blerë shumë kohët e fundit, dhe është ajo që e bën të realizueshme rishitjen afatshkurtër nga një tregtar ose zhvillues. Lehtësimi lidhet me pronën dhe dritaren gjashtëmujore, jo me identitetin e rishitësit, prandaj pyesni se kur e ka blerë shitësi.
Transferimet familjare, divorci dhe trashëgimia
Fitimi me trashëgimi ose sipas ligjit të pasurisë martesore nuk është një fitim i taksueshëm, kështu që nuk lind asnjë taksë mbi transferimin kur trashëgoni një shtëpi ose kur prona ju bie nëpërmjet një bashkësie martesore; në vend të kësaj mund të lindë taksa mbi trashëgiminë. Në rast divorci, ndarja e një bashkësie martesore ose e pronës së përbashkët midis ish-partnerëve mbulohet nga përjashtimet në nenin 15, kështu që kur shtëpia familjare i ndahet njërit bashkëshort, nuk paguhet asnjë taksë mbi transferimin. Pozicioni për bashkëjetuesit e pamartuar është më i ngushtë dhe varet nga mënyra se si lindi pronësia e përbashkët.
Transferimet midis anëtarëve të familjes, në kundërshtim me një besim të përhapur, në përgjithësi nuk përjashtohen. Një prind që i shet një fëmije bie nën regjimin e zakonshëm: 2% nëse fëmija do të jetojë atje, ose asgjë nëse kualifikohet si fillestar. Përjashtimi familjar në nenin 15 synon trashëgiminë e biznesit, jo një shtëpi familjare. Kur një shtëpi i shitet një të afërmi nën vlerën e tregut, mund të lindë edhe taksa e dhuratës, dhe baza e taksës së transferimit është vlera e tregut, jo çmimi i rënë dakord.
Pronë e ndërtuar rishtas: TVSH në vend të taksës së transferimit
Ndërtesat e reja nuk taksohen dy herë. Kur furnizimi i nënshtrohet TVSH-së — në përgjithësi, një ndërtesë e re e furnizuar para ose brenda dy viteve pas banimit të parë, dhe toka ndërtimore — një përjashtim në nenin 15 nuk e zbaton taksën e transferimit, kështu që blerësi paguan 21% TVSH dhe jo 2% ose 8%. Ky është samenloopvrijstelling.
Kjo është arsyeja pse ndërtimet e reja cilësohen menjëherë : 21% qëndron brenda çmimit të zhvilluesit dhe jo sipër tij. Përjashtimi nuk zbatohet aty ku blerësi mund të rikuperojë TVSH-në, kështu që investitorët dhe kompanitë kanë nevojë për këshilla të veçanta. Dhe toka e ndërtimit nuk është banesë: aty ku taksa e transferimit zbatohet për një truall dhe jo për një shtëpi, norma është 10.4%.
Shpenzimet e blerësit tjetër
Tarifat noteriale nuk janë të përcaktuara me ligj dhe ndryshojnë midis zyrave dhe qyteteve, prandaj merrni dy ose tre kuota. Tarifa e regjistrimit në Kadastër është fikse dhe noteri e kalon atë me kosto.
| Kosto | Kush paguan zakonisht | I zbritshëm për tatimin mbi të ardhurat? |
|---|---|---|
| Taksa e transferimit | Blerës | jo |
| Noter — akt transferimi (leveringsakte) | Blerësi (kk) | jo |
| Kadastra — regjistrimi i aktit të transferimit | Blerësi (kk) | jo |
| Noter — akt hipoteke (hipotetike) | Blerës | Po — kostoja e financimit |
| Kadastra — regjistrimi i aktit të hipotekës | Blerës | Po — kostoja e financimit |
| Këshilltari i hipotekës dhe kostot e marrëveshjes bankare | Blerës | Po — kostoja e financimit |
| Vlerësimi (vlerësim) për hipotekën | Blerës | Po — kostoja e financimit |
| Tarifa e Garancisë Kombëtare të Hipotekës (Tarifa e Garancisë Kombëtare të Hipotekës)NHG borgtochtprovisie) | Blerës | Po — kostoja e financimit |
| Agjent blerjesh (aankoopmakelaar) | Blerës | jo |
| Studimi strukturor (inspektim strukturor) | Blerës | jo |
Çfarë është e zbritshme dhe çfarë jo
Vija ndarëse është e thjeshtë: kostot e blerjes së pronës nuk janë të zbritshme, kostot e rregullimit të kredisë janë. Sipas nenit 3.120 Wet inkomstenbelasting 2001, kostot e financimit të njëhershëm për një hipotekë në shtëpinë tuaj janë të zbritshme në vitin e kryerjes - akti i hipotekës, regjistrimi i saj, këshilltari, vlerësimi për kredinë dhe tarifa NHG. Taksa e transferimit, akti i transferimit, regjistrimi i saj, agjenti juaj blerës dhe studimi nuk tërheqin asnjë lehtësim.
Garancia Kombëtare e Hipotekës ( Nationale Hypotheek Garantie ) është opsionale dhe është e disponueshme vetëm deri në një shumë maksimale të kredisë. NHG përcakton si tarifën e garancisë një herëshe ( borgtochtprovisie ), një përqindje të vogël të kredisë, ashtu edhe atë maksimum, i cili është më i lartë kur masat e kursimit të energjisë financohen me hipotekën. Të dyja janë të fiksuara çdo vit dhe publikohen në Voorwaarden en Normen, dhe zbatohet versioni në fuqi kur lëshohet oferta e hipotekës, prandaj kontrolloni shifrat për vitin e ofertës suaj në vend të vitit të përfundimit. Huadhënësit zakonisht ofrojnë një normë interesi më të ulët në këmbim, kështu që garancia shpesh e paguan veten.
Tarifa e Kadastrës për regjistrimin e një akti përcaktohet nga Tarievenregeling Kadaster dhe është e njëjtë për aktin e transferimit dhe aktin e hipotekës. Tarifat përcaktohen çdo vit nga Kadastra dhe publikohen në Staatscourant. Dorëzimi elektronik në një formë që Kadastra mund ta përpunojë automatikisht, që është rruga e zakonshme për një blerje të thjeshtë shtëpie, është më i lirë se një akt në letër. Kërkoni shumat aktuale në kuotim; noteri i kalon ato me kosto.
Çfarë duhet të buxhetohet: një skicë treguese
Shifrat më poshtë janë vetëm treguese : një skicë e ndërtuar nga përbërësit e mësipërm, jo një citat. Vetëm elementi tatimor është i përcaktuar me ligj.
- Blerës i kualifikuar për herë të parë, shtëpi nën pragun: afërsisht % 1.5 3.5 tek% — pa taksë transferimi, pra pa kosto noteriale dhe të Kadastrës, kosto financimi dhe çdo agjent ose studim që zgjidhni.
- Pronari-banor që paguan 2%: afërsisht % 4 6 tek%Rregulli i përgjithshëm "rreth 5% sipër" i përshtatet këtij rasti, dhe vetëm këtij rasti.
- Blerësi që nuk do të banojë, duke paguar 8%: afërsisht % 10 12 tek% — më e ulët se e njëjta blerje para vitit 2026, kur norma ishte 10.4%.
- Pronë jo-rezidenciale me 10.4%: afërsisht % 12 14 tek%, shpesh më shumë, pasi kujdesi i duhur është më i rëndë.
- Ndërtim i ri, emri i parë: TVSH-ja prej 21% është tashmë në çmim, kështu që përfshini në buxhet vetëm kostot që lidhen me hipotekën.
Nëse po merreni me vetë blerjen dhe jo vetëm me koston e saj, udhëzuesi ynë për blerjen e një shtëpie në Holandë përcakton kontratën, periudhën e rikthimit në kohë dhe kushtet.
Dy paralajmërime. Huadhënësit holandezë në përgjithësi nuk do të financojnë kostot e blerësit, sepse kredia kufizohet duke iu referuar vlerës së pronës, kështu që kostoja e blerjes zakonisht vjen nga kursimet. Dhe nëse blini së bashku me dikë që nuk kualifikohet si fillestar, modeloni taksën për secilën aksion veçmas.
A mund të blejë një i huaj pronë në Holandë dhe a kushton më shumë?
Nuk ka kufizime kombësie ose vendbanimi për blerjen e pasurive të paluajtshme këtu, dhe nuk ka asnjë tarifë shtesë për blerësit e huaj. Ajo që ka rëndësi nuk është kombësia juaj, por nëse do të jetoni në pronë: një ndërkombëtar që blen një shtëpi për të jetuar paguan 2% me të njëjtat kushte si një blerës holandez, ndërsa dikush që blen si investim paguan 8%.
Jam 34 vjeç dhe po blej shtëpinë time të parë holandeze pak mbi pragun e vlerës. A përfitoj përjashtimin?
Jo. Përjashtimi humbet tërësisht kur vlera tejkalon shumën e lejuar dhe bie për të gjithë pronën dhe jo vetëm për tepricën. Atëherë do të paguani 2% të vlerës së plotë, me kusht që të jetoni atje si vendbanimin tuaj kryesor dhe të bëni deklaratën me shkrim te noteri; një euro nën pragun për të njëjtat fakte nuk do të paguani asgjë. Pragu indeksohet çdo 1 janar dhe publikohet nga Shërbimi i Sigurimeve Shoqërore, kështu që një datë përfundimi në secilën anë të ndërrimit të vitit mund të përcaktojë rezultatin.
Në fillim do të jetoj në shtëpi, por do ta jap me qira pas dy vitesh. Çfarë duhet të deklaroj?
Deklaroni qëllimin tuaj të vërtetë në momentin e blerjes. Nëse keni vërtet ndërmend ta përdorni pronën si vendbanimin tuaj kryesor, përveç përkohësisht, zbatohet norma prej 2%, dhe një ndryshim i mëvonshëm i planit i nxitur nga rrethana reale nuk e anulon atë. Por një qëllim i formuar në fillim për ta përdorur pronën për një kohë të shkurtër dhe pastaj për ta dhënë me qira nuk është i tillë, dhe deklarimi i kundërt rrezikon një vlerësim dhe penalizim.
A paguan shitësi ndonjë nga kosten koper?
Jo. Sipas kosten koper, blerësi paguan taksën e transferimit, aktin e transferimit dhe regjistrimin e tij. Shitësi paguan agjentin e vet të shitjes dhe koston e pastrimit të çdo hipoteke ekzistuese nga regjistri. Sipas vrij op naam , tipike për ndërtesat e reja, kostot e transferimit janë të kundërta - por një blerës që merr një hipotekë prapëseprapë paguan për aktin e hipotekës.
A duhet të paguhet taksa e transferimit nëse partneri im shtohet në aktet e pronësisë?
Varet se si. Prona që i bie një bashkëshorti/bashkëshorteje nëpërmjet një bashkësie martesore pronësore nuk është një blerje e taksueshme, kështu që asgjë nuk i detyrohet. Transferimi i gjysmës së aksionit te një partner i pamartuar është një blerje e zakonshme, e taksueshme mbi vlerën e asaj pjese - me 2% nëse ata do të jetojnë atje, ose 8% nëse jo. Merrni këshilla përpara se të ristrukturoni pronësinë.
Cilat nga kostot e blerjes mund t’i zbrit nga tatimi mbi të ardhurat?
Vetëm kostot e rregullimit të hipotekës: akti i hipotekës dhe regjistrimi i saj, këshilltari, vlerësimi për kredinë dhe tarifa NHG. Këto janë të zbritshme në vitin e kryer sipas nenit 3.120 Wet inkomstenbelasting 2001. Taksa e transferimit, akti i transferimit, regjistrimi i saj, tarifa e agjentit tuaj blerës dhe studimi nuk janë. Ruajeni deklaratën e përfundimit të noterit, e cila i rendit të dyja.
Për këshilla mbi një blerje specifike, duke përfshirë normën që zbatohet për aktin tuaj dhe formulimin e deklaratës drejtuar noterit, kontaktoni Law & More in Eindhoven or Amsterdam.
