1. Paraqitje

Transferimi i kabllove dhe tubacioneve në Holandë është ligjërisht më kompleks nga sa supozojnë shumë palë. Në praktikë, nuk është e pazakontë që palët e përfshira të besojnë se një marrëveshje e nënshkruar privatisht është e mjaftueshme për të transferuar pronësinë e kabllove ose të një tubacioni. Ky është një keqkuptim i vazhdueshëm.

Që nga futja e Nenit 5:20(2) të Kodit Civil Holandez (BW), kabllot dhe tubacionet e vendosura në, mbi ose mbi tokën e një pale tjetër klasifikohen si pronë e paluajtshmeKjo ka pasoja të gjera për mënyrën se si ato mund të transferohen, ngarkohen dhe regjistrohen.

Në këtë blog, ne diskutojmë kuadrin e plotë ligjor për transferimin e kabllove dhe tubacioneve, aspektet tatimore, rolin e noterit të së drejtës civile dhe detyrimet për deklarim dhe informacion. Ne ilustrojmë pikat kryesore të vëmendjes duke përdorur shembuj praktikë nga raste të ndryshme. ligj.

2. Kuadri ligjor

2.1 Vendimet gjyqësore dhe pasojat e tyre legjislative

Në të ashtuquajturën vendime gjyqësore me kabllo (kabelarresten) të vitit 2003, Gjykata Supreme e Holandës (Gjykata Supreme) vendosi që kabllot dhe tubacionet janë të palëvizshme. Në përgjigje, një paragraf i ri u shtua në Nenin 5:20 të Kodit Civil Holandez. Neni 5:20(2) BW përcakton se kush zotëron një rrjet të përbërë nga kabllo ose tubacione të destinuara për transportin e substancave të ngurta, të lëngshme ose të gazta, energjisë ose informacionit.

2.2 Ndërtuesi i autorizuar

Sipas Nenit 5:20(2) BW, pronësia e një rrjeti i takon ndërtues i autorizuar (të pajisura me aanlegger) ose pasardhësit të tyre ligjor. Ndërtimi i thjeshtë i një rrjeti nuk jep automatikisht pronësinë: ajo që kërkohet është që ndërtuesi të ishte i autorizuar për ta bërë këtë.

Vetë ndërtimi mund të dëshmohet nga kontratat me kontraktorët, faturat dhe korrespondenca që lidhet me instalimin. Autoriteti për të ndërtuar mund të rrjedhë nga një e drejtë e vendosur sipërfaqësore, një detyrim statutor për të toleruar ose një leje. Pëlqimi me shkrim nga pronari i tokës mund të tregojë gjithashtu autoritet.

2.3 Regjistrimi: jo përbërës, por thelbësor

Regjistrimi i rrjetit në regjistrat publikë është jo një kërkesë kushtetuese për fitimin e pronësisë së një rrjeti të autorizuar. Ndërtuesi i autorizuar është pronari, edhe pa një regjistrim të tillë. Megjithatë, regjistrimi rekomandohet fuqimisht.

Regjistrimi u mundëson palëve të treta të verifikojnë se kush e zotëron rrjetin dhe e mbron pronarin nga të drejtat e palëve të treta. Neni 3:24(1) i BW parashikon që një fakt i paregjistruar (siç është ndërtimi i një rrjeti) nuk mund të përdoret kundër palëve të treta.

2.4 Transferimi: titulli dhe dorëzimi

Meqenëse tubacionet dhe rrjetet kualifikohen si pronë e regjistruar, një transferim i vlefshëm kërkon një akt noterial të ndjekur nga regjistrimi në regjistrat publikë të Regjistrit të Tokave (Kadastër) (Neni 3:89 BW). Një marrëveshje detyruese (siç është një marrëveshje blerjeje) shërben si titull — baza ligjore për transferimin — por transferimi aktual i pronësisë kërkon dokumente formale ofrimit të nëpërmjet noterit. Prandaj, vetëm një marrëveshje detyruese është e pamjaftueshme.

2.5 Regjistrimi në Regjistrin e Tokave (Neni 155a ONBW)

Sipas Nenit 155a të Aktit Kalimtar për Kodin e ri Civil Holandez (Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek), kushdo që ka vepruar si pronar i një rrjeti më 1 shkurt 2007 mund ta regjistrojë atë rrjet. Regjistrimi bëhet me anë të një deklarate noteriale, regjistrimit në regjistrat publikë dhe publikimit në Gazetën Zyrtare (Staatscurrent) dhe një gazetë kombëtare.

Rrjeti i regjistruar merr përcaktimin e vet të rrjetit (p.sh. "Rrjetet seksioni W numri 70") dhe regjistrohet në Regjistrin e Tokave me vizatimet përkatëse të rrjetit. Kur rrjeti ose një pjesë e tij transferohet, ky regjistrim duhet të përditësohet.

Jurisprudenca (ECLI:NL:HR:2003:AD3578) tregon se një rrjet nuk ka gjithmonë nevojë për përcaktimin e vet kadastral; në disa raste, mjafton përcaktimi i parcelës në të cilën ndodhet rrjeti. Megjithatë, transferimi duhet të dokumentohet qartë dhe plotësisht.

2.6 Ndarja e një rrjeti

Kur një pjesë e një rrjeti të regjistruar shkëputet dhe transferohet te një palë tjetër, rrjeti duhet të ndahet zyrtarisht. Kjo kërkon:

• Vizatime të reja rrjeti si për pjesën e mbetur ashtu edhe për atë të ndarë
• Një përcaktim i ri i rrjetit për pjesën e ndarë
• Depozitimi i vizatimeve në Regjistrin e Tokave
• Një akt noterial dorëzimi për pjesën e transferuar

Kjo rrjedh nga nenet 59 dhe 60 të Rregulloreve të Regjistrit të Tokave të vitit 1994 dhe konfirmohet në mendimin e Avokatit të Përgjithshëm në çështjen ECLI:NL:PHR:2013:CA0727.

2.7 Të drejtat reale: sipërfaqet dhe servitutet

Kur transferohet një rrjet, të drejtat ekzistuese in rem duhet të merren në konsideratë. Të drejtat e sipërfaqeve dhe servituteve janë në parim të transferueshme (Neni 3:83 BW), por akti i themelimit mund të parashikojë që transferimi ose ndarja është e mundur vetëm me pëlqimin e pronarit (Neni 5:91 BW në lidhje me Nenin 5:104 BW).

Një e drejtë e varur sipërfaqësore nuk është e transferueshme në mënyrë të pavarur dhe shuhet bashkë me të drejtën kryesore (ECLI:NL:PHR:2012:BV0647). Prandaj, është thelbësore të rishikohet akti i themelimit për çdo kufizim përpara se të vazhdohet me një transferim.

3. Roli i noterit të së drejtës civile

Noteri i së drejtës civile (noteri) kryen një funksion qendror mbrojtës në transferimin e tubacioneve dhe rrjeteve. Noteri nuk është thjesht një "kalues" i akteve, por ka një detyrë aktive hetimi dhe detyrë kujdesi.

3.1 Detyrat e noterit

• Hartimi i aktit noterial të dorëzimit me një përshkrim të saktë të pjesës së transferuar
• Verifikimi që të gjitha kërkesat statutore janë përmbushur
• Sigurimi i pëlqimit të të gjitha palëve të përfshira
• Regjistrimi i aktit të pronësisë në regjistrat publikë (Neni 37 i Ligjit të Regjistrit të Tokave)

3.2 Detyrimi i hetimit dhe detyrimi për të refuzuar

Sipas Nenit 21 të Ligjit për Noterët (Wet op het notarisambt), noteri ka detyrë të hetojë dhe duhet të refuzojë të ofrojë shërbime nëse ka tregues të konfliktit me ligjin ose rendin publik. Gjykata e Lartë konfirmoi në ECLI:NL:HR:2015:831 se noteri jo vetëm që duhet të mbrojë kërkesat formale, por edhe të marrë në konsideratë interesat e palëve të treta.

4. Detyrimet për njoftim dhe informacion

4.1 Detyrimi i Shitësit për të zbuluar

Sipas Nenit 7:15 BW, shitësi është i detyruar të dorëzojë pjesën e rrjetit pa pengesa dhe kufizime të veçanta, përveç nëse blerësi i ka pranuar këto shprehimisht. Neni 7:17 BW parashikon që mallrat e dorëzuara duhet të jenë në përputhje me kontratën, duke marrë parasysh deklaratat e shitësit.

Jurisprudenca është e qartë: detyrimi i shitësit për zbulimin e informacionit është më i rëndësishëm se detyrimi i blerësit për hetim (ECLI:NL:GHAMS:2024:2622; ECLI:NL:RBZWB:2025:6287). Shitësi duhet aktive informoni blerësin për defektet e njohura, kufizimet, të drejtat e palëve të treta dhe fakte të tjera relevante.

4.2 Informacioni minimal që duhet të ofrohet

Në praktikë, shitësi duhet të ofrojë të paktën informacionin e mëposhtëm:

• Vendndodhja, fushëveprimi dhe gjendja teknike e saktë e pjesës së rrjetit
• Kontratat ekzistuese dhe në vazhdim (detyrimet e mirëmbajtjes ose furnizimit)
• Defekte, keqfunksionime ose kufizime të njohura në përdorim
• Të drejtat e palëve të treta (sipërfaqe, servitute, qira)
• Kufizime të së drejtës publike (lejet, planet e zonimit)
• Dokumentacioni teknik, raportet e inspektimit dhe historiku i mirëmbajtjes

4.3 Përgjegjësia për shkeljen e detyrimeve të informacionit

Nëse shitësi jep informacion të pasaktë ose të paplotë, ai mund të jetë përgjegjës për mospërputhje (Neni 7:17 BW) ose për delikt (Neni 6:162 BW). Blerësi mund të zgjedhë nga disa mjete juridike:

• Anulim për shkak të gabimit (Neni 6:228 BW)
• Anulim ose ulje çmimi (Nenet 7:21 dhe 7:22 BW)
• Dëmtimet (Nenet 6:74 dhe 7:24 BW)
• Penalizimi kontraktual (nëse bihet dakord)

Gjykata Supreme ka konfirmuar se detyrimi i zbulimit ka përparësi: nëse shitësi nuk jep informacion përkatës, ai nuk mund të mbështetet në dështimin e blerësit për të kryer hetime të mëtejshme (ECLI:NL:HR:2016:2885; ECLI:NL:HR:1998:ZC2629).

4.4 Barra e provës mbi shitësin

Kur blerësi kundërshton se ka qenë plotësisht i informuar, barra e provës i takon shitësit për të demonstruar pajtueshmërinë me detyrimin e zbulimit (Neni 150 DCCP; ECLI:NL:HR:2007:BB3733). Prandaj, këshillohet që të gjitha komunikimet të dokumentohen me shkrim dhe të përpilohet një dosje gjithëpërfshirëse informacioni.

5. Aspektet tatimore

5.1 Përjashtimi i rrjetit nga taksa e transferimit

Transferimi i tubacioneve dhe rrjeteve në përgjithësi përjashtohet nga taksa e transferimit (taksa e transferimit) nën përjashtim nga rrjeti në Nenin 15(1)(y) të Ligjit për Tatimin mbi Transaksionet Ligjore (Wet op belastingen van rechtsverkeer, WBR). Ky përjashtim zbatohet për blerjen e një rrjeti të përbërë nga kabllo ose tubacione të destinuara për transportin e substancave, energjisë ose informacionit.

5.2 Aspektet e TVSH-së

Për qëllime të TVSH-së, furnizimi i rrjeteve është në parim i tatueshëm, përveç nëse zbatohet një përjashtim ose furnizim brenda Komunitetit (Nenet 16 dhe 17e të Ligjit për Tatimin mbi Qarkullimin, OB e lagurTrajtimi i saktë tatimor varet nga situata faktike dhe kualifikimi i rrjetit si pronë e regjistruar.

5.3 Vlerësimi në transaksione prej 0 €

Taksa e transferimit vendoset mbi vlerë e drejtë e tregut (waarde in het economische verkeer), jo mbi çmimin e blerjes së rënë dakord. Prandaj, një transferim prej 0.00 € nuk do të thotë automatikisht se nuk ka detyrim taksën e transferimit. Autoritetet tatimore mund të përcaktojnë vlerën aktuale dhe të lëshojnë një vlerësim plotësues (norma: 10.4% për pronën jo-rezidenciale). Këshillohet që vlerësimi të mbështetet, për shembull duke demonstruar se kostot e prishjes tejkalojnë vlerën e mbetur.

6. Shembuj praktikë nga jurisprudenca

Vendimet e mëposhtme ilustrojnë pikat kryesore ligjore që duhen marrë në konsideratë në transferimet në rrjet:

7. Lista praktike e kontrollit

Lista e mëposhtme e kontrollit mund të shërbejë si udhëzues gjatë transferimit të (një pjese të) një rrjeti.

7.1 Përgatitja dhe verifikimi i kujdesshëm

1. Hartoni pjesën e rrjetit që do të shitet në mënyrë të plotë: vendndodhjen, fushëveprimin, gjendjen teknike
2. Verifikoni të drejtat ekzistuese in rem (sipërfaqe, servitute) dhe detyrimet kontraktuale
3. Mbledh lejet përkatëse, kontratat e mirëmbajtjes dhe kufizimet e së drejtës publike
4. Rishikoni aktin/aktet e themelimit për kufizime transferimi

7.2 Detyrimet për informacion dhe dokumentacionin

• Informoni në mënyrë aktive blerësin për të gjitha pengesat, kufizimet dhe defektet e njohura.
• Jepni vizatime aktuale të rrjetit dhe dokumentacion teknik
• Zbuloni të drejtat e palëve të treta, procedurat në pritje dhe rrethanat e veçanta
• Regjistroni të gjitha komunikimet me shkrim për qëllime provash (ECLI:NL:HR:2021:1677)

7.3 Aspektet ligjore dhe formale

• Verifikoni nëse pjesa e rrjetit është e transferueshme në mënyrë të pavarur (Neni 3:83 BW)
• Angazhoni një noter për të përgatitur aktin e dorëzimit
• Sigurimi i regjistrimit në regjistrat publikë (Neni 3:89 BW)
• Në rast ndarjeje: porositni vizatime të reja të rrjetit dhe regjistrohuni në Regjistrin e Tokave

7.4 Aspektet tatimore

1. Vlerësoni nëse zbatohet përjashtimi i rrjetit (Neni 15(1)(y) i WBR).
2. Mbështetni vlerësimin, veçanërisht në rastin e një transaksioni prej 0 €
3. Merrni parasysh kufizimin e përjashtimit të rrjetit nga 1 janari 2026

7.5 Transferimi operativ

1. Përcaktoni saktësisht kufijtë e baterisë (kufijtë fizikë të transferimit)
2. Kontratat dhe lejet e mirëmbajtjes së transferimit
3. Siguroni vazhdimësinë e shërbimeve dhe informoni përdoruesit fundorë në kohën e duhur
4. Përfshi një periudhë tranzicioni për çështjet operative

8. Përfundim

Transferimi i tubacioneve dhe rrjeteve është një proces kompleks nga ana ligjore që shtrihet përtej nënshkrimit të një marrëveshjeje. Klasifikimi i tyre si pasuri të paluajtshme përfshin kërkesa formale — një akt noterial dhe regjistrim në Regjistrin e Tokave — të cilat nuk duhen anashkaluar.

Shitësi mban një detyrim të gjerë për zbulimin e informacionit dhe duhet ta informojë në mënyrë aktive blerësin për të gjitha aspektet përkatëse ligjore, teknike dhe faktike. Shkelja e këtij detyrimi mund të rezultojë në përgjegjësi, anulim ose dëmshpërblim.

Nga një perspektivë tatimore, përjashtimi i rrjetit meriton vëmendje të veçantë, veçanërisht duke pasur parasysh kufizimin që hyn në fuqi më 1 janar 2026. Në rastin e transaksioneve me vlerë 0 €, vlera e drejtë e tregut duhet të vërtetohet për të shmangur vlerësimet plotësuese.

Përgatitja e plotë — me kujdesin e duhur, udhëzime noteriale dhe dokumentacion gjithëpërfshirës — është çelësi i një transferimi ligjërisht të vlefshëm dhe pa probleme.

9. Burime dhe referenca

Më poshtë është një përmbledhje e dispozitave kryesore statutore dhe jurisprudencës së përmendur në këtë blog.

Legjislacion

• Neni 5:20(2) BW — pronësia e rrjeteve të tubacioneve
• Neni 3:89 BW — dorëzimi i pronës së regjistruar
• Neni 155a Akti Kalimtar Kodi i Ri Civil — regjistrimi i rrjeteve
• Nenet 36 dhe 37 të Ligjit për Regjistrin e Tokave — regjistrimi në regjistrat publikë
• Nenet 59 dhe 60 të Rregulloreve të Regjistrit të Tokave të vitit 1994 — përcaktimet e rrjetit
• Nenet 7:15, 7:17 dhe 7:18 BW — detyrimet e shitësit
• Neni 15(1)(y) i WBR — përjashtimi i rrjetit nga taksa e transferimit
• Neni 5:91 në lidhje me 5:104 BW — transferimi i të drejtave të sipërfaqes
• Neni 21 i Ligjit për Noterët — detyra e hetimit dhe detyra e refuzimit

Jurisprudencë

• ECLI:NL:HR:2021:1813 — përjashtim nga rrjeti për instalimet TES
• ECLI:NL:HR:2020:170 — kullat e transmetimit jashtë përjashtimit të rrjetit
• ECLI:NL:HR:2003:AD3578 — përcaktimi kadastral i rrjeteve
• ECLI:NL:HR:2016:2885 — detyrimi i zbulimit kundrejt detyrimit të hetimit
• ECLI:NL:HR:2015:831 — funksioni mbrojtës i noterit
• ECLI:NL:HR:1998:ZC2629 — përparësia e detyrimit të zbulimit
• ECLI:NL:RBZWB:2025:66 dhe 67 — transferimi i aksioneve dhe përjashtimi nga rrjeti
• ECLI:NL:PHR:2012:BV0647 — e drejtë e varur e sipërfaqes
• ECLI:NL:PHR:2013:CA0727 — ndarja e rrjeteve

10. Pyetjet e bëra më shpesh (FAQ)

A mund të transferoj një tubacion ose rrjet vetëm me një marrëveshje blerjeje?

Jo. Që nga futja e Nenit 5:20(2) BW, tubacionet dhe rrjetet klasifikohen si pasuri të paluajtshme. Transferimi kërkon një akt noterial dhe regjistrim në regjistrat publikë të Regjistrit të Tokave (Neni 3:89 BW). Marrëveshja e blerjes shërben si titull (baza ligjore), por transferimi aktual i pronësisë kërkon dorëzim formal nëpërmjet noterit. Pa një akt noterial, transferimi nuk është i vlefshëm ligjërisht.

Cili është ndryshimi midis marrëveshjes së detyrueshme dhe dorëzimit?

Ligji holandez zbaton një sistem kauzal të transferimit të pronësisë me tre kërkesa: një titull (marrëveshja e detyrueshme, p.sh. shitja), ofrimit të (për pasuri të paluajtshme: akt noterial dhe regjistrim në Regjistrin e Tokave), dhe autoriteti për të disponuar nga ana e transferuesit. Vetëm kur të tre kërkesat plotësohen, kalon pronësia.

Po sikur të kem fatura që vërtetojnë se kam ndërtuar unë tubacionin?

Faturat e blerjes ose të dhënat e ndërtimit mund të shërbejnë si provë se kush ndërtues i autorizuar është, por ato nuk janë të mjaftueshme për transferimin ligjor të pronësisë. Jurisprudenca konfirmon se pa një akt noterial dhe regjistrim, nuk ndodh asnjë transferim i pronësisë, pavarësisht nga posedimi i faturave (ECLI:NL:PHR:2024:43; ECLI:NL:RBNNE:2014:4581).

A duhet të paguaj taksë transferimi kur transferoj një rrjet?

Jo domosdoshmërisht. Të përjashtim nga rrjeti (Neni 15(1)(y) i Ligjit për Tregtinë e Huaj) përjashton blerjen e një rrjeti që përbëhet nga kabllo ose tubacione nga taksa e transferimit. Shënim: ky përjashtim kufizohet që nga 1 janari 2026. Nëse përjashtimi nuk zbatohet, norma është 10.4% e vlerës së drejtë të tregut. Në rastin e një transaksioni prej 0 eurosh, autoritetet tatimore mund të përcaktojnë vlerën aktuale.

Çfarë duhet të ndodhë nëse dua të transferoj një pjesë të një rrjeti të regjistruar?

Për një transferim të pjesshëm, rrjeti duhet të ndahet zyrtarisht. Kjo kërkon vizatime të reja të rrjetit, një përcaktim të ri të rrjetit për pjesën e ndarë, depozitim në Regjistrin e Tokave dhe një akt noterial dorëzimi. Të dyja palët - pronari origjinal dhe blerësi - duhet të jenë të përfshira në aktin noterial të ndarjes.

Çfarë roli luan noteri në transferim?

Noteri i së drejtës civile kryen një funksion qendror mbrojtës. Ata përgatisin aktin e dorëzimit, verifikojnë të gjitha kërkesat statutore, sigurojnë pëlqimin e të gjitha palëve të përfshira dhe merren me regjistrimin në Regjistrin e Tokave. Noteri ka gjithashtu detyrën e hetimit (neni 21 i Ligjit për Noterët) dhe duhet të refuzojë pjesëmarrjen nëse ka shenja konflikti me ligjin.

Çfarë informacioni duhet t'i japë shitësi blerësit?

Shitësi duhet ta informojë në mënyrë aktive blerësin rreth: vendndodhjes së saktë dhe gjendjes teknike, kontratave dhe detyrimeve ekzistuese, defekteve dhe keqfunksionimeve të njohura, të drejtave të palëve të treta, kufizimeve të së drejtës publike dhe dokumentacionit teknik përkatës. Detyrimi i shitësit për zbulimin e informacionit është më i rëndësishëm se detyrimi i blerësit për hetim (ECLI:NL:HR:2016:2885).

Çfarë mund të bëj nëse shitësi ka fshehur informacione thelbësore?

Ju mund ta anuloni marrëveshjen për shkak të gabimit (Neni 6:228 BW), të kërkoni anulim ose ulje të çmimit (Nenet 7:21 dhe 7:22 BW), ose të kërkoni dëmshpërblim (Nenet 6:74 dhe 7:24 BW). Gjykata Supreme ka konfirmuar se detyrimi i shitësit për zbulim ka përparësi mbi detyrimin e blerësit për hetim.

A mund ta kufizojnë transferimin të drejtat ekzistuese in rem?

Po. Akti i themelimit të një të drejte sipërfaqësore mund të parashikojë që transferimi ose ndarja është e mundur vetëm me pëlqimin e pronarit (Neni 5:91 në lidhje me Nenin 5:104 BW). Një e drejtë sipërfaqësore e varur për më tepër nuk është e transferueshme në mënyrë të pavarur. Gjithmonë rishikoni aktin e themelimit përpara se të vazhdoni me një transferim.

Si mund ta provojë shitësi përmbushjen e detyrimit të zbulimit?

Shitësi mban barrën e provës (Neni 150 DCCP; ECLI:NL:HR:2007:BB3733). Këshillohet që të gjitha informacionet e dhëna të regjistrohen me shkrim: korrespondenca, dosjet e transferimit, raportet e kujdesit të duhur dhe vërtetimet e marrjes së nënshkruara nga blerësi. Komunikimet me gojë janë të vështira për t'u provuar.