Ligji holandez i ndërtimit: pesë gabime të kushtueshme që nga reformat e vitit 2024

Gabimet më të kushtueshme në ligjin holandez të ndërtimit vijnë nga puna me rregulla që ndryshuan më 1 janar 2024. Që nga ajo datë, Akti i Mjedisit dhe Planifikimit (Omgevingswet) rregullon lejet, dhe sipas Nenit 7:758(4) të Kodit Civil Holandez (BW) një kontraktor mbetet përgjegjës për defektet e ndërtimit që nuk zbulohen gjatë dorëzimit, përveç nëse defekti nuk mund t'i atribuohet kontraktorit; në kontratat e biznesit palët mund të shmangen nga ky rregull vetëm në mënyrë të shprehur në kontratë.

Kjo faqe përcakton pesë gabime që i shohim më shpesh: në leje, kushte standarde, përgjegjësi pas dorëzimit, sigurim dhe siguri, si dhe zgjidhje të mosmarrëveshjeve. Është shkruar për zhvilluesit, kontraktorët, drejtuesit dhe palët ndërkombëtare që ndërtojnë në Holandë.

Çfarë ndryshoi më 1 janar 2024?

Dy reforma hynë në fuqi në të njëjtën ditë: Omgevingswet dhe Akti i Sigurimit të Cilësisë së Ndërtesave (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Wkb). Së bashku ato ndryshuan si atë që mund të ndërtoni ashtu edhe kush paguan kur puna rezulton të jetë me defekte.

Omgevingswet bashkoi rreth njëzet e gjashtë statute të mëparshme, duke përfshirë Wabo, Wet ruimtelijke ordening, Waterwet dhe Wet natuurbescherming, në një sistem. Bouwbesluit 2012 u zëvendësua nga Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), i cili tani përmban rregullat teknike të ndërtimit. Udhëzimi që ende i referohet Wabo ose Bouwbesluit 2012 përshkruan ligjin që nuk zbatohet më.

Wkb ndryshoi rregullat e kontratës së ndërtimit në Librin 7 BW dhe prezantoi sigurimin privat të cilësisë për klasën me pasojat më të lehta (gevolgklasse 1), duke filluar me ndërtimet e reja. Për këto punime, kontrolli teknik komunal zëvendësohet nga një njoftim dhe nga një sigurues i pavarur i cilësisë (kwaliteitsborger), i cili duhet të deklarojë në përfundim se punimet i plotësojnë rregullat teknike. Kontratat dhe kushtet standarde të hartuara sipas modelit të vjetër janë ende në qarkullim, prandaj kontrolloni se cili version i cilave kushte zbatohet për kontratën tuaj.

Gabimi 1: trajtimi i lejes mjedisore si një miratim i vetëm

Sipas Omgevingswet, leja e vjetër e integruar e ndërtimit ndahet. Një projekt mund të ketë nevojë për një leje për aktivitetin teknik të ndërtimit, një leje për një aktivitet që bie ndesh me planin mjedisor komunal (omgevingsplan) ose të dyja, dhe secila vlerësohet sipas rregullave të ndryshme.

Një projekt mund të ketë nevojë edhe për pëlqim për një aktivitet ujor, një aktivitet Natura 2000, specie të mbrojtura, një monument të listuar ose një licencë operimi. Aplikimet komplekse ndjekin procedurën e zgjatur të përgatitjes, me një periudhë vendimmarrjeje më të gjatë se procedura e rregullt. Përfshijini këto periudha në orarin e projektit. Artikulli ynë mbi lejen mjedisore sipas Aktit të Mjedisit dhe Planifikimit përcakton rrugët dhe periudhat e vendimmarrjes.

Ndërtimi pa lejen e duhur është kryesisht një çështje administrative, prandaj nënvlerësohet. Bashkia mund të urdhërojë ndalimin, të vendosë një urdhër që i nënshtrohet një gjobe (last onder dwangsom), të vendosë një gjobë dhe të kërkojë që puna të anulohet. Legalizimi më pas duhet të merret në konsideratë nga autoriteti përpara se ta zbatojë, por nuk është një e drejtë: nëse aktiviteti nuk përputhet me planin mjedisor, përgjigjja zakonisht është jo.

Gabimi 2: nënshkrimi i kushteve standarde pa i lexuar ato

Zgjedhja e kushteve standarde shpërndan rrezikun e projektimit përpara se të negociohet ndonjë klauzolë. UAV 2012 i përshtatet modelit tradicional, ku porositësi ofron projektimin; UAV-GC i përshtatet projektimit dhe ndërtimit, ku kontraktori gjithashtu projekton dhe matet kundrejt kërkesave të performancës.

Sipas modelit tradicional, porositësi mban rrezikun e gabimeve në projektimin e vet, dhe detyra e kontraktorit për të paralajmëruar është mbrojtja kryesore e porositësit. Sipas një kontrate të integruar, kontraktori mban rrezikun e projektimit, i cili shfaqet në çmim dhe në mbulimin e dëmshpërblimit profesional që i nevojitet. Variacionet funksionojnë gjithashtu ndryshe: një udhëzim formal në modelin tradicional, një vlerësim kundrejt specifikimit të performancës në modelin e integruar.

Asnjëra nga këto kushte nuk zbatohet automatikisht. Kushtet duhet të deklarohen të zbatueshme dhe t'i ofrohen palës tjetër, dhe si kushte të përgjithshme ato i nënshtrohen Nenit 6:233 BW, sipas të cilit një klauzolë e paarsyeshme e vështirë mund të anulohet. Shënimi ynë mbi kushtet dhe afatet e përgjithshme shpjegon se kur një klauzolë mund të lihet mënjanë, dhe udhëzuesi ynë për kontratën e ndërtimit mbulon strukturën bazë.

Gabimi më i zakonshëm praktik është mospërputhja: një kontratë që e deklaron UAV-in të zbatueshëm, shton ndryshime të shkruara për një regjim tjetër dhe bashkëngjit një specifikim me klauzolën e vet të përparësisë. Vendosni një rend përparësie në vetë kontratën dhe sigurohuni që periudhat e njoftimit për ndryshimet dhe pretendimet të jenë ato me të cilat punon në të vërtetë ekipi juaj i projektit.

Gabimi 3: supozimi i dorëzimit i jep fund përgjegjësisë së kontraktorit

Për punimet e ndërtimit, dorëzimi nuk e përfundon më përgjegjësinë për defektet që porositësi mund t'i kishte vënë re. Sipas Nenit 7:758(4) BW, kontraktori është përgjegjës për defektet që nuk janë zbuluar gjatë dorëzimit, përveç nëse ato nuk mund t'i atribuohen atij.

Rregulli i vjetër në Nenin 7:758(3) BW, sipas të cilit kontraktori shkarkohet për defekte që porositësi duhej t'i kishte zbuluar në mënyrë të arsyeshme gjatë dorëzimit, zbatohet ende për punime të tjera, por jo për punimet e ndërtimit. Për një porositës konsumator, rregulli i ri është i detyrueshëm. Në raste të tjera, palët mund të heqin dorë prej tij vetëm nëse heqja dorë përfshihet shprehimisht në kontratë; një klauzolë e fshehur në kushtet e përgjithshme nuk është e mjaftueshme. Kjo është arsyeja pse formulimi i vjetër i kushteve standarde duhej të ndryshohej.

Wkb bëri tre ndryshime të tjera. Sipas Nenit 7:754(2) BW, një paralajmërim për gabimet në projektim, materiale ose udhëzime të dhëna nga porositësi duhet të jepet me shkrim dhe në mënyrë të qartë, me pasojat e mundshme. Sipas Nenit 7:765a BW, një kontraktor që ndërton një shtëpi për një konsumator duhet ta informojë klientin me shkrim, përpara se kontrata të lidhet, në lidhje me sigurimin ose siguritë e tjera financiare që mbulojnë përgjegjësinë e tij. Dhe sipas Nenit 7:768 BW, kontraktori duhet t'i japë konsumatorit, midis një dhe dy muajve pas dorëzimit, mundësinë me shkrim për të mbajtur 5% të mbajtura në depozitën e një noteri.

Prandaj, të dyja palët kanë nevojë për të dhëna më të mira. Një kontraktor që paralajmëroi vetëm me gojë në një takim në vend, që nga viti 2024, nuk ka paralajmëruar fare. Një drejtues duhet të ankohet në kohë sapo të shfaqet një defekt: sipas Nenit 7:761 BW, një kërkesë për një defekt parashkruhet dy vjet pas ankimit, dhe në çdo rast njëzet vjet pas dorëzimit të një ndërtese. Artikujt tanë mbi defektet e ndërtimit dhe përgjegjësinë dhe afatin kohor për defektet e fshehura shpjegojnë se si ecin afatet, dhe udhëzuesi ynë se çfarë të bëni kur një kontraktor kryen punë të dobët mbulon hapat praktikë.

Gabimi 4: lënia e sigurimit dhe sigurisë për në fund

Sigurimi i të gjitha rreziqeve në ndërtim (CAR) mbulon dëmet fizike të punimeve, materialeve dhe ambienteve të përkohshme gjatë ndërtimit, por jo koston e riparimit të vetë defektit. Ky boshllëk mbyllet nga mbulimi i dëmshpërblimit profesional për projektuesit dhe kontraktorët e projektimit dhe ndërtimit, si dhe nga mbulimi i përgjegjësisë për dëmet ndaj palëve të treta.

Kur kontraktori projekton sipas një kontrate të integruar, kontrata duhet të përcaktojë shumën e siguruar për dëmshpërblim profesional, sa vite duhet të vazhdojë mbulimi pas përfundimit dhe detyrimin për të paraqitur prova. Siguruesit sigurojnë kundër regjimit të përgjegjësisë për të cilin keni rënë dakord në të vërtetë, prandaj zgjidhni çdo shmangie nga Neni 7:758(4) BW përpara se të hyni në treg.

Siguria i jep vlerë një regjimi përgjegjësie nëse pala tjetër bëhet e paaftë të paguajë, gjë që nuk është e rrallë në ndërtim. Bini dakord për garancinë bankare, garancinë ose mbajtjen e kompanisë mëmë, me formulimin dhe datën e skadimit të saj, në të njëjtën kohë me klauzolën e përgjegjësisë.

Gabimi 5: zgjedhja e forumit të gabuar, ose asnjë forumi

Kushtet standarde të ndërtimit zakonisht i referojnë mosmarrëveshjet në arbitrazh para një instituti të specializuar në arbitrazhin e ndërtimit, me juristë dhe ekspertë teknikë si arbitra. Një klauzolë arbitrazhi përjashton gjykatat e zakonshme dhe një vendim mund të anulohet vetëm për arsye të ngushta.

Dy gabime janë të zakonshme. Palët bien dakord për arbitrazh pa e vënë re, sepse klauzola qëndron në kushtet e deklaruara të zbatueshme në një urdhër blerjeje. Ose kontrata kryesore shkon në arbitrazh ndërsa nënkontratat shkojnë në gjykatë, kështu që i njëjti defekt gjykohet dy herë me rrezikun e rezultateve të paqëndrueshme. Vendosni klauzolat e mosmarrëveshjes në zinxhirin vijues.

Instrumenti më i shpejtë është shpesh një masë e përkohshme lehtësuese: procedurat e shkurtra para arbitrit ose gjyqtarit të masës paraprake lehtësuese (voorzieningenrechter) mund të sigurojnë pagesën, të heqin një pezullim ose të detyrojnë aksesin në faqen e internetit brenda disa javësh. Paraqitni çdo ankesë me shkrim ditën që zbuloni defektin dhe rezervoni shprehimisht të drejtat tuaja; kjo ruan më shumë kërkesa se çdo hap tjetër.

Kush i mban rreziqet tokësore dhe mjedisore?

Rregullat e tokës, ujit, zhurmës dhe natyrës tani vendosen kryesisht në planin Omgevingswet, Besluit activiteiten leefomgeving, Besluit kwaliteit leefomgeving dhe planin komunal të mjedisit. Për shkak se plani mjedisor ndryshon sipas bashkisë, rregullat për një vend varen shumë nga ligji vendas.

Toka e kontaminuar, municionet e pashpërthyera, arkeologjia dhe speciet e mbrojtura janë shkaqe klasike të vonesës. Sipas Nenit 7:754(1) BW, kontraktori duhet të paralajmërojë për defektet në tokën e furnizuar nga porositësi; sipas një kontrate të integruar, vendos orari i rënë dakord i riskut. Bashkëngjitni hetimin e vendit në kontratë dhe deklaroni se kush mban përgjegjësi për atë që zbuloi dhe nuk zbuloi. Kur një projekt mund të ndikojë në një vend Natura 2000, depozitimi i azotit mund ta ndalojë atë menjëherë, prandaj merrni këshilla ekologjike dhe ligjore në fazën e fizibilitetit.

Një leje nuk autorizon dëmtimin e fqinjëve: përgjegjësia në delikt sipas Nenit 6:162 BW mbetet e paprekur. Artikulli ynë mbi dëmtimin e themeleve trajton versionin më të kushtueshëm të këtij problemi.

Kush përgjigjet për çfarë në zinxhir?

Çdo hallkë në zinxhir rregullohet nga kontrata e vet: kërkesat kryesore kundër kontraktorit kryesor, i cili përgjigjet për nënkontraktorët e tij dhe duhet të rikuperojë sipas nënkontratës. Nëse nënkontrata nuk pasqyron kontratën kryesore në fushëveprim, periudha njoftimi dhe kufij përgjegjësie, kontraktori kryesor detyrohet më shumë sesa mund të rikuperojë.

Projektuesit zakonisht punojnë sipas kushteve të tyre profesionale, të cilat kufizojnë përgjegjësinë duke iu referuar tarifës dhe shkurtojnë periudhat e kërkesave. Një dështim serioz mund ta rrëzojë një kufi të tillë, dhe aty ku projektimi dhe ekzekutimi kanë kontribuar të dy, ndarja zakonisht vendoset nga provat e ekspertëve. Artikulli ynë mbi defektet në shtëpitë e ndërtuara rishtazi tregon se si funksionon kjo, dhe udhëzuesi ynë mbi të drejtat e apartamenteve dhe shoqatën e pronarëve shpjegon se ku ndodhet përgjegjësia për një ndërtesë të përbashkët.

Çfarë duhet të kontrolloni si drejtues ose zhvillues?

• Cili pranon nevojat e projektit sipas Omgevingswet, kush aplikon për secilën dhe nëse periudhat e vendimmarrjes janë në orar.
• Cili version i UAV-it ose UAV-GC zbatohet dhe nëse ndryshimet e kundërshtojnë atë.
• Nëse ndonjë shmangie nga Neni 7:758(4) BW përfshihet shprehimisht në kontratë, dhe çfarë do të thotë kjo për mjetet tuaja juridike.
• Garancia e cilës bankë ose kompani mëmë siguron detyrimet e kontraktorit dhe kur skadon ajo.
• Nëse protestoni kundër çdo të mete në shkrim sapo ta zbuloni atë.

Çfarë duhet të kontrolloni si kontraktor?

• Nëse paralajmërimet tuaja në lidhje me projektimin, materialet ose tokën janë dhënë me shkrim dhe në mënyrë të qartë, siç kërkon Neni 7:754(2) BW.
• Nëse nënkontratat tuaja pasqyrojnë kontratën kryesore në fushëveprim, periudha njoftimi dhe kufij përgjegjësie.
• Nëse dëmshpërblimi juaj profesional dhe mbulimi CAR përputhen me regjimin e përgjegjësisë për të cilin keni rënë dakord.
• Për shtëpitë e konsumatorëve: nëse e keni informuar klientin me shkrim në lidhje me sigurimin (Neni 7:765a BW) dhe në lidhje me depozitën prej 5% (Neni 7:768 BW).
• Nëse klauzolat e mosmarrëveshjes në kontratën kryesore dhe nënkontratat tregojnë për të njëjtin forum.

Çfarë mund të bëjmë për ju me ligjin e ndërtimit?

Avokatët tanë të pasurive të paluajtshme ndihmojnë drejtuesit, zhvilluesit, kontraktorët dhe nënkontraktorët, edhe në anglisht për palët ndërkombëtare. Më shumë udhëzime praktike janë mbledhur në artikullin tonë mbi ligjin holandez të ndërtimit për ndërtuesit dhe kontraktorët dhe në udhëzuesit tanë holandezë të ligjit të pasurive të paluajtshme.

• Ne e shqyrtojmë kontratën e ndërtimit, kushtet standarde dhe ndryshimet për kundërshtime përpara se ta nënshkruani.
• Ne hartojmë klauzolën mbi përgjegjësinë pas dorëzimit dhe çdo shmangie të shprehur nga Neni 7:758(4) BW.
• Ne hartëzojmë lejet e nevojshme sipas Omgevingswet dhe shqyrtojmë aplikimet.
• Ne hartojmë paralajmërime me shkrim, protesta dhe njoftime për mospërmbushje detyrimesh.
• Ne veprojmë në arbitrazhin e ndërtimit dhe në procedurat e shkurtra para gjyqtarit të ndihmës paraprake.

përmbledhje

• Që nga 1 janari 2024, Omgevingswet rregullon lejet dhe një projekt ndërtimi mund të ketë nevojë për disa leje të ndara.
• Sipas Nenit 7:758(4) BW, kontraktori mbetet përgjegjës për defektet që nuk zbulohen në momentin e dorëzimit; në kontratat e biznesit, një shmangie duhet të jetë rënë dakord shprehimisht.
• Paralajmërimet nga një kontraktor duhet të jenë me shkrim dhe të paqarta (Neni 7:754(2) BW).
• Klauzolat e sigurimit, sigurisë dhe mosmarrëveshjeve duhet të zgjidhen së bashku me regjimin e përgjegjësisë.
• Një kërkesë për një defekt parashkruhet dy vjet pas protestës dhe më së voni njëzet vjet pas dorëzimit të një ndërtese (Neni 7:761 BW).

Pyetjet më të shpeshta