Qiratë afatshkurtra dhe VvE: çfarë lejon akti i ndarjes

Nëse mund ta jepni me qira apartamentin tuaj për qëndrime të shkurtra vendoset së pari nga akti i ndarjes (splitsingsakte), jo nga bashkia dhe as nga rregullat e shtëpisë. Nëse akti i përcakton njësitë private si banesa ose ndalon përdorimin komercial, gjykatat rregullisht vendosin se dhënia me qira e apartamentit vazhdimisht për të ndërruar banorë, me çmime komerciale dhe me shërbime të tilla si pastrimi ose çarçafët, nuk është përdorim banimi. Përjashtimi kryesor: kur vetë akti lejon shprehimisht përdorimin për periudha të shkurtra, shoqata e pronarëve (Vereniging van Eigenaars, VvE) nuk mund ta ndalojë atë. Nëse qëndrimi i shkurtër nuk lejohet, VvE mund ta përfundojë qiranë, nëse është e nevojshme përmes procedurave të ndërmjetme lehtësuese me një pagesë gjobe për çdo ditë shkeljeje të vazhdueshme. Një leje bashkiake nuk e ndryshon këtë: e drejta publike dhe akti i ndarjes zbatohen paralelisht.

Çfarë llogaritet si qëndrim i shkurtër?

Qiraja afatshkurtër është qiraja e përkohshme për një periudhë të kufizuar, në praktikë afërsisht një deri në gjashtë muaj, për një grup të përcaktuar. Ndodhet midis qirasë për pushime dhe qirasë së zakonshme për banesa, dhe kjo pozitë përcakton mënyrën se si gjykatat dhe autoritetet tatimore e trajtojnë atë.

Ligji holandez nuk ka një përkufizim të vetëm statutor të qëndrimit afatshkurtër. Në praktikë, përdoren tre kategori dhe secila ka pasoja të ndryshme ligjore:

• Qira për pushime ose turistike: periudha shumë të shkurtra, shpesh netë ose javë, për ndërrimin e mysafirëve. Bashkitë e rregullojnë këtë përmes rregullave të tyre të strehimit.
• Qëndrim i shkurtër: qira e përkohshme për afërsisht një deri në gjashtë muaj për një grup të caktuar, siç janë emigrantët, studentët, profesionistët e përkohshëm ose punonjësit në një projekt.
• Qiradhënie e zakonshme banesash: profesion i qëndrueshëm, me mbrojtje të plotë të qiramarrësit sipas ligjit holandez të qirasë.

Dallimi ka rëndësi sepse qëndrimi afatshkurtër ndodhet midis dy të tjerëve. Në sytë e autoriteteve tatimore dhe gjykatave, ai duket gjithnjë e më shumë si një shërbim komercial dhe jo si strehim. Ky nuk është një gjykim për qiramarrësit. Kjo rrjedh nga mënyra se si është organizuar qiraja. Një apartament që shitet vazhdimisht, i mobiluar për banim të menjëhershëm, i ofruar me pastrim, çarçafë ose shërbime të përfshira dhe i zënë nga një sërë njerëzish të ndryshëm, funksionon si akomodim dhe jo si shtëpi. Kohëzgjatja e një qëndrimi të vetëm është vetëm një faktor dhe rrallë vendimtar.

Kush vendos: akti i ndarjes apo rregullorja e shtëpisë?

Akti i ndarjes vendos. Rregullat e shtëpisë dhe vendimet e mbledhjeve mund të përcaktojnë vetëm atë që thuhet tashmë në akt; ato nuk mund të shtojnë një kufizim të ri në mënyrën se si e përdorni apartamentin tuaj.

Një pallat apartamentesh ka një hierarki të caktuar rregullash. Njohja e saj zgjidh shumicën e mosmarrëveshjeve para se ato të fillojnë. Në krye është akti i ndarjes: një akt noterial i regjistruar në regjistrat publikë. Ai zakonisht deklaron një nga grupet model të rregulloreve të ndarjes të zbatueshme, më i fundit është modeli i vitit 2017. Më poshtë ndodhet rregullorja e shtëpisë (huishoudelijk reglement), e miratuar nga mbledhja e pronarëve. Më poshtë ndodhen vendimet e zakonshme të mbledhjes.

Rregulli që rrjedh nga kjo hierarki është i rreptë. Një ndalim për qiradhënie, ose për një formë qiradhënieje, kufizon përdorimin e vetë apartamentit. Prandaj, ai i përket aktit të ndarjes. Një VvE që ndalon qëndrimin afatshkurtër vetëm me vendim të shumicës në rregullat e shtëpisë është në bazë të dobët. Si pronar, ju mund t'i kërkoni gjykatës së rrethit (kantonrechter) të anulojë një vendim të tillë. Sipas nenit 5:130 paragrafi 2 të Kodit Civil Holandez (BW), ju duhet ta bëni këtë brenda një muaji nga dita kur keni mësuar, ose mund të kishit mësuar, për vendimin. Gjykata Supreme (Hoge Raad) shpjegoi në vendimin e saj të 21 qershorit 2019 (ECLI:NL:HR:2019:1022) se kur fillon ai muaj. Nëse nuk është zakon të qarkullojnë vendimet, pronarët pritet të bëjnë pyetje brenda një jave pas mbledhjes. Periudha është e rreptë, prandaj mos prisni për procesverbalin.

Edhe e kundërta është e vërtetë. Nëse akti përmban tashmë një përcaktim banimi ose një ndalim për përdorim komercial, VvE nuk ka nevojë për një vendim të ri për ta zbatuar atë. Ndalimi është tashmë aty dhe detyron çdo pronar dhe çdo banor. Shumica e rregulloreve model kërkojnë gjithashtu që një pronar që lejon dikë tjetër të përdorë apartamentin të nënshkruajë një deklaratë nga ai përdorues. Në të, përdoruesi premton të zbatojë aktin dhe rregullat e shtëpisë. Kjo i jep shoqatës një kontroll të drejtpërdrejtë edhe mbi banorin.

Akti i pronësisë mund të funksionojë edhe në favor të pronarit. Në një vendim të datës 8 shkurt 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:336), Amsterdam Gjykata e Apelit vendosi që dhënia me qira afatshkurtër e apartamenteve në Zandvoort lejohej. Akti i pronësisë i përcaktonte ato si banesa, por gjithashtu u lejonte shprehimisht pronarëve t'u lejonin të tjerëve të përdornin apartamentin për periudha më të shkurtra se dy muaj. Gjykata shqyrtoi vetëm atë që tregonin regjistrat publikë, jo dokumentet e brendshme të shoqatës. Kjo tregon pse formulimi i saktë i aktit tuaj të pronësisë ka më shumë rëndësi se çdo rregull i përgjithshëm.

Si vendosin gjykatat nëse përdorimi është për banim?

Gjykatat shqyrtojnë se si përdoret në të vërtetë apartamenti, jo vetëm kontratën apo numrin e netëve. Përdorimi rezidencial nënkupton një shkallë të qëndrueshmërisë; një fluks i vazhdueshëm i banorëve tregon shfrytëzim.

Pyetja që përsëritet është se çfarë do të thotë në të vërtetë një përcaktim si "i destinuar për përdorim si banesë". Në jurisprudencën holandeze, parimi i të jetuarit diku nënkupton qëndrueshmëri. Banori jeton atje, ka vendbanimin kryesor atje dhe përdorimi nuk është i organizuar rreth ndërrimit të banorëve. Gjykatat nuk ndalen te formulimi i marrëveshjes së qirasë ose te numri i ditëve në kalendar. Ato shikojnë se si përdoret në të vërtetë apartamenti. Amsterdam Gjykata e Apelit, për shembull, theksoi mungesën e një banimi të qëndrueshëm dhe të orientuar drejt së ardhmes në një vendim të datës 21 tetor 2025 (ECLI:NL:GHAMS:2025:2788). Akti i pronësisë atje kufizonte çdo apartament për një familje, dhe një grup prej katër studentësh të palidhur me njëri-tjetrin nuk e përmbushte këtë kriter.

Faktorët që përsëriten në vendime përfshijnë:

• sa shpesh ndërrohen banorët;
• si shitet apartamenti dhe kujt i drejtohet;
• nëse ofrohen shërbime shtesë, të tilla si pastrimi ose liri;
• nëse qiraja është vendosur në një nivel komercial krahasuar me qiradhënien e zakonshme në zonë;
• nëse pronari e drejton apartamentin si pjesë të një portofoli më të gjerë.

Sa më shumë që marrëveshja të duket si një furnizim profesional i akomodimit, aq më shpejt një gjykatë e trajton atë si shfrytëzim të apartamentit në vend të jetesës në të. Atëherë ka më shumë gjasa të bjerë ndesh me një përcaktim banimi dhe me një ndalim të përdorimit komercial.

Dy pasoja praktike vijojnë. Së pari, një qëndrim i gjatë nuk e bën automatikisht përdorimin rezidencial: një zinxhir qirash katërmujore për emigrantë të njëpasnjëshëm mund të jetë ende shfrytëzim afatshkurtër. Së dyti, dhënia me qira e të gjithë apartamentit një herë për një familje që jeton vërtet atje normalisht është përdorim rezidencial, edhe nëse afati është i caktuar dhe i kufizuar. Modeli ka rëndësi, jo kontrata individuale.

A e zgjidh çështjen një leje bashkiake?

Jo. Rregullat bashkiake janë një shtresë e veçantë e së drejtës publike. Ato nuk zëvendësojnë rregullat e së drejtës private në aktin e ndarjes, dhe një leje nuk ju mbron nga VvE.

Pronarët shpesh supozojnë se një leje bashkiake është e mjaftueshme. Nuk është. Bashkitë e rregullojnë dhënien me qira përmes ligjit publik: Aktit të Strehimit 2014 (Huisvestingswet 2014) dhe rregullores lokale të strehimit. Këto mund të kërkojnë një leje për nxjerrjen e një banese nga stoku i banesave, për shndërrimin e saj në dhoma ose për qira për pushime. Në qytetet më të mëdha, ata gjithashtu vendosin numra regjistrimi dhe kufizime nate për qiradhënien turistike. Plani mjedisor (omgevingsplan), i cili zëvendësoi planin e zonimit, mund të ndalojë veçmas përdorimin e një banese për akomodim. Bashkia i zbaton këto rregulla përmes urdhrave administrativë dhe pagesave të gjobave.

Në të kundërt, VvE vepron sipas së drejtës private, bazuar në aktin e ndarjes. Të dy sistemet zbatohen në mënyrë të pavarur dhe në të njëjtën kohë. Ju mund të keni çdo leje që kërkon bashkia dhe prapë të urdhëroheni nga gjykata civile, me kërkesë të shoqatës, të ndaloni dhënien me qira dhe të paguani gjobin kontraktual. Ndodh edhe e kundërta: një akt që lejon dhënien me qira nuk ju ndihmon nëse nuk keni leje bashkiake.

Dy zhvillime të fundit e kanë shtrënguar shtresën e së drejtës publike. Që nga 1 janari 2026, akomodimi (logies) tatohet me normën e përgjithshme të TVSH-së prej 21% në vend të normës së reduktuar prej 9%. Kjo rrit koston e qirasë afatshkurtër. Për këto mosmarrëveshje, kjo gjithashtu konfirmon në terma tatimorë se një qira e tillë trajtohet si një shërbim komercial dhe jo si strehim. Dhe që nga 20 maji 2026, zbatohet Rregullorja e BE-së 2024/1028 mbi mbledhjen dhe ndarjen e të dhënave për shërbimet e qirasë afatshkurtër. Kur ekziston një skemë regjistrimi, numri i regjistrimit duhet të shfaqet në listë. Platformat duhet ta kontrollojnë atë dhe të ndajnë të dhëna mbi pritësit dhe rezervimet me autoritetet. Prandaj, qiraja që nuk përputhet bëhet shumë më e dukshme, për bashkinë dhe për shoqatën.

Si e zbaton një VvE një ndalim për qëndrim afatshkurtër?

Në hapa: një paralajmërim me shkrim, pastaj penalizimi kontraktual, pastaj procedurat e ndërmjetme të ndihmës nëse është e nevojshme. Shoqatat që anashkalojnë një hap zakonisht e paguajnë atë në shpenzime ligjore.

Zbatimi fillon me një paralajmërim me shkrim. Ai emërton dispozitën e aktit ose të rregulloreve, përshkruan sjelljen dhe përcakton një afat kohor. Nëse qiraja vazhdon, shoqata mund të vendosë penalizimin kontraktual. Kjo kërkon një ndalim që ekziston tashmë në akt ose në rregulloret model, dhe procedura në rregullore duhet të jetë ndjekur. Gjykatat shqyrtojnë si bazën ashtu edhe proporcionalitetin e këtyre penaliteteve. Sipas nenit 6:94 BW, një gjykatë mund të ulë një penalizim nëse drejtësia e kërkon qartë këtë.

Nëse qiraja vazhdon, procedurat e ndërmjetme të ndihmës para gjyqtarit paraprak të ndihmës (voorzieningenrechter) janë rruga e zakonshme. Brenda disa javësh, shoqata mund të marrë një urdhër për të ndaluar qiranë, të mbështetur nga një gjobë për çdo ditë ose çdo shkelje. Në raste serioze dhe të vazhdueshme, shumica e rregulloreve të ndarjes lejojnë që mbledhja, pas një paralajmërimi me shkrim, t'i mohojë pronarit ose banorit përdorimin e mëtejshëm të apartamentit. Gjykatat e shqyrtojnë nga afër këtë masë të gjerë. Shoqata gjithashtu mund të kërkojë shpenzimet e saj dhe, nëse qiraja ka dëmtuar pjesë të përbashkëta, kompensim për atë dëm.

Shoqata duhet të veprojë në mënyrë konsistente. Tolerimi i qëndrimit të shkurtër nga tre pronarë për vite me radhë dhe më pas veprimi kundër të katërtit dobëson argumentet e saj. Një vendim që trajton raste të krahasueshme ndryshe mund të kundërshtohet si në kundërshtim me arsyeshmërinë dhe drejtësinë. Një VvE që dëshiron të zbatojë rregullat duhet së pari të vendosë një politikë të qartë për mbledhjen, ta zbatojë atë për të gjithë dhe ta regjistrojë atë në procesverbal. Nëse shoqata qëndron pasive, pozicioni i pronarëve individualë shpjegohet në artikullin tonë mbi atë që mund të bëni kur një VvE nuk i përmbush detyrat e saj.

Çfarë rrezikoni ju si pronar?

Zakonisht më shumë se të ardhurat nga qiraja. Një urdhër ndalimi, gjobat ditore, kostot ligjore dhe boshllëqet në mbulimin e sigurimit mund të tejkalojnë shpejt atë që fiton qiraja.

Një urdhër ndalimi e përfundon menjëherë qiranë, gjë që ju lë përballë qiramarrësve që duhet të largohen. Pagesat e gjobave grumbullohen çdo ditë dhe mund të zbatohen. Urdhrat për shpenzime në këto procedura mund të jenë të konsiderueshme.

Sigurimi është rreziku që pronarët shpesh e anashkalojnë. Policat e ndërtimit të marra nga shoqatat mund të përjashtojnë ose kufizojnë mbulimin për dëmet e shkaktuara nga përdorimi komercial ose nga përdorimi tjetër përveç si banesë. Disa kërkojnë njoftim për çdo ndryshim përdorimi. Nëse një zjarr ose një rrjedhje uji fillon në një apartament që është dhënë me qira komercialisht në shkelje të aktit të pronësisë, siguruesi mund të zvogëlojë ose refuzojë mbulimin. Pasojat nuk kufizohen vetëm te pronari përkatës: shoqata dhe pronarët e tjerë mund të mbeten me një mungesë. E njëjta gjë vlen edhe për pozicionin tuaj të përgjegjësisë personale, prandaj kontrolloni atë para qirasë së parë, jo pas saj. Përmbledhja jonë se kush paguan për dëmet në një ndërtesë apartamentesh shpjegon se si ndahen këto humbje.

Ligji i qirasë shton një shtresë tjetër, e cila mund të funksionojë në favor ose kundër jush. Një qira që është vërtet afatshkurtër nga natyra e saj bie jashtë rregullave të zakonshme për mbrojtjen e qiramarrësit (neni 7:232 paragrafi 2 BW). Por ky përjashtim lexohet ngushtë. Varet nga ajo që palët kanë pasur ndërmend dhe si përdoret në të vërtetë apartamenti. Meqenëse Akti mbi Qiratë me Afat të Caktuar (Wet vaste huurcontracten) hyri në fuqi më 1 korrik 2024, qiratë me afat të caktuar për shtëpitë e pavarura në parim nuk janë më të mundura, me përjashtime të kufizuara statutore. Nëse supozoni se një kontratë afatshkurtër përfundon automatikisht në datën e rënë dakord dhe gaboheni, mund të përfundoni me një qiramarrës të cilit nuk mund t'i kërkohet lehtë të largohet dhe një VvE që kundërshton qiranë në të njëjtën kohë. Ndërkohë, detyrimet që i takojnë një qiradhënësi zbatohen plotësisht.

Çfarë duhet të bëjnë pronarët dhe shoqatat?

Pronarët duhet ta lexojnë aktin e pronësisë përpara se ta japin me qira ose ta blejnë. Shoqatat duhet t’i rregullojnë dokumentet e tyre dhe t’i zbatojnë ato në mënyrë të vazhdueshme, në vend që të improvizojnë përmes rregullave të shtëpisë.

Për pronarët, hapat janë të shkurtër. Lexoni aktin e ndarjes dhe rregulloret model përkatëse përpara se të angazhoheni për ndonjë gjë, përfshirë edhe para se të blini. Përcaktimi i njësive private dhe çdo ndalim për përdorim komercial janë vendimtare dhe mund t'i gjeni në regjistrat publikë. Kontrolloni rregullat e shtëpisë dhe procesverbalet e mbledhjeve të fundit për të parë se çfarë politike zbaton në të vërtetë shoqata. Pastaj kontrolloni rregullat komunale për adresën. Vetëm pas kësaj, shikoni pasojat tatimore dhe të qirasë me këshilltarin e duhur. Shënimi ynë mbi grackat në ligjin holandez të pronës mbulon se çfarë tjetër duhet të kontrolloni përpara se të blini.

Për shoqatat, përparësia është që dokumentet të jenë në rregull. Nëse akti nuk përmendet ose është i paqartë, merrni në konsideratë ndryshimin e tij në vend që të mbështeteni në rregullat e shtëpisë që nuk do të zbatohen. Sipas nenit 5:139 BW, një ndryshim kërkon bashkëpunimin e të gjithë pronarëve, ose një vendim të mbledhjes të marrë me të paktën katër të pestat e votave (ose një shumicë më të madhe nëse akti e kërkon këtë), i ndjekur nga një akt noterial. Hartoni një politikë zbatimi, zbatojeni atë në mënyrë të vazhdueshme, mbani nën shqyrtim pozicionin e sigurimit dhe regjistroni vendimet mjaftueshëm qartë për t'i zbatuar ato. Kur marrëdhëniet midis pronarëve janë forcuar, por ndërtesa ende duhet të funksionojë, ndërmjetësimi shpesh arrin më shumë sesa një seancë gjyqësore.

Ne këshillojmë shoqatat e pronarëve dhe pronarët e apartamenteve mbi aktin e ndarjes, rregulloret model, zbatimin, klauzolat penalizuese dhe procedurat në lidhje me qiranë afatshkurtër. Nëse lejohet qiraja afatshkurtër në ndërtesën tuaj, ose si t'i përgjigjeni një urdhri gjyqësor apo një gjobe, fillon me një lexim të kujdesshëm të aktit. Avokatët tanë të pasurive të paluajtshme vlerësojnë aktin dhe pozicionin tuaj dhe ju tregojnë se çfarë është realiste.

Në përmbledhje

• Akti i ndarjes vendos nëse qëndrimi afatshkurtër lejohet në ndërtesën tuaj; rregullat e shtëpisë nuk mund të shtojnë një ndalim të ri.
• Gjykatat shqyrtojnë modelin aktual të përdorimit: qarkullimi i shpeshtë, çmimet komerciale dhe shërbimet tregojnë për shfrytëzim, jo ​​për jetesë.
• Një leje bashkiake dhe një akt lejimi janë kërkesa të ndara; ju nevojiten të dyja.
• Një VvE zbatohet nëpërmjet një paralajmërimi, një penaliteti kontraktual dhe, nëse është e nevojshme, procedurave të ndërmjetme lehtësuese me penalitete ditore.
• Për të kundërshtuar një vendim të VvE, keni një muaj sipas nenit 5:130 BW.

Pyetjet më të shpeshta

Nuk jeni i sigurt se ku ndodheni? Na tregoni për situatën tuaj. Do t'ju njoftojmë për opsionet tuaja brenda një dite pune.

Si funksionon Law & More mund t'ju ndihmojë me këtë është shpjeguar në faqen tonë avokat qiraje faqe.