Depozita e qirasë, tarifat e shërbimit dhe Akti i Pronarit të Mirë në Holandë

Pothuajse çdo ndërkombëtar që merr me qira një shtëpi në Holandë paguan një depozitë dhe shumë prej tyre shqetësohen në fund të qirasë nëse do ta shohin përsëri. Që kur Wet goed verhuurderschap (Ligji për Pronësinë e Mirë) hyri në fuqi më 1 korrik 2023, rregullat janë bërë më të qarta: ekziston një kufi për depozitën, një afat për shlyerjen e saj dhe një detyrim për të shpjeguar me shkrim çdo gjë të mbajtur. Ky artikull përcakton se çfarë thotë ligji për depozitat, tarifat e shërbimit dhe tarifat e agjencisë, dhe çfarë mund të bëjë secila palë në një mosmarrëveshje.

Depozita: sa mund të kërkojë një qiradhënës

Sipas rregullave të përgjithshme të sjelljes në nenin 2 të Wet goed verhuurderschap dhe dispozitës së futur në nenin 261b të Librit 7 të Kodit Civil Holandez ( Burgerlijk Wetboek ), një qiradhënës nuk mund të kërkojë një depozitë ( waarborgsom ) më shumë se dyfishi i qirasë së zbrazët . "Qira e zbrazët" ( kale huur ) është qiraja për vetë akomodimin, duke përjashtuar tarifat e shërbimit, shërbimet dhe çdo shtesë për mobiljet.

Kufiri u prezantua me Aktin më 1 korrik 2023, dhe depozitat më të mëdha të rëna dakord sipas kontratave më të vjetra ende përmbushen në praktikë. Një qiramarrës në një kontratë të tillë nuk duhet të supozojë se shuma është përtej kundërshtimit. Shumë kohë para se të ekzistonte kufiri, gjykatat e rretheve po i rrëzonin depozitat e tepërta si një përfitim të paarsyeshëm sipas nenit 264 të Librit 7 të Kodit Civil Holandez: Rechtbank Noord-Holland anuloi një depozitë gjashtëmujore më 5 gusht 2015 (ECLI:NL:RBNHO:2015:6660), duke mbajtur qëndrimin se një depozitë prej më shumë se dyfishi i qirasë mujore nuk është e arsyeshme, dhe Rechtbank Amsterdam uli një depozitë prej mbi katër muajsh qiraje në dy më 4 mars 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:1490). Këto janë vendime të shkallës së parë dhe jo autoritet detyrues, dhe asnjë vendim i raportuar nuk duket se ka zbatuar ende standardin e pronësisë së mirë të pronarit në një depozitë të rënë dakord para korrikut 2023. Megjithatë, ky argument i vjetër është argumenti që duhet të ngrihet.

Nëse qiradhënësi kërkon më shumë, qiramarrësi nuk ka nevojë të paguajë shumën e tepërt, mund të kërkojë rimbursimin e çdo shume të paguar më tepër dhe bashkia mund ta zbatojë. Vini re se "depozita prej dy muajsh plus qiraja e një muaji paraprakisht" nuk është një depozitë tremujore: qiraja e paguar paraprakisht është qira, jo siguri. Një "tarifë administrative" e pakthyeshme së bashku me depozitën nuk lejohet fare.

Marrja e depozitës mbrapsht: dy afatet

Akti përcakton dy afate, dhe ndryshimi midis tyre është pika që keqkuptohet më shpesh.

• Ku qiradhënësi nuk zbrit asgjë, depozita duhet të kthehet brenda katërmbëdhjetë ditësh të përfundimit të qirasë.
• Kur qiradhënësi zbret diçka, periudha është tridhjetë ditë nga fundi i qirasë. Periudha më e gjatë ekziston në mënyrë që qiradhënësi të mund të inspektojë, përcaktojë sasinë dhe dokumentojë zbritjen.

Një qiradhënës që zbrit duhet t'i japë qiramarrësit një specifikim me shkrim se çfarë është mbajtur dhe pse, me një shpjegim të plotë. Një pohim i thjeshtë se "dëmi është gjetur" nuk e përmbush detyrimin, dhe mungesa e tij është në vetvete një shkelje. Periudha tridhjetë ditore nuk është një leje për vonesë: një qiradhënës që ende nuk mund të përcaktojë çmimin e një riparimi duhet të paguajë bilancin e padiskutueshëm dhe të specifikojë se çfarë mbetet në diskutim.

Çfarë mund dhe nuk mund të zbritet

Zbritjet e lejuara janë të kufizuara: qiraja e papaguar, tarifat e papaguara të shërbimit, tarifa për një masë të rënë dakord për performancën energjetike dhe dëmet e shkaktuara nga qiramarrësi. Konsumimi dhe grisja e zakonshme nuk bie në listë dhe "kostot administrative" nuk mund të zbriten vetëm sepse marrëveshja e thotë këtë.

Vija ndarëse midis dëmtimit dhe konsumimit është vendi ku zhvillohen shumica e mosmarrëveshjeve. Sipas nenit 218 të Librit 7 të Kodit Civil, qiramarrësi është përgjegjës për dëmin e shkaktuar nga një dështim që i atribuohet qiramarrësit, dhe dëmi supozohet të jetë shkaktuar kështu, me përjashtim të zjarrit dhe, për pronën e paluajtshme të ndërtuar, dëmtimit të pjesës së jashtme. Ky supozim është real, por vepron së bashku me nenin 224 - ku është vendi ku raporti i inspektimit bëhet vendimtar.

Raporti i inspektimit dhe çfarë ndodh kur nuk ka asnjë të tillë

Neni 224 i Librit 7 të Kodit Civil parashikon që kur palët kanë hartuar një përshkrim me shkrim të pronës që në fillim, qiramarrësi duhet ta kthejë atë në gjendjen e regjistruar atje, përveç ndryshimeve të ligjshme dhe çdo gjëje që është përkeqësuar për shkak të plakjes ose përdorimit normal. Kur nuk është hartuar një përshkrim i tillë, qiramarrësi supozohet se e ka marrë pronën në gjendjen në të cilën është në fund të qirasë , me kusht që qiradhënësi të provojë të kundërtën.

Efekti praktik është i qartë. Me një raport regjistrimi të nënshkruar dhe fotografi të datuara, një pronar që gjen një sipërfaqe pune të djegur mund të tregojë raportin dhe të tregojë ndryshimin. Pa një të tillë, pika fillestare është se prona ishte tashmë në gjendjen e saj aktuale dhe pronari duhet ta rrëzojë këtë supozim me prova të tjera. Një pronar që nuk e ka kryer inspektimin e regjistrimit shpesh zbulon se zbritja nuk mund të mbështetet.

Tarifat e shërbimit dhe pagesat paraprake

Tarifat e shërbimit ( servicekosten ) paguhen përveç qirasë së thjeshtë për mallrat dhe shërbimet që lidhen me përdorimin e pronës: pastrimi i zonave të përbashkëta, një kujdestar, ndriçimi i përbashkët, mirëmbajtja e kopshtit, përdorimi i mobiljeve. Ato pothuajse gjithmonë faturohen si një pagesë paraprake mujore ( voorschot ) dhe paguhen kundrejt kostove aktuale.

Sipas nenit 259 të Librit 7 të Kodit Civil, qiradhënësi duhet t'i japë qiramarrësit një deklaratë vjetore të detajuar të kostove aktuale dhe mënyrës se si janë llogaritur ato, brenda gjashtë muajve nga fundi i vitit kalendarik - në praktikë deri më 1 korrik. Kur qiraja përfundon në mes të vitit, ajo mbulon pjesën e skaduar të vitit. Sipas nenit 261, një paradhënie mund të merret vetëm kur janë rënë dakord për mallra ose shërbime të reja, ose pas një deklarate, dhe secila deklaratë mbështet vetëm një rritje. Neni 260 lejon që secila palë t'i kërkojë komisionit të qirasë të përcaktojë se çfarë duhet të paguhet.

Tarifat e shërbimit janë një kalim i kostove aktuale, jo një qendër fitimi. Disa artikuj mund të mos ngarkohen fare si tarifa shërbimi: shërbimet e kujdesit siç janë shërbimet e vakteve ose alarmit, dhe tarifat që bien mbi pronarin dhe jo mbi banorin, siç është taksa e pronës. Tarifat që bien mbi banorin, siç është taksa e mbeturinave, mund të kalohen. Furnizimi me ngrohje rregullohet veçmas nga Warmtewet.

Shërbimet janë përsëri të ndryshme. Kur prona ka matësat e vet, gazi, uji dhe energjia elektrike zakonisht kontraktohen drejtpërdrejt nga qiramarrësi ose furnizohen nga qiradhënësi dhe vendosen në bazë të konsumit të matur; ato janë tarifa shërbimesh ( nutsvoorzieningen ), jo tarifa shërbimi. Një qira "gjithëpërfshirëse" që i grupon të gjitha në një shifër të vetme mund të ndahet në përbërësit e saj me kërkesë.

Rregulla të reja nga 1 janari 2027

Kostoja e shërbimit modernizues Wet hyn në fuqi më 1 janar 2027 , me koston e shërbimit Besluit dhe koston e shërbimit Regeling. Ajo zëvendëson qasjen aktuale të hapur me një listë të mbyllur prej tetë kategorish të kostove të shërbimit të tarifueshme, konfirmon se vetëm kostot aktuale mund të ngarkohen dhe asnjë fitim nuk merret, dhe përcakton se si llogariten ato. Renditja në koston e shërbimit Besluit është shteruese dhe deklarata përfundimtare duhet t'i arrijë qiramarrësit deri më 1 korrik pas vitit kalendarik me të cilin lidhet. Palestrat dhe pishinat e përbashkëta bien jashtë listës. Kompetencat e shqyrtimit të Komisionit të Pronës zgjerohen. Rregullat zbatohen për marrëveshjet e lidhura nga 1 janari 2027, dhe një qiradhënës mund t'i zbatojë ato në qiratë ekzistuese me marrëveshjen e qiramarrësit.

Tarifat e agjencisë dhe ndalimi i tarifimit të dyfishtë

Ligji Wet goed verhuurderschap i ndalon qiradhënësit dhe ndërmjetësve që lejojnë qiradhënien nga tarifa të dyfishta agjencie — duke marrë një tarifë si nga qiradhënësi ashtu edhe nga qiramarrësi për të njëjtin transaksion. Kjo qëndron në krye të rregullit më të vjetër në nenet 417 dhe 427 të Librit 7 të Kodit Civil: një agjent që vepron për qiradhënësin nuk ka të drejtë për një tarifë nga qiramarrësi. Nëse prona është në librat e vetë agjentit, qiramarrësi nuk duhet të paguajë asgjë.

Kostot e kontratës dhe paratë çelës ( sleutelgeld ) nuk mund t'i ngarkohen qiramarrësit. Një qiradhënës mund të kërkojë pagesë për diçka nga e cila qiramarrësi përfiton në të vërtetë, siç është një pllakë emri në derë, dhe një qiramarrës mund të blejë artikuj nga qiramarrësi që largohet me një çmim të rënë dakord ( overnamekosten ), por asnjëra nuk është një rrugë për të rivendosur një tarifë qiraje. Një qiramarrës paguan siç duhet një tarifë vetëm kur ai vetë ka angazhuar një agjent kërkimi i cili punon në mënyrë të pavarur nga qiradhënësit dhe gjen akomodim jashtë portofolit të atij agjenti. Tarifat e paguara në kundërshtim me këto rregulla mund të kërkohen mbrapsht.

The Wet shkoi verhuurderschap përtej depozitimit

Akti është më i gjerë se paratë. Neni 2 përcakton rregullat kombëtare të sjelljes për çdo pronar dhe ndërmjetës qiradhënës. Ato kërkojnë që pronari të:

• përmbahem nga diskriminim në përzgjedhjen e qiramarrësve, dhe të përdorin një procedurë transparente përzgjedhjeje;
• përmbahem nga frikësimi, që përfshin kërcënimin për të mos kryer riparimet, për të ndërprerë shërbimet ose për të mbajtur depozitën për të ushtruar presion mbi qiramarrësin;
• regjistroni qiranë në një marrëveshje me shkrim;
• informojnë qiramarrësin me shkrim, në një gjuhë që qiramarrësi e kupton, për të drejtat dhe detyrimet — si funksionon depozita dhe kur do të kthehet, si paguhen tarifat e shërbimit, të dhënat e kontaktit të qiradhënësit dhe pika e raportimit komunal ( detyrë informacioniKërkesa për gjuhën nuk kufizohet vetëm tek migrantët e punës, kështu që për një qiramarrës ndërkombëtar kjo në praktikë do të thotë që informacioni duhet të jepet në anglisht;
• respektoni rregullat e kufirit të depozitës dhe të tarifës së shërbimit, dhe mos ngarkoni tarifa të dyfishta agjencie;
• të respektohen rregulla shtesë kur qiramarrësi është një migrant pune nga BE-ja, duke përfshirë një marrëveshje qiraje të veçantë nga kontrata e punës dhe informacionin e kërkuar. në një gjuhë që punëtori e kupton.

Neni 3 kërkon që qiradhënësit dhe ndërmjetësit që japin me qira aktivitetin gjatë një biznesi të kenë një metodë pune të shkruar për parandalimin e diskriminimit në strehim, dhe ta publikojnë e zbatojnë atë.

Pika e raportimit komunal dhe zbatimi

Që nga 1 janari 2024, çdo bashki duhet të operojë një pikë raportimi (pikë raportimi) sipas nenit 4: me prag të ulët, falas dhe e hapur ndaj raportimeve anonime në lidhje me sjellje të padëshirueshme qiraje. Eindhoven Amsterdam të dyja operojnë nga një. Një raport nuk është një kërkesë për para — meldpunt nuk do të urdhërojë kthimin e depozitës suaj — por ai aktivizon rolin mbikëqyrës të bashkisë.

Zbatimi i ligjit përshkallëzohet. Një shkelje e parë zakonisht tërheq një paralajmërim, ku thuhet se një shkelje e mëtejshme mund të çojë në një gjobë dhe publikimin e të dhënave të shkelësit. Shkeljet e përsëritura ose të rënda mund të përballohen me një urdhër që i nënshtrohet një pagese gjobe ( last onder dwangsom ) ose shtrëngimit administrativ, dhe me gjoba. Neni 19 i Wet goed verhuurderschap përcakton maksimumin në një gjobë të kategorisë së katërt, duke u rritur në kategorinë e pestë për një pronar që shkel të njëjtin rregull përsëri brenda katër viteve. Shuma që i bashkëngjitet secilës kategori është e përcaktuar në nenin 23 të Kodit Penal Holandez (Wetboek van Strafrecht) dhe rregullohet periodikisht, kështu që shifra aktuale duhet të lexohet atje në vend që të merret nga një numër i cituar diku tjetër. Si mjet i fundit, bashkia mund të marrë përsipër menaxhimin e pronës. Sipas nenit 5, ajo gjithashtu mund të kërkojë një leje qiraje në zonat e caktuara.

Cila rrugë duhet të ndiqet

Qiramarrësit dhe pronarët shpesh zgjedhin forumin e gabuar dhe humbasin muaj të tërë. Të tre rrugët shërbejnë për qëllime të ndryshme dhe mund të përdoren paralelisht.

Një kërkesë për depozitë, nëse nuk mund të zgjidhet, i takon gjykatës së rrethit; procedurat atje nuk kërkojnë avokat. Mosmarrëveshjet për tarifat e shërbimit janë në territorin e Komisionit të Pronësisë dhe janë shumë më të lira: tarifa (leges) është një shumë modeste fikse për një qiramarrës ose person tjetër fizik dhe dukshëm më e lartë për një pronar ose person tjetër juridik. Tarifat përcaktohen me rregullore ministrore dhe publikohen nga Komisioni i Pronësisë, prandaj kontrolloni shifrën aktuale atje para se të aplikoni. Pas një vendimi të Komisionit të Pronësisë, një palë e pakënaqur mund të lëshojë një thirrje në gjykatën e rrethit brenda tetë javësh ; kur kryetari vendos vetëm, një kundërshtim ( verzet ) mund të paraqitet brenda tre javësh.

Afatet kohore

Për tarifat e shërbimit, neni 260 i Librit 7 të Kodit Civil lejon një kërkesë drejtuar Komisionit të Shpejtë që mbulon jo më shumë se dymbëdhjetë muaj për kategori kostoje, të bërë brenda njëzet e katër muajve nga skadimi i periudhës në të cilën duhej të ishte paraqitur deklarata vjetore. Nëse nuk e kaloni këtë afat kohor, rruga e Komisionit të Shpejtë mbyllet.

Një kërkesë për kthimin e depozitës është një kërkesë e zakonshme për përmbushje, që i nënshtrohet afatit pesëvjeçar të parashkrimit në nenin 307 të Librit 3 të Kodit Civil. Pesë vjet është një periudhë e bollshme, por vonesa kushton prova, prandaj kërkoni pagesën me shkrim menjëherë; një kërkesë gjithashtu ndërpret parashkrimin.

Udhëzime praktike

Për qiramarrësit

• Përpara nënshkrimit, kontrolloni depozitën kundrejt qirasë së dy muajve dhe kontrolloni çdo kontratë, tarifë administrimi ose qiraje.
• Këmbëngulni për një raport regjistrimi (shteti i hapur) të nënshkruara nga të dyja palët, të bëjnë fotografi të datuara të çdo dhome dhe të regjistrojnë leximet e matësve.
• Mbani provën e pagesës së depozitës dhe çdo avancimi të tarifës së shërbimit, dhe jepini qiradhënësit adresën tuaj të re dhe të dhënat bankare me shkrim kur të largoheni.
• Shënoni ditarin e 1 korrikut për deklaratën e tarifës së shërbimit të vitit të kaluar dhe shënoni dritaren njëzet e katër muajsh.
• Nëse afati skadon, dërgoni një kërkesë me shkrim me një periudhë të shkurtër dhe të qartë për pagesë; nëse kjo dështon, paraqituni te meldpunt dhe merrni në konsideratë procedurat gjyqësore.

Për pronarët e shtëpive

• Përputhni dokumentet tuaja: një marrëveshje me shkrim, plus një fletë informacioni që mbulon depozitën, tarifat e shërbimit, të dhënat tuaja të kontaktit dhe meldpunt — në anglisht nëse ua jepni me qira ndërkombëtarëve.
• Mos merrni kurrë më shumë se dy muaj qira të zbrazët për një qira të re dhe mos e shndërroni shumën e tepërt në një tarifë.
• Inspektoni në fillim dhe në fund, me shkrim dhe mundësisht me praninë e qiramarrësit.
• Shlyeni brenda katërmbëdhjetë ditëve nëse nuk zbritni asgjë; nëse zbritni, shlyeni bilancin e padiskutueshëm dhe dërgoni një analizë të plotë me shkrim brenda tridhjetë ditëve, së bashku me faturat. Mos ngarkoni tarifa për konsumim ose ridekorim rutinë.
• Dërgoni deklaratën vjetore deri më 1 korrik, të detajuar dhe të bazuar në kostot aktuale, dhe përgatituni për listën e mbyllur që hyn në fuqi më 1 janar 2027.