Rritja e qirasë në Holandë: çfarë mund të kërkojnë qiradhënësit dhe çfarë mund të bëjnë qiramarrësit

Pothuajse çdo kontratë qiraje holandeze e sheh qiranë të rritet një herë në vit. Ajo që mund të kërkojë qiradhënësi dhe nëse rritja është e vlefshme fare, varet nga cili nga tre segmentet ndodhet prona, nga ajo që thotë kontrata dhe nëse qiradhënësi ka respektuar një sërë formalitetesh të shkurtra por të rrepta. Ky artikull përcakton se në cilin segment bie qiraja juaj, si llogaritet maksimumi vjetor, çfarë duhet të përmbajë një propozim i vlefshëm për rritje dhe si një qiramarrës e kundërshton atë.

Tre segmente, tre grupe rregullash

Që kur Akti i Qirasë së Përballueshme ( Wet betaalbare huur ) hyri në fuqi më 1 korrik 2024, qiratë e banesave në Holandë ndahen në tre segmente. Segmenti që zbatohet përcaktohet nga numri i pikëve që merr banesa sipas sistemit të vlerësimit të banesave ( woningwaarderingsstelsel ), jo nga ajo që palët e quajnë kontratë.

• Segment i rregulluar, social – grupi më i ulët i pikëve. Qiraja nuk mund të kalojë kurrë maksimumin që prodhojnë pikët, dhe rritja vjetore kufizohet nga një përqindje e caktuar çdo vit nga ministri.
• Segmenti i tregut të mesëm (qira mesatare e tregut) – brezi i pikës së mesme. Ky segment u rregullua për herë të parë nga Akti i Qirasë së Përballueshme. Ka qiranë e vet maksimale. , që nga 1 korriku 2025, rritja e saj vjetore e kufizuar.
• Sektori i lirë (sektori privat, i liberalizuar) – grupi i pikës më të lartë. Nuk ka qira maksimale, por rritja vjetore është kufizuar me statut që nga viti 2021, dhe ky kufi është zgjatur deri më 1 maj 2029.

Kufijtë e pikëve dhe pragjet e qirasë indeksohen çdo vit, kështu që një banesë mund të ndryshojë segment kur nënshkruhet një kontratë e re. Segmenti është i fiksuar në fillim të qirasë dhe nuk zhvendoset në mes të kontratës për shkak se një prag lëviz.

Si llogaritet maksimumi vjetor

Maksimumi i tregut të mesëm mund të dalë më i lartë se ai i sektorit të lirë, gjë që i habit njerëzit, por nuk është gabim. Formulat ndryshojnë: kufiri i tregut të mesëm lidhet me zhvillimin kolektiv të pagave plus një pikë përqindjeje, ndërsa kufijtë e rregulluar dhe të sektorit të lirë marrin cilëndo prej zhvillimit të çmimeve dhe zhvillimit të pagave që është më i ulët, përsëri plus një pikë përqindjeje. Në një vit kur pagat i tejkalojnë çmimet, shifra e tregut të mesëm është më e larta nga të dyja. Baza statutore është neni 7:248 BW, i përpunuar në nenin 10 Uhw ( Parashikimi i kushteve të punës për pagat ).

Përqindjet vetë rillogariten çdo vit dhe qëllimisht nuk riprodhohen këtu, sepse një shifër e cituar në një artikull është e vjetëruar brenda disa muajsh. Ministri i rregullon ato, Komisioni i Punës dhe rijksoverheid.nl i publikojnë ato, dhe ato janë burimi i vetëm në të cilin ia vlen të mbështetesh. Vini re kalendarët e ndryshëm: në segmentin e rregulluar, maksimumi i ri zbatohet për rritjet që hyjnë në fuqi nga 1 korriku, ndërsa në sektorët e tregut të mesëm dhe të lirë ai zbatohet me vitin kalendarik. Një rritje e propozuar sipas përqindjes së vitit të kaluar për një datë në periudhën e re është e tepërt, dhe teprica është e rikuperueshme.

Kërkesat formale të një propozimi për rritje të qirasë

Në segmentet e rregulluara dhe të tregut të mesëm, rritja nuk ndodh automatikisht. Qiradhënësi duhet të bëjë një propozim me shkrim ( voorstel tot huurverhoging ) sipas nenit 7:252 BW, dhe formalitetet kanë më shumë rëndësi sesa presin shumica e qiradhënësve.

• Periudha e njoftimit. Propozimi duhet t'i arrijë qiramarrësit të paktën dy muaj të plotë para datës së hyrjes në fuqi të propozuar. Për një rritje më 1 korrik, propozimi duhet të dërgohet më së voni deri më 30 prill.
• Formë e shkruar. Email-i pranohet përgjithësisht, me kusht që të mund të tregohet fatura.
• Përmbajtja. Neni 7:252 BW përcakton se çfarë duhet të përmbajë propozimi: qiraja aktualisht në fuqi, ndryshimi i propozuar, qiraja e re që rezulton dhe data nga e cila do të zbatohet. Kur qiradhënësi mbështetet në rritjen që varet nga të ardhurat, duhet të bashkëngjitet deklarata e të ardhurave të autoritetit tatimor. Një propozim që nuk përmban një nga këto të dhëna është i mangët.
• Një herë në çdo dymbëdhjetë muaj. Në periudhën e parë dymbëdhjetëmujore pas fillimit të qirasë, qiraja mund të rritet më së shumti një herë, dhe pas kësaj vetëm në fund të çdo periudhe dymbëdhjetëmujore pasuese (neni 7:250 BW). Kur rritja mbështetet në një klauzolë kontraktuale, zbatohet i njëjti interval dymbëdhjetëmujor, dhe një klauzolë që prodhon më shumë se një rritje në dymbëdhjetë muaj është e pavlefshme (neni 7:251 BW). Ekziston një përjashtim i ngushtë kur një zbritje e përkohshme e qirasë po hiqet gradualisht (neni 7:252c BW).

Pasoja e një propozimi të gabuar është e thjeshtë dhe, për pronarët, e kushtueshme: rritja nuk hyn në fuqi. Ajo nuk zvogëlohet, korrigjohet ose shtyhet me anë të ligjit. Qiraja mbetet aty ku ishte dhe pronari duhet të fillojë nga e para me një propozim të ri, në përputhje me rregullat dhe një periudhë njoftimi të re dy-mujore - në praktikë shpesh kushton një vit të plotë indeksimi. Qiramarrësit që kanë paguar tashmë mund të kërkojnë mbrapsht diferencën.

Si kundërshton një qiramarrës dhe kur

Itinerari varet nga segmenti dhe të dy itineraret funksionojnë në drejtime të kundërta.

Propozime të rregulluara dhe të tregut të mesëm sipas nenit 7:252 BW

Qiramarrësi i shkruan qiradhënësit, përpara datës së propozuar të hyrjes në fuqi, duke i thënë se kundërshton dhe arsyen e saj. Asgjë tjetër nuk kërkohet nga qiramarrësi. Nëse qiradhënësi dëshiron të vazhdojë përpara, është qiradhënësi ai që duhet t'i kërkojë Komisionit të Pronës të vendosë, brenda gjashtë javësh nga data e propozuar e hyrjes në fuqi (neni 7:253 BW). Nëse kjo periudhë kalon, rritja thjesht nuk hyn në fuqi - gjëja më e dobishme që një qiramarrës që kundërshton mund të dijë.

Indeksimi sipas një klauzole kontraktuale (sektori i tregut të mesëm dhe i lirë)

Kur rritja rrjedh nga një klauzolë indeksimi dhe jo nga një propozim i nenit 7:252 BW, qiramarrësi i drejtohet drejtpërdrejt Komisionit të Pronësisë, brenda katër muajve nga data kur rritja hyri në fuqi (neni 7:248 BW). Mungesa e asaj dritareje katërmujore është fatale për kundërshtimin, prandaj ngrini një ditar. Komisioni i Pronësisë do ta kufizojë rritjen në maksimumin statutor nëse klauzola prodhon më shumë.

Klauzolat e indeksimit: sektori i lirë dhe problemi i kushteve të padrejta

Në sektorët e tregut të mesëm dhe të lirë nuk ka të drejtë statutore për një rritje vjetore. Çdo gjë varet nga kontrata. Nëse kontrata e qirasë nuk përmban asnjë klauzolë për rritjen e qirasë, qiradhënësi nuk mund ta rrisë qiranë çdo vit - pikë. Nëse përmban një klauzolë që përcakton një përqindje nën kufirin statutor, mbizotëron shifra kontraktuale. Nëse përcakton një përqindje mbi kufirin, mbizotëron kufiri.

Mbi atë shtresë statutore qëndron ligji evropian i konsumatorit dhe këtu është vendi ku rrezikohen shumë para. Kontratat e qirasë së banesave me individë privatë janë kontrata konsumatore, kështu që zbatohen rregullat e kushteve të padrejta dhe gjykatat duhet të testojnë klauzolat e rritjes së qirasë me nismën e tyre.

Autoriteti kryesor është vendimi paragjykues i Hoge Raad i 29 nëntorit 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780, i dhënë mbi çështjet e referuara nga Rechtbank. Amsterdam më 11 janar 2024. Bëhej fjalë për formulën shumë të zakonshme të sektorit të lirë të "indeksimit të IÇK-së plus një mbishpagim". Gjykata vendosi, në përmbledhje:

• Elementi i indeksimit dhe elementi i mbipagesës vlerësohen veç e veç, edhe kur ato shfaqen në një fjali të vetme kontraktuale. Ato shërbejnë për qëllime të ndryshme: njëra kompenson zhvlerësimin e monedhës, tjetra për rritjen e kostos përtej inflacionit.
• Një klauzolë që parashikon indeksimin e IÇK-së nuk është, në vetvete, e padrejtë.
• Një klauzolë që shton një mbishpagim fiks deri në 3% mbi indeksimin e IÇK-së është nuk e padrejtë, në mungesë të rrethanave të veçanta: pasojat financiare janë të parashikueshme, qiradhënësi ka një interes legjitim dhe qiramarrësi mund ta ndërpresë kontratën.
• Nëse një klauzolë mbishpagimi is e padrejtë, duhet të mos zbatohet në tërësinë e sajGjykata nuk mund ta ulë atë në një shumë të pranueshme prej 3%. Qiramarrësi kthehet në pozicionin që do të kishte qenë pa klauzolën dhe ka një kërkesë për dëmshpërblim për rritjet e paguara tepër.

Pasoja për qiradhënësit që përdorin një formulë "indeksimi plus deri në 5%" ose "plus deri në 7%" është e rëndë. Mbishpagimi nuk zvogëlohet; ai zhduket për të gjithë jetëgjatësinë e qirasë dhe mbishpagimet e kaluara bëhen të rimbursueshme. Për një qiradhënës portofoli me një model standard, ekspozimi është kumulativ në çdo njësi. Gjyqi për mbishpagimet mbi 3% vazhdon në gjykatat e rrethit, dhe për shkak se standardi i aplikuar është ai evropian për kushte të padrejta, mundësia e një referimi në Gjykatën e Drejtësisë të Bashkimit Evropian nuk është zhdukur. Një qiradhënës që mbështetet në një klauzolë mbishpagimi dhe një qiramarrës që kërkon mbrapsht atë që është paguar sipas një klauzole, duhet të kontrollojnë të dy se ku qëndron jurisprudenca përpara se të angazhohen për një pozicion.

Dy nuanca kanë rëndësi. Vendimi ka të bëjë me klauzolën , jo me kufirin: edhe një klauzolë e drejtë nuk mund të ofrojë më shumë se kufiri statutor në fuqi për atë vit. Dhe një klauzolë e padrejtë nuk korrigjohet nga qiradhënësi që faturon më pak se sa lejon; është formulimi që testohet.

Rritja e qirasë pas rinovimit ose përmirësimit

Një rritje pas punimeve është një aspekt i ndryshëm nga rritja vjetore dhe nuk i nënshtrohet kufizimit vjetor të përqindjes. Dallimi që vendos shumicën e mosmarrëveshjeve është midis përmirësimit dhe mirëmbajtjes : ndryshimet fizike ose shtesat që rrisin kënaqësinë e banesës - pajisjet e integruara, një banjo e re, izolimi dhe masa të tjera energjetike - mund të justifikojnë një rritje. Zëvendësimi dhe riparimi nuk mund të jenë, sepse mbajtja e pronës në gjendje të mirë është ajo që paguan tashmë qiraja.

Kur qiradhënësi dëshiron të rinovojë një banesë të banuar, neni 7:220 BW kërkon një propozim të arsyeshëm : një paketë me shkrim që përcakton punimet, ndërprerjen, çdo kompensim dhe qiranë e re të propozuar. Një qiramarrës që refuzon një propozim të arsyeshëm mund të detyrohet; një qiramarrës që përballet me një propozim të paarsyeshëm nuk mundet.

Nëse palët nuk mund të bien dakord për pasojën e qirasë, secila prej tyre mund t'i kërkojë Komisionit të Punës (Huurcommissie) të vendosë nëse rritja e propozuar është e arsyeshme, brenda tre muajve nga përfundimi i punimeve. Komisioni i Punës dërgon një hetues, kontrollon nëse punimet vërtet përbëjnë përmirësim dhe teston rritjen kundrejt kostove të bëra në të vërtetë. Kjo rrugë ekziston si në segmentet e rregulluara ashtu edhe në ato të tregut të mesëm (neni 7:255 BW) dhe në sektorin e lirë (neni 7:255a BW), megjithëse në sektorin e lirë nuk ka një kufi pikësh me të cilin mund të matet rezultati.

Rritja shtesë e varur nga të ardhurat

Vetëm në segmentin social të rregulluar, një pronar mund të propozojë një rritje më të lartë për familjet mbi nivele të caktuara të të ardhurave (neni 7:252a BW), e shprehur si një shumë fikse në euro në muaj dhe jo si përqindje.

• Mbi pragun e zakonshëm ekzistojnë dy grupe të ardhurash, secila prej të cilave ka shumën e vet fikse mujore në vend të një përqindjeje.
• Kufijtë e të ardhurave, shumat mujore dhe viti referues përcaktohen çdo vit dhe publikohen nga Huurcommissie; vlerësimi bëhet kundrejt të ardhurave familjare të një viti tatimor më të hershëm, jo ​​atij aktual.
• Të ardhurat e një fëmije rezident që nuk ka mbushur moshën 23 vjeç lihen jashtë llogarisë kur të ardhurat totale të atij fëmije (verzamelinkomen) mbetet nën limitin e publikuar.
• Grupet e caktuara të qiramarrësve me sëmundje kronike dhe me aftësi të kufizuara janë të përjashtuara.

Qiradhënësi duhet të marrë një tregues të të ardhurave nga Shërbimi i të Ardhurave dhe ta bashkëngjisë atë me propozimin. Mungesa e tij e bën propozimin të mangët, me pasojën e zakonshme që rritja të dështojë. Rritjet maksimale mund të mos grumbullohen: qiradhënësi merr ose përqindjen e zakonshme ose shumën që varet nga të ardhurat, jo të dyja. Meqenëse pragjet dhe shumat ndryshojnë çdo vit, kontrolloni tabelën që publikon Komisioni i të Ardhurave për vitin në të cilin do të hyjë në fuqi rritja.

Ulja e qirasë: imazhi në pasqyrë, dhe shpesh lëvizja më e fortë

Qiramarrësit kanë tendencë të mendojnë në mënyrë mbrojtëse në lidhje me rritjen vjetore, kur pyetja më e mirë është nëse qiraja ka qenë ndonjëherë e ligjshme. Në segmentet e rregulluara dhe të tregut të mesëm, qiraja nuk mund të kalojë maksimumin që prodhojnë pikët e banesës. Nëse po, qiramarrësi nuk duhet thjesht t'i rezistojë rritjes, por të propozojë një ulje.

Procedura sipas nenit 7:254 BW pasqyron procedurën e rritjes. Qiramarrësi dërgon një propozim me shkrim ku deklaron qiranë aktuale të përdorur, qiranë më të ulët të propozuar, uljen dhe datën e hyrjes në fuqi, e cila nuk mund të jetë më herët se dy muaj të plotë kalendarikë pas dërgimit të propozimit. Nëse qiradhënësi refuzon ose nuk përgjigjet, qiramarrësi i kërkon Komisionit të Punës të vendosë, dhe duhet ta bëjë këtë brenda gjashtë javësh nga data e uljes së propozuar. Qiramarrësi vazhdon të paguajë qiranë ekzistuese derisa të merret vendimi.

Kur pikët tregojnë një mbingarkesë të konsiderueshme, kjo rrugë vlen shumë më tepër se një pikë përqindjeje e indeksimit dhe mund të kombinohet me një kërkesë për defekte. Kryerja e kontrollit të pikëve duhet të jetë hapi i parë sa herë që një qiramarrës i rregulluar ose i tregut të mesëm vë në dyshim qiranë e tij.

Çfarë nuk mund të bëjë një pronar shtëpie

• Rritet më shumë se një herë në dymbëdhjetë muaj. Një rritje e dytë brenda të njëjtës periudhë dymbëdhjetëmujore është e pavlefshme (neni 7:251 BW), pavarësisht se çfarë thotë kontrata.
• Rritje gjatë një afati të caktuar pa bazë kontraktuale. Në sektorët e tregut të mesëm dhe të lirë, mungesa e klauzolës së indeksimit do të thotë mungesë e rritjes vjetore për të gjithë afatin.
• Rritje duke refuzuar rinovimin. Një qiramarrje banimi holandeze për një periudhë të pacaktuar nuk skadon dhe nuk mund të “rinovohet” me kushte të reja sipas zgjedhjes së qiradhënësit. Ofrimi i qiramarrësit për të zgjedhur midis një qiraje më të lartë dhe largimit nuk është një rrugë e ligjshme për një rritje: përfundimi i një qiraje kërkon baza statutore dhe, nëse qiramarrësi nuk është dakord, një urdhër gjykate.
• Rikuperoni rritjen përmes tarifat e shërbimit. Ngarkimi i qirasë në tarifat e shërbimit ose në një çmim gjithëpërfshirës nuk i mbijeton shqyrtimit të hollësishëm.
• Injoroni një kundërshtim. Në segmentet e rregulluara dhe të tregut të mesëm, një pronar nuk mund ta hedhë poshtë një kundërshtim në mënyrë të njëanshme; e vetmja rrugë përpara është Huurcommissie, brenda gjashtë javësh.

Udhëzime praktike

Për qiramarrësit. Kontrolloni së pari segmentin, pastaj aritmetikën dhe më pas formalitetet - në atë rend, sepse një defekt formal e eliminon rritjen, pavarësisht përqindjes. Shënoni dy afatet: kundërshtoni para datës së hyrjes në fuqi në segmentet e rregulluara dhe të tregut të mesëm dhe aplikoni në Huurcommissie brenda katër muajve për një indeksim kontraktual. Nëse kontrata juaj e qirasë me sektor të lirë shton një mbishpagim mbi 3% në indeksim, merrni këshilla para se të paguani. Dhe kryeni kontrollin e pikëve edhe nëse rritja duket e saktë.

Për qiradhënësit. Kontrolloni modelin tuaj: një klauzolë mbipagese e hartuar para vendimit të Hoge Raad të vitit 2024 është një detyrim i drejtpërdrejtë. Dërgoni propozimet herët, me shkrim, duke deklaruar qiranë aktuale, qiranë e re, datën e hyrjes në fuqi dhe rrugën e kundërshtimit, dhe mbani provën e dërgimit. Bashkëngjitni deklaratën e autoritetit tatimor për çdo rritje të varur nga të ardhurat. Nëse një qiramarrës kundërshton, caktoni menjëherë afatin gjashtë-javor të Huurcommissie - nëse nuk e humbisni, kushton i gjithë viti.