Avokat i pasurive të paluajtshme
në Hollandë

Këshilla apo procedura? Kërkoni një takim hyrës falas.

Vlerësimi i klientëve Law & More on Klantenvertellen me 9.6 nga 10 (81 vlerësime, që nga tetori 2026).

Law & More është një firmë avokatie që flet anglisht në Eindhoven AmsterdamAvokatët tanë të pasurive të paluajtshme ndihmojnë blerësit, shitësit, qiramarrësit, pronarët dhe kompanitë ndërkombëtare me transaksione pronash, kontrata qiraje, ndërtime dhe defekte në Holandë.

Një avokat i pasurive të paluajtshme ju ndihmon nëse blerja e shtëpisë ose e lokaleve të biznesit tuaj rrezikon të dështojë, ose nëse kontraktori juaj kryen punë me defekte. Këshilla të shpejta janë gjithashtu të nevojshme nëse nuk jeni dakord me një vendim të shoqatës së pronarëve (VvE) ose keni një konflikt me qiramarrësin ose qiradhënësin tuaj. Në këtë faqe mund të lexoni se cilat rregulla zbatohen për blerjen, dhënien me qira, ndërtimin dhe zotërimin e pasurive të paluajtshme, cilat afate zbatohen dhe si ju ndihmojmë.

Si të ndihmojmë

Në cilat situata ju ndihmon një avokat i pasurive të paluajtshme?

Një avokat i pasurive të paluajtshme këshillon dhe gjykon për pasuritë e paluajtshme: blerjen dhe shitjen, dhënien me qira, ndërtimin dhe rinovimin, si dhe të drejtat dhe detyrimet e pronarëve. Kjo mund të bëhet paraprakisht, gjatë hartimit ose kontrollit të kontratave, ose më vonë në një mosmarrëveshje. Ne gjithashtu mund t'ju këshillojmë për çështje që rrjedhin nga legjislacioni i ri, siç janë ligjet e qirasë të vitit 2024.

Ne punojmë për individë privatë, sipërmarrës, investitorë, zhvillues projektesh dhe menaxherë pronash. Një avokat i pasurive të paluajtshme shikon përtej kufijve të fushave individuale të ligjit, sepse blerja, qiraja, ndërtimi dhe ligji i fqinjëve shpesh janë të lidhura. Klientët vijnë tek ne në situata të tilla si këto:

Blerësi ose shitësi dëshiron të tërhiqet nga marrëveshja e blerjes, ose kërkohet një gjobë prej 10 përqind të çmimit të blerjes.
Pas transferimit, ju zbuloni defekte që shitësi duhet t'i kishte zbuluar, të tilla si lagështia, problemet me themelet ose azbesti.
Kontraktori dorëzon punë të vonuar ose të dobët, ose dërgon një faturë për punë shtesë (meerwerk) që ju nuk e keni kërkuar.
Keni një mosmarrëveshje me qiramarrësin ose pronarin tuaj në lidhje me qiranë, mirëmbajtjen, ndërprerjen ose dëbimin
Shoqata e pronarëve merr një vendim për mirëmbajtjen ose kostot që ju dëshironi të anulohen.
Keni një konflikt me fqinjët tuaj në lidhje me një kufi, një të drejtë kalimi ose pemë.
Ju dëshironi të blini tokë nga bashkia, ose të organizoni siç duhet një transaksion pasurie të paluajtshme, qira toke (erfpacht) ose të drejtë sipërfaqësore (opstalrecht).

Këshilla ligjore e hershme nga një avokat i pasurive të paluajtshme ia vlen. Pas transferimit ose përfundimit të punimeve, pozicioni juaj negociues është shpesh më i dobët dhe disa afate janë të shkurtra, siç është një muaj për të kundërshtuar një vendim të shoqatës së pronarëve.

Çfarë duhet të keni kujdes kur blini dhe shisni pasuri të paluajtshme?

Blerja e një shtëpie duhet të regjistrohet me shkrim (Neni 7:2 i Kodit Civil Holandez). Ju bëheni pronar vetëm pasi akti noterial i transferimit të jetë regjistruar në regjistrat publikë të Regjistrit të Tokave (Kadaster) (Neni 3:89 i Kodit Civil Holandez). Shumica e mosmarrëveshjeve lindin në javët midis nënshkrimit të marrëveshjes së blerjes dhe transferimit.

Një blerës privat i një shtëpie ka një periudhë tre-ditore për t'u qetësuar (bedenktijd) pas nënshkrimit. Pas kësaj, blerja është e detyrueshme, përveç nëse zbatohet një kusht pasues (ontbindende voorwaarde), siç është kushti i financimit. Një kusht i tillë funksionon vetëm nëse e përdorni në kohë dhe në mënyrën e duhur. Prandaj, kushtojini vëmendje datave në marrëveshjen e blerjes.

Nëse një palë nuk i përmbush detyrimet e saj, pala tjetër mund ta njoftojë atë për mospërmbushje (ingebrekestelling) dhe më pas të kërkojë përmbushje, ndërprerje ose dëmshpërblim. Shumë marrëveshje standarde blerjeje përmbajnë një gjobë prej 10 përqind të çmimit të blerjes. Gjykata mund ta ulë këtë gjobë nëse zbatimi i saj i plotë do të ishte qartësisht i papranueshëm (Neni 6:94 i Kodit Civil Holandez). Një avokat i pasurive të paluajtshme mund ta kontrollojë marrëveshjen e blerjes në këto pika para se ta nënshkruajë. Lexoni më shumë rreth ndërprerjes së një marrëveshjeje blerjeje.

Çfarë mund të bëni me defektet e fshehura?

Një shtëpi duhet të ketë vetitë që ju kishit të drejtë të prisnit sipas marrëveshjes së blerjes (Neni 7:17 i Kodit Civil Holandez). Nëse nuk i ka, ekziston mospërputhje (non-conformiteit) dhe ju mund ta mbani shitësin përgjegjës.

Nëse keni një rast të fortë varet nga detyrimi i shitësit për të zbuluar (mededelingsplicht) dhe detyrimi i blerësit për të hetuar (onderzoeksplicht). Një shitës duhet të zbulojë defektet për të cilat është në dijeni. Një blerës duhet të hetojë atë që mund të zbulonte në mënyrë të arsyeshme, për shembull me një studim strukturor. Një klauzolë moshe ose klauzolë asbesti mund të kufizojë pozicionin tuaj. Një avokat i pasurive të paluajtshme vlerëson, me një specialist ndërtimi nëse është e nevojshme, nëse defekti ishte i zbulueshëm për ju.

Ju duhet ta informoni shitësin brenda një kohe të arsyeshme pas zbulimit (Neni 7:23 i Kodit Civil Holandez). Nëse blini si konsumator nga një shitës profesionist, njoftimi brenda dy muajve është në çdo rast në kohë. Një kërkesë në parim parashkruhet dy vjet pas atij njoftimi. Shihni gjithashtu faqen tonë mbi defektet e fshehura në një shtëpi.

Çfarë vlen nëse blini tokë nga qeveria?

Një bashki ose autoritet tjetër publik që shet tokë duhet në parim të ofrojë mundësi të barabarta për të gjitha palët e interesuara. Kjo rrjedh nga vendimi Didam i Gjykatës së Lartë (Hoge Raad) i 26 nëntorit 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778).

Autoriteti duhet të njoftojë qëllimin e tij për të shitur në kohën e duhur dhe të zbatojë kritere objektive përzgjedhjeje. Vetëm nëse përcaktohet paraprakisht, ose mund të supozohet në mënyrë të arsyeshme, se ekziston vetëm një kandidat serioz, ai mund të shesë në bazë individuale. Kjo jurisprudencë ka pasoja të mëdha për zhvilluesit e projekteve dhe investitorët. Lexoni gjithashtu artikullin tonë mbi marrëveshjet e zhvillimit të tokës.

Cilat rregulla zbatohen për dhënien me qira të pasurive të paluajtshme?

Ligji i qirasë në Librin 7 të Kodit Civil Holandez bën një dallim të mprehtë midis hapësirës së banimit dhe ambienteve të biznesit. Një qiramarrës i një hapësire banimi ka siguri të fortë të zotërimit (huurbescherming): qiraja përfundon vetëm nëse qiramarrësi pranon ose gjykata e rrethit (kantonrechter) vendos kështu (nenet 7:272 dhe 7:274 të Kodit Civil Holandez).

Që nga 1 korriku 2024, ka hyrë në fuqi Ligji për Heqjen e Qirasë me Afat të Caktuar (Wet vaste huurcontracten): marrëveshjet e qirasë për hapësirat e banimit janë në parim për një periudhë të pacaktuar. Si rezultat i Ligjit për Qira të Përballueshme (Wet betaalbare huur), sistemi i pikëve është zbatuar gjithashtu për një pjesë të madhe të segmentit të qirasë së mesme që nga e njëjta datë. Që nga 1 korriku 2023, Ligji për Pronësinë e Mirë (Wet goed verhuurderschap) ka vendosur rregulla për çdo pronar, siç është një depozitë maksimale prej dy muajsh qira bazë.

Ambientet e biznesit ndahen në dy kategori. Dyqanet, restorantet dhe kafenetë, si dhe bizneset artizanale bien nën Nenin 7:290 të Kodit Civil Holandez, me një afat qiraje prej në parim pesë plus pesë vjet. Zyrat bien nën Nenin 7:230a të Kodit Civil Holandez, me mbrojtje vetëm kundër dëbimit. Që nga 1 janari 2023, një ndërtesë zyrash duhet në parim të ketë të paktën etiketën e energjisë C; përndryshe nuk mund të përdoret më si zyrë.

Avokatët tanë të së drejtës së qirasë trajtojnë mosmarrëveshjet në lidhje me marrëveshjet e qirasë, qiranë, defektet dhe dëbimin. Lexoni më shumë në faqen tonë rreth avokatit të së drejtës së qirasë.

Cilat janë të drejtat tuaja në ndërtim, punë shtesë dhe përfundim?

Sipas një kontrate ndërtimi (aanneming van werk), kontraktori merr përsipër të ndërtojë një vepër dhe ta dorëzojë atë (Neni 7:750 i Kodit Civil Holandez). Që nga 1 janari 2024, zbatohet Akti i Sigurimit të Cilësisë së Ndërtimit (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen). Që atëherë, kontraktori është gjithashtu përgjegjës pas përfundimit për defektet që nuk janë zbuluar në atë kohë, përveç nëse ato nuk mund t'i atribuohen atij.

Për një klient privat, kontraktori duhet të paraqesë një dosje përfundimi (opleverdossier) (Neni 7:757a i Kodit Civil Holandez). Një klient privat mund të depozitojë jo më shumë se 5 përqind të çmimit të kontratës te një noter, si siguri për riparimin e defekteve të përfundimit (Neni 7:768 i Kodit Civil Holandez). Një kërkesë për një defekt ndërtimi parashkruhet jo më vonë se njëzet vjet pas përfundimit (Neni 7:761 i Kodit Civil Holandez).

Puna shtesë është punë jashtë detyrës fillestare. Në parim, kontraktori mund të kërkojë një rritje çmimi vetëm nëse ju ka paralajmëruar për nevojën për të në kohën e duhur, përveç nëse ju duhet ta kishit kuptuar vetë këtë nevojë (Neni 7:755 i Kodit Civil Holandez). Pra, gjithmonë regjistroni ndryshimet me shkrim, duke përfshirë çmimin. Në përfundim, regjistroni gjithashtu të gjitha defektet e dukshme në një raport përfundimi.

Projektet e biznesit shpesh rregullohen nga UAV 2012 ose UAV-GC 2005 (termat standardë holandezë të ndërtimit), me rregullat e tyre mbi punën shtesë, përfundimin dhe përgjegjësinë e kontraktorëve dhe arkitektëve. Për mosmarrëveshjet në ndërtim, mund t'i drejtoheni avokatit tonë të së drejtës së ndërtimit . Në zhvillimin e projektit, ku ndërtimi dhe blerja bashkohen, avokatët tanë të së drejtës së ndërtimit dhe avokati i pasurive të paluajtshme punojnë së bashku.

Çfarë rregullon një shoqatë pronarësh dhe cilat të drejta e kufizojnë pronësinë tuaj?

Kushdo që blen një apartament bëhet pronar i një të drejte apartamenti (appartementsrecht) dhe automatikisht anëtar i shoqatës së pronarëve (Vereniging van Eigenaren, VvE). Akti i ndarjes (splitsingsakte) dhe rregulloret e ndarjes përcaktojnë se cilat pjesë janë private dhe si ndahen kostot.

Një shoqatë pronarësh duhet të rezervojë fonde çdo vit për mirëmbajtje të mëdha: në bazë të një plani shumëvjeçar mirëmbajtjeje ose të paktën 0.5 përqind të vlerës së rivendosjes (Neni 5:126 i Kodit Civil Holandez). Nëse nuk jeni dakord me një vendim të mbledhjes, mund t'i kërkoni gjykatës së rrethit ta anulojë atë. Ju duhet ta paraqisni këtë kërkesë brenda një muaji (Neni 5:130 i Kodit Civil Holandez). Një avokat i pasurive të paluajtshme mund ta shqyrtojë aktin e ndarjes dhe vendimin për ju. Shihni gjithashtu faqen tonë mbi avokatin e shoqatës së pronarëve.

Pronësia mund të kufizohet edhe nga të drejtat e të tjerëve. Këto regjistrohen në regjistrat publikë dhe i kalojnë pronarit të ri në rast shitjeje. Rregullat janë në Librin 5 të Kodit Civil Holandez.

Një kontratë qiraje toke jep të drejtën për të përdorur tokën e dikujt tjetër, zakonisht në këmbim të një qiraje vjetore toke (kanuni) (Neni 5:85 i Kodit Civil Holandez). Kur blini, kushtojini vëmendje afatit dhe datave të rishikimit.
Një e drejtë sipërfaqësore jep të drejtën për të pasur ndërtesa ose punime në, mbi ose mbi tokën e dikujt tjetër (Neni 5:101 i Kodit Civil Holandez), për shembull panele diellore në çatinë e një pale tjetër.
Një servitut (erfdienstbaarheid) është një barrë mbi një truall në dobi të një trualli tjetër, siç është një e drejtë kalimi (Neni 5:70 i Kodit Civil Holandez).

Ligji i fqinjëve është gjithashtu në Librin 5. Ju nuk mund t'u shkaktoni fqinjëve tuaj shqetësime të paligjshme, për shembull përmes zhurmës ose erës (Neni 5:37 i Kodit Civil Holandez). Pemët në parim duhet të jenë të paktën dy metra larg kufirit, shkurret dhe gardhet gjysmë metri (Neni 5:42 i Kodit Civil Holandez). Lexoni më shumë në faqen tonë avokat për mosmarrëveshjet midis fqinjëve.

Pse klientët ndërkombëtarë zgjedhin Law & More?

Ne punojmë për ndërkombëtarë, emigrantë dhe kompani të huaja, si dhe për klientë holandezë. Çfarë do të thotë kjo në praktikë:

Këshilla, korrespondencë dhe rrjedha e çështjes suaj të shpjeguara në anglisht, me termat ligjorë holandezë aty ku kanë rëndësi.
Një zyrë në Eindhoven, në rajonin e Brainport-it, dhe një vend për t'u vizituar në Amsterdam.
Stafi ynë flet holandisht, anglisht, gjermanisht, spanjisht, italisht, polonisht, rusisht, arabisht dhe turqisht, kështu që kontakti juaj i parë dhe shpjegimi i çështjes suaj mund të bëhet në gjuhën tuaj.
Jemi në dispozicion nga e hëna në të premte nga ora 08:00 deri në 22:00 dhe të shtunën nga ora 09:00 deri në 17:00.

Si funksionon një çështje me një avokat të pasurive të paluajtshme në Law & More të vazhdoj?

Një çështje zhvillohet në katër faza: pranimi i çështjes, këshillimi, negocimi dhe, nëse është e nevojshme, procedurat. Për secilën fazë, ne diskutojmë paraprakisht se çfarë do të bëjmë dhe sa do të kushtojë përafërsisht.

1
Konsum
Në një takim hyrës falas, ne diskutojmë situatën tuaj dhe afatet që zbatohen. Ne kërkojmë dokumentet përkatëse, siç janë kontrata e blerjes, kontrata e qirasë ose akti i ndarjes, dhe identifikojmë të gjitha palët e përfshira.
2
Këshillë
Ne vlerësojmë të drejtat dhe detyrimet tuaja dhe shpjegojmë rreziqet dhe mundësitë që keni. Ndihma jonë është në holandisht ose anglisht.
3
Bisedime
Ne e mbajmë palën tjetër përgjegjëse ose e njoftojmë për mospërmbushje të detyrimeve dhe zhvillojmë bisedimet. Shumë mosmarrëveshje për pasuri të paluajtshme përfundojnë me marrëveshje që ne i regjistrojmë në një marrëveshje zgjidhjeje (vaststellingsovereenkomst).
4
procedura
Nëse nuk arrihet një zgjidhje, ne hapim gjyqe para gjykatës së rrethit, gjykatës së rrethit ose në arbitrazh, dhe ju ndihmojmë në procedura të shkurtra (kort geding) ose në apel.

Procedurat e qirasë, të cilat i zhvillojnë avokatët tanë të së drejtës së qirasë, gjithmonë shkojnë në gjykatën e rrethit gjyqësor. Mosmarrëveshjet e tjera për pasuritë e paluajtshme shkojnë në gjykatën e rrethit gjyqësor deri në 25,000 €, dhe mbi këtë shumë në gjykatën e rrethit gjyqësor, ku përfaqësimi nga një avokat është i detyrueshëm. Ju mund të apeloni një vendim në gjykatën e apelit brenda tre muajve. Për mosmarrëveshjet në ndërtim, arbitrazhi është i disponueshëm para Bordit të Arbitrazhit për Industrinë e Ndërtimit (Raad van Arbitrage voor de Bouw), nëse kjo është rënë dakord në kontratë. Një avokat i pasurive të paluajtshme vlerëson për secilin rast nëse ndërmjetësimi, arbitrazhi apo gjykatat janë rruga më e mirë.

Sa kushton një avokat i pasurive të paluajtshme?

Takim prezantues

Falas

pa detyrim

Avokat, në orë

250 – 350 €

pa TVSH

Partner, në orë

300 – 400 €

pa TVSH

Takim këshillimi i vetëm

€300

përfshirë TVSH-në

Tarifa orare e një avokati të pasurive të paluajtshme në Law & More është midis 250 dhe 350 € pa TVSH; për një partner, midis 300 dhe 400 € pa TVSH. Avokatët tanë gjithmonë diskutojnë paraprakisht tarifën dhe një vlerësim të kostos.

Takimi hyrës është falas. Një takim këshillimi i vetëm pa ndihmë të mëtejshme kushton 300 € duke përfshirë TVSH-në. Law & More nuk punon në bazë të ndihmës ligjore (toevoeging, ndihmë ligjore e financuar nga shteti). Firma jonë ligjore ka selinë në Marconilaan 13 in Eindhoven, ka një vend për t'u vizituar në Amsterdam dhe punon për klientë në të gjithë Holandën. Lexoni më shumë në faqen tonë sa kushton një avokat.

Kush merret me çështjen tuaj?

Rasti juaj trajtohet nga Ruby van Kersbergen . Lexoni më shumë rreth të kaluarës së tyre në faqen e ekipit tonë.

Cilat artikuj ju ndihmojnë më tej?

Duke kërkuar një avokat të pasurive të paluajtshme për një çështje qiraje në Amsterdam rajon? Shihni avokatin tonë të së drejtës së qirasë në Amsterdam.

Pyetjet më të shpeshta

Kur duhet të udhëzoj një avokat të pasurive të paluajtshme?

Këshillohuni me një avokat të pasurive të paluajtshme përpara se të nënshkruani, ose sapo të lindë një mosmarrëveshje në lidhje me një blerje, qira, ndërtim ose pronësi. Këshillimi i hershëm ju parandalon humbjen e afateve, siç është një muaj për të kundërshtuar një vendim të shoqatës së pronarëve. Ndihma e shpejtë është gjithashtu e nevojshme nëse merrni një njoftim për mosrespektim ose një urdhër thirrjeje (dagvaarding).

A mund të dal nga një kontratë blerjeje për një shtëpi?

Si blerës privat, keni një periudhë tre-ditore për t'u qetësuar pas nënshkrimit. Pas kësaj, mund të hiqni dorë nga blerja vetëm nëpërmjet një kushti pasues, siç është kushti i financimit, ose nëse shitësi nuk e përmbush detyrimin. Nëse e bëni këtë pa arsye të vlefshme, rrezikoni një gjobë, shpesh 10 përqind të çmimit të blerjes.

A është shitësi përgjegjës për defektet pas transferimit?

Kjo është e mundur, nëse shtëpia nuk ka vetitë që ju kishit të drejtë të prisnit dhe shitësi e dinte për një defekt, por nuk e zbuloi atë. Në të njëjtën kohë, ju duhej të kryenit vetë një hetim të arsyeshëm. Njoftoni shitësin me shkrim për defektin sa më shpejt të jetë e mundur pasi ta zbuloni atë.

A mundet kontraktori thjesht të kërkojë pagesë për punë shtesë?

Jo. Në parim, kontraktori duhet t'ju paralajmërojë në kohë se një ndryshim do të çojë në një çmim më të lartë, përveç nëse duhet ta keni kuptuar vetë këtë. Prandaj, regjistroni gjithmonë ndryshimet dhe çmimet me shkrim përpara se të kryhet puna.

Sa kohë kam për të kundërshtuar një vendim të shoqatës së pronarëve?

Ju duhet t'i kërkoni gjykatës së rrethit gjyqësor që ta anulojë vendimin brenda një muaji. Kjo periudhë fillon nga dita pas vendimit, ose nga momenti kur mund ta merrnit vesh nëse nuk do të ishit të pranishëm.

A Law & More punojnë në bazë të ndihmës ligjore?

Jo, Law & More nuk funksionon në bazë të ndihmës ligjore (toevoeging, ndihmë ligjore e financuar nga shteti). Ne punojmë me një tarifë orare që e diskutojmë me ju paraprakisht, dhe takimi hyrës është falas.

Si mund ta vërtetoj pronësinë e një shtëpie në Holandë?

Pronësia e pasurive të paluajtshme regjistrohet në regjistrat publikë të Kadastrës, Regjistrit Holandez të Tokave. Një ekstrakt tregon se kush e zotëron pronën dhe cilat hipoteka e kufizime janë të regjistruara; akti noterial i transferimit është titulli themelor.

Ku është vendi më i mirë për të marrë këshilla ligjore për një çështje pronësore?

Për informacion të përgjithshëm, Sporteli i Shërbimeve Ligjore (Juridisch Loket) është falas. Për një mosmarrëveshje në lidhje me një blerje, një kontratë qiraje, punime ndërtimi ose një shoqatë pronarësh, ju nevojitet një avokat i cili shqyrton dokumentet tuaja. Çështjet para gjykatës së rrethit (kantonrechter), siç janë shumica e mosmarrëveshjeve për qira dhe kërkesat deri në 25,000 €, mund të paraqiteni vetë; në raste të tjera para gjykatës së rrethit, një avokat është i detyrueshëm.

I pasigurt për pozicionin tuaj?

A keni marrë ndonjë letër, urdhër thirrjeje apo vendim gjyqësor? Afati mund të jetë duke kaluar. Rezervoni një takim hyrës ose na telefononi menjëherë. Kontakt na telefononi në 040 - 369 06 80 ose në info@lawandmore.nl.

Planifikoni një takim hyrës +31 40 369 06 80

Kjo faqe ofron informacione të përgjithshme dhe nuk zëvendëson këshillat për situatën tuaj specifike.