Avokati i pasurive të paluajtshme në Holandë: çfarë bën një vastgoedadvocaat

Një avokat i pasurive të paluajtshme në Holandë, një vastgoedadvocaat, është një avokat që vepron për njërën palë në një çështje pronësie: shqyrton dhe negocion marrëveshjen e blerjes, kryen hetimin ligjor të pronës dhe zhvillon procedurat kur lind një mosmarrëveshje. Ky është një funksion i ndryshëm nga noteri i së drejtës civile (notaris), i cili ekzekuton aktin e transferimit dhe duhet të mbetet i paanshëm midis blerësit dhe shitësit, dhe nga agjenti i pasurive të paluajtshme (makelaar), i cili gjen dhe negocion, por nuk jep këshilla ligjore. Vetëm avokati ka një detyrim ekskluzivisht ndaj jush.

Çfarë bën një avokat i pasurive të paluajtshme që noteri dhe agjenti nuk e bëjnë

Transaksionet holandeze të pronave përfshijnë tre profesionistë me mandate vërtet të ndryshme, dhe ngatërrimi i tyre është arsyeja më e zakonshme pse një blerës zbulon një problem shumë vonë. Noteri është një zyrtar publik i emëruar me dekret mbretëror. Noteri harton dhe ekzekuton aktin e transferimit (akte van levering) dhe aktin e hipotekës (hypotheekakte), i regjistron ato në Regjistrin e Tokave (Kadaster), kontrollon titullin dhe çdo pengesë të regjistruar dhe administron çmimin e blerjes përmes një llogarie të palës së tretë. Noteri kërkohet të informojë të dyja palët dhe nuk mund të mbajë anë, që do të thotë se noteri do t'ju tregojë se çfarë thotë një klauzolë, por nuk do t'ju tregojë nëse duhet ta pranoni atë.

Agjenti i pasurive të paluajtshme punon për këdo që e ka angazhuar. Një agjent shitjesh ka detyrime ndaj shitësit, jo ndaj jush, dhe një agjent blerjeje këshillon mbi çmimin, gjendjen dhe negociatat në vend të rrezikut ligjor. Asnjëri nuk është i autorizuar të zhvillojë procedura.

Avokati zë hapësirën midis tyre. Në ligjin holandez të pronësisë, kjo do të thotë shqyrtimi i titullit të pronësisë dhe i barrëve të regjistruara kundër tij, kontrollimi i pozicionit të planifikimit dhe lejes, vlerësimi i përputhshmërisë së pronës me atë që është premtuar, hartimi ose ndryshimi i kushteve vendimtare, këshillimi mbi atë që mund të hiqet dorë dhe me çfarë rreziku, dhe, nëse vjen puna deri te kjo, lëshimi i një njoftimi mospërmbushjeje, aplikimi për masa të përkohshme ose ngritja e një padie. Avokati është gjithashtu i vetmi nga të tre që është i lidhur nga privilegji profesional dhe që mund të ngrejë padi në emrin tuaj.

Të tre rolet e krahasuara

Pika praktike është se përfshirja e noterit nuk zëvendëson këshillën. Në kohën kur dosja arrin te noteri, marrëveshja e blerjes zakonisht është nënshkruar dhe kushtet e zgjidhjes kanë skaduar, kështu që momenti në të cilin një avokat shton vlerën më të madhe është para se të nënshkruhet kontrata, jo më pas. Udhëzuesi ynë për rolin e noterit holandez gjatë blerjes së një shtëpie përcakton se çfarë kontrollon dhe çfarë nuk kontrollon noteri.

Kur keni nevojë për një avokat të pasurive të paluajtshme

Jo çdo blerje apartamenti kërkon një avokat. Një blerje standarde banese përmes një kontrate model, me kushtet e zakonshme dhe pa një pozicion të pazakontë të titullit, normalisht trajtohet mjaftueshëm mirë nga një agjent dhe një noter. Situatat më poshtë janë të ndryshme, sepse në secilën prej tyre rreziku është ligjor dhe jo komercial dhe kostoja e gabimit matet në dhjetëra mijëra euro ose në vite përdorimi të pronës.

Prona komerciale është rasti më i qartë. Blerja e një zyre, një dyqani, një magazine ose një ndërtese me përdorim të përzier sjell ligjin e qirasë, ligjin e planifikimit, përgjegjësinë për tokën dhe mjedisin, ndërveprimin e TVSH-së dhe taksës së transferimit, dhe shpesh një qiramarrës ekzistues, të drejtat e të cilit ju detyrojnë si pronar i ri. Një kontratë model banimi thjesht nuk është ndërtuar për këtë.

Projektet e zhvillimit dhe rinovimit janë rasti i dytë. Kur vlera e blerjes varet nga leja për të ndërtuar, zgjeruar ose ndryshuar përdorimin e pronës, pozicioni i planifikimit duhet të verifikohet përpara se kontrata t'ju lidhë, dhe kontrata ka nevojë për një kusht të lidhur me lejen. Udhëzuesi ynë për lejen mjedisore sipas Aktit të Mjedisit dhe Planifikimit shpjegon se për çfarë duhet të aplikohet dhe sa kohë duhet.

Rastet e mbetura ndjekin të njëjtën logjikë. Prona e fituar në një pasuri, ku disa trashëgimtarë duhet të bashkëpunojnë të gjithë dhe pasuria mund të jetë ende e pazgjidhur. Prona e mbajtur me qira afatgjatë (erfpacht), ku qiraja e tokës, datat e shqyrtimit dhe kushtet e përgjithshme të komunës përcaktojnë se sa vlen realisht prona. Ndërtesat e ndara në të drejta apartamentesh, ku akti i ndarjes dhe shoqata e pronarëve mbartin detyrime që ju kalojnë juve. Blerjet nga një blerës me banim jashtë vendit, ku identifikimi, financimi dhe bashkëveprimi i ligjit holandez dhe të huaj kërkojnë kohë. Dhe çdo transaksion ku shitësi nuk ka jetuar kurrë në pronë dhe për këtë arsye po shet me një klauzolë që përjashton përgjegjësinë për defektet.

Nëse po blini si individ privat dhe doni të dini se çfarë mbrojtjeje keni, udhëzuesit tanë për blerjen e një shtëpie në Holandë si emigrant dhe për blerjen e një shtëpie së bashku trajtojnë situatat që lindin më shpesh.

Marrëveshja e blerjes: forma me shkrim, periudha e pritjes dhe kushtet

Marrëveshja e blerjes (koopovereenkomst) përcakton çmimin, datën e transferimit, çfarë përfshihet, kush i mbulon cilat kosto dhe çfarë ndodh nëse njëra palë nuk i përmbush detyrimet. Dy rregulla të ligjit holandez rregullojnë se si ndodh shitja e një shtëpie te një blerës privat, dhe të dyja shpesh keqkuptohen.

E para është kërkesa për formë të shkruar. Shitja e një banese te një blerës që është një person fizik që nuk vepron në rrjedhën e një profesioni ose biznesi duhet të regjistrohet me shkrim. Derisa marrëveshja me shkrim të nënshkruhet nga të dyja palët, nuk ka kontratë të zbatueshme, sado e fortë që duket të jetë marrëveshja verbale ose shkëmbimi i email-eve. Kjo është në të dyja anët: një shitës mund të pranojë ende një ofertë më të lartë pasi shtrëngojnë duart, dhe një blerës mund të tërhiqet ende. Rregulli nuk zbatohet për pronën komerciale ose për një blerës që blen në rrjedhën e një biznesi, ku një marrëveshje me gojë mund të jetë e detyrueshme.

E dyta është periudha statutore e qetësimit. Një blerës privat i një banese ka një periudhë reflektimi prej tre ditësh, që fillon nga dita pas dorëzimit të një kopjeje të marrëveshjes së nënshkruar, gjatë së cilës blerësi mund ta shpërbëjë blerjen pa dhënë arsye dhe pa pasur asnjë detyrim. Të paktën dy nga këto ditë nuk duhet të jenë të shtunë, të diel ose ditë feste publike të njohura përgjithësisht, gjë që në praktikë shpesh e bën periudhën më të gjatë se tre ditë kalendarike. E drejta i përket vetëm blerësit; shitësi nuk ka ekuivalent. Tërheqja duhet të komunikohet brenda periudhës, dhe mënyra se si e bëni këtë ka rëndësi. Udhëzuesi ynë për tërheqjen nga një blerje prone holandeze përcakton rrugët që mbeten pasi të ketë kaluar periudha e qetësimit.

Kushtet rezolutive janë mbrojtja reale e blerësit

Pas skadimit të periudhës së qetësimit, e vetmja mënyrë për t'u larguar nga kontrata pa kosto është një kusht i prerë (ontbindende voorwaarde) për të cilin është rënë dakord siç duhet dhe është zbatuar siç duhet. Këto kushte nuk nënkuptohen nga ligji: nëse nuk janë në kontratë, ato nuk ekzistojnë. Kushtet e zakonshme janë kushti i financimit, që i jep blerësit një periudhë të përcaktuar, zakonisht katër deri në gjashtë javë, për të marrë një ofertë hipoteke; një kusht i lidhur me Garancinë Kombëtare të Hipotekës ku blerësi mbështetet në të; një kusht i studimit strukturor që i lejon blerësit të tërhiqet nëse një inspektim i ndërtesës zbulon kosto riparimi mbi një prag të rënë dakord; dhe, për çdo gjë tjetër përveç një shtëpie të thjeshtë, një kusht i lidhur me një leje, një ndryshim përdorimi ose një rezultat të kënaqshëm të hetimit ligjor.

Duke u thirrur në një kusht, blerësit më shpesh humbasin mbrojtjen e tyre. Kontratat model kërkojnë që blerësi të njoftojë shitësin brenda periudhës së rënë dakord dhe, për një kusht financimi, të mbështesë refuzimin me prova me shkrim, zakonisht refuzime nga më shumë se një huadhënës. Një njoftim i vonë, ose një njoftim pa dokumentacion, e lë kontratën në fuqi. Lexoni klauzolën, shënoni datën në ditar dhe filloni mbledhjen e provave në të njëjtën kohë me kërkesën për hipotekë, jo pasi ajo të jetë refuzuar.

Depozita, garancia bankare dhe gjoba për mospërmbushje

Kontratat standarde model të blerjes që përdoren në Holandë kërkojnë që blerësi të paguajë një depozitë në llogarinë e palës së tretë të noterit, ose të ofrojë një garanci bankare, që përgjithësisht arrin në dhjetë përqind të çmimit të blerjes, brenda një periudhe të përcaktuar në kontratë. Mosveprimi në kohë përbën në vetvete një shkelje.

Të njëjtat kontrata model parashikojnë që një palë që nuk arrin të përmbushë detyrimet pasi i është dhënë njoftimi për mospërmbushje detyrimesh i detyrohet palës tjetër një gjobë të pagueshme menjëherë prej dhjetë përqind të çmimit të blerjes, pa cenuar të drejtën për të kërkuar përmbushje ose dëmshpërblim më të lartë. Kjo shifër është kontraktuale dhe jo statutore, gjë që ka dy pasoja. Mund të negociohet para nënshkrimit, dhe një gjykatë ka fuqinë sipas Kodit Civil për të ulur një gjobë kontraktuale kur zbatimi i saj i plotë do të prodhonte një rezultat qartësisht të paarsyeshëm, megjithëse e përdor këtë fuqi me kursim. Asnjëra nga pikat nuk e ndihmon një blerës që ka nënshkruar pa lexuar klauzolën.

Kujdesi i duhur ligjor: çfarë mbulon në të vërtetë hetimi

Një studim ndërtimi shqyrton strukturën. Kontrolli i duhur ligjor shqyrton gjithçka mbi të cilën ndodhet struktura dhe gjithçka të regjistruar kundër saj, dhe është pjesa e procesit që anashkalohet më shpesh në një treg të shpejtë. Pika fillestare është Regjistri i Tokave, i cili tregon titullin e pronësisë, kufijtë, hipotekat dhe bashkëngjitjet, si dhe barrët e regjistruara kundër pronës.

Barrët vijnë në disa forma dhe i detyrojnë pronarët e njëpasnjëshëm. Një servitut (erfdienstbaarheid) i jep një prone fqinje një të drejtë mbi tuajën, siç është e drejta e kalimit, e drejta e kullimit ose një kufizim në ndërtim. Një detyrim cilësor (kwalitatieve verplichting) detyron çdo pronar të njëpasnjëshëm të tolerojë ose të përmbahet nga diçka. Një klauzolë e përhershme (kettingbeding) detyron pronarin të imponojë të njëjtin detyrim ndaj blerësit të ardhshëm dhe zbatohet me një penalitet. Një e drejtë sipërfaqësore (opstalrecht) i jep dikujt tjetër pronësinë e punimeve ose kabllove në tokën tuaj, gjë që është e zakonshme kur përfshihet një shërbim publik ose një instalim diellor. Dhe një kontratë afatgjatë qiraje (erfpacht) do të thotë që ju blini pronën e qirasë në vend të pronësisë së lirë, me një qira toke dhe kushte rishikimi periodik që mund të ndryshojnë tërësisht ekonominë e pronës; udhëzuesi ynë për erfpacht dhe kontratën afatgjatë të qirasë në Holandë shpjegon se si funksionon rishikimi.

Planifikimi, lejet dhe përdorimi

Që kur Akti i Mjedisit dhe Planifikimit (Omgevingswet) hyri në fuqi më 1 janar 2024, planet e zonimit komunal janë përfshirë në një plan të vetëm mjedisor (omgevingsplan) për secilën komunë dhe shumica e lejeve aplikohen përmes një lejeje të vetme mjedisore. Pyetjet praktike nuk kanë ndryshuar: a lejohet përdorimi aktual, a është kryer çdo zgjerim, çati, konvertim ose ndryshim përdorimi me lejen e kërkuar dhe a përputhet ajo që keni ndërmend të bëni me pronën me planin. Një zgjerim pa leje nuk është thjesht një problem në letër; komuna mund të kërkojë heqjen e tij dhe detyrat zbatuese nënkuptojnë se shpesh ka pak diskrecion për ta lënë atë.

Krahas planit, kontrolloni nëse ndërtesa është një monument i listuar, nëse ndodhet në një peizazh të mbrojtur urban, nëse ka një të drejtë paraprake blerjeje bashkiake të regjistruar sipas Aktit të të Drejtave Preferenciale të Bashkive dhe nëse ka ndonjë kontaminim të tokës ose historik të asbestit. Për një pronë komerciale, lejet mjedisore, detyrimet e etiketës së energjisë për ndërtesat e zyrave dhe çdo licencë e bashkangjitur përdorimit të biznesit duhet të verifikohen veçmas.

Defektet e fshehura: konformiteti, zbulimi dhe klauzolat që zhvendosin rrezikun

Sipas Kodit Civil Holandez, prona e dorëzuar duhet të korrespondojë me kontratën dhe blerësi mund të presë që prona të ketë cilësitë e nevojshme për përdorim normal dhe për çdo përdorim të veçantë të rënë dakord shprehimisht. Ky është standardi i konformitetit dhe është baza e pothuajse çdo mosmarrëveshjeje që lind pas përfundimit.

Dy detyra qëndrojnë në të dyja anët e saj. Shitësi ka detyrën të zbulojë defektet për të cilat është në dijeni dhe që janë të rëndësishme për vendimin e blerësit. Blerësi ka detyrën të hetojë atë që një blerës mjaft i kujdesshëm do të hetonte. Kur të dyja janë shkelur, dështimi i shitësit për të folur në përgjithësi peshon më shumë sesa dështimi i blerësit për të parë, por blerësi që injoroi një shenjë të dukshme paralajmëruese nuk do të jetë plotësisht i mbrojtur.

Kontratat model të blerjes e rialokojnë rregullisht këtë rrezik. Një klauzolë moshe (ouderdomsclausule) regjistron që blerësi pranon që një ndërtesë e vjetër nuk do të përmbushë standardet aktuale të ndërtimit. Një klauzolë mosbanimi (niet-zelfbewoningsclausule) përdoret kur shitësi nuk ka jetuar kurrë në pronë, për shembull në një pronë të patundshme ose një investitor, dhe kufizon përgjegjësinë për defektet për të cilat shitësi nuk mund të dinte. Asnjëra klauzolë nuk e mbron një shitës që në të vërtetë dinte për defektin dhe heshtte. Të dyja janë të negociueshme dhe formulimi i tyre i saktë përcakton se kush paguan për çatinë.

Koha është kritike pas përfundimit. Blerësi duhet ta njoftojë shitësin për një mospërputhje brenda një kohe të arsyeshme pasi ta zbulojë atë, ose pas pikës në të cilën ajo duhej të ishte zbuluar në mënyrë të arsyeshme, dhe një padi e ngritur shumë vonë dështon vetëm për këtë arsye, pavarësisht nga meritat e saj. Në praktikë, kjo do të thotë t'i shkruash shitësit sapo të shfaqet defekti, përpara se të përfundojë hetimi dhe të ruash provat. Për pronat e ndërtuara rishtas, pozicioni është përsëri i ndryshëm, me regjimin e vet të dorëzimit dhe garancisë; shihni udhëzuesin tonë mbi defektet në shtëpitë e ndërtuara rishtas.

Ligji i pronës komerciale, qiramarrësve dhe qirasë

Kur prona që po blini është dhënë me qira, shitja nuk ndikon në kontratën e qirasë: sipas ligjit holandez, blerja nuk e prish kontratën e qirasë, kështu që blerësi merr rolin e qiradhënësit dhe e merr qiramarrësin me ndërtesën. Kjo e bën kontratën e qirasë pjesë të asetit dhe shqyrtimin e saj pjesë të verifikimit të kujdesit të duhur.

Ligji holandez i qirasë e ndan hapësirën tregtare në dy regjime me pasoja krejtësisht të ndryshme. Hapësirat e shitjes me pakicë dhe të mikpritjes, përgjithësisht dyqane, restorante, kafene, restorante për të marrë me vete, hotele dhe biznese artizanale me një banak të hapur për publikun, bien nën regjimin e mbrojtur: qiratë janë për pesë vjet plus pesë vjet, arsyet e përfundimit janë të kufizuara dhe kryesisht statutore, dhe qiramarrësi gëzon mbrojtje të fortë të vazhdimësisë. Zyrat, depot, praktikat dhe hapësirat e tjera të biznesit bien nën regjimin më të lehtë, ku palët janë shumë më të lira, por qiramarrësi ende gëzon mbrojtje nga dëbimi që i lejon atij t'i kërkojë gjykatës të zgjasë periudhën e lirimit pas përfundimit.

Se cili regjim zbatohet përcaktohet nga përdorimi aktual i rënë dakord, jo nga etiketa që palët i kanë dhënë kontratës, dhe nëse e gabon, kjo ndryshon vlerën e një ndërtese. Dokumentet standarde në treg janë kontratat e qirasë model ROZ, të cilat janë miqësore për pronarët dhe të ndryshuara shumë gjatë negociatave; udhëzuesi ynë për kontratën e qirasë komerciale model ROZ mbulon klauzolat për të cilat ia vlen të debatohet, dhe krahasimi ynë i ligjit holandez të pronës dhe ligjit të qirasë komerciale shpjegon se si bashkëveprojnë të dyja. Kur përfshihen qiramarrësit e banesave, reformat që hynë në fuqi më 1 korrik 2024, të cilat kufizojnë kontratat e qirasë banesore me afat të caktuar dhe rregullojnë qiratë e tregut të mesëm, kanë ndryshuar atë që mund të bëjë një pronar, dhe të drejtat e qiramarrësit në Holandë përcaktojnë pozicionin aktual.

Të drejtat e apartamenteve dhe shoqata e pronarëve

Blerja e një apartamenti në Holandë do të thotë blerja e një të drejte apartamenti: një pjesë në ndërtesë së bashku me të drejtën ekskluzive për të përdorur një njësi. Ajo që mund të bëni me njësinë, çfarë është e përbashkët dhe çfarë është private, dhe mënyra se si ndahen kostot, të gjitha përcaktohen nga akti i ndarjes (splitsingsakte) dhe rregullat shoqëruese, jo nga të dhënat e agjentit të pasurive të paluajtshme. Anëtarësimi në shoqatën e pronarëve (Vereniging van Eigenaars, VvE) vjen automatikisht dhe nuk mund të hiqet dorë prej tij.

Para blerjes, tre dokumente përcaktojnë pjesën më të madhe të rrezikut: akti i ndarjes, procesverbalet e mbledhjeve të përgjithshme për disa vitet e fundit dhe financat e shoqatës, në veçanti fondi rezervë dhe plani afatgjatë i mirëmbajtjes. Një shoqatë me një rezervë të pafinancuar dhe një fasadë që ka nevojë për punime do t'ua vërë në ngarkim anëtarët e saj mungesën, dhe pronari i ri paguan. Ligji holandez kërkon që një shoqatë pronarësh të mbajë një fond rezervë për mirëmbajtje të mëdha dhe ose të bazojë kontributet në një plan afatgjatë mirëmbajtjeje ose të rezervojë një përqindje minimale të vlerës së rivendosjes të përcaktuar me ligj; një shoqatë që nuk bën asnjërën prej tyre është një shenjë paralajmëruese.

Pas blerjes, mosmarrëveshjet në lidhje me mirëmbajtjen, ndryshimet në njësi, tarifat e shërbimit ose zhvillimin e mbledhjeve janë të zakonshme. Një anëtar që e konsideron një vendim të mbledhjes së përgjithshme në kundërshtim me aktin, rregullat ose kërkesat e arsyeshmërisë dhe drejtësisë mund t'i kërkojë gjykatës së rrethit ta anulojë atë, por kërkesa duhet të paraqitet brenda një muaji nga dita kur anëtari e ka ditur ose mund ta kishte ditur vendimin, që është një periudhë shumë e shkurtër kohore. Udhëzuesi ynë për të drejtat e apartamenteve VvE dhe holandeze përcakton procedurën.

Kostot, taksa e transferimit dhe ana tjetër e çmimit të blerjes

Çmimi i blerjes nuk është kostoja e transaksionit. Përveç kësaj, vijnë tarifat noteriale për aktin e transferimit dhe, kur ka hipotekë, aktin e hipotekës, tarifat e Regjistrit të Tokave, tarifat e çdo agjenti blerës, kostot e vlerësimit dhe studimit të ndërtesës, si dhe taksa e transferimit të pasurive të paluajtshme (overdrachtsbelasting), e cila vendoset për blerjen e pasurive të paluajtshme të vendosura në Holandë.

Taksa e transferimit ka norma të ndryshme në varësi të faktit nëse blerësi do ta zërë pronën si vendbanim kryesor apo po e blen atë si investim ose shtëpi të dytë, dhe ekziston një përjashtim për blerësit më të rinj për herë të parë që do të jetojnë vetë në pronë, në varësi të një kufiri moshe dhe një vlere maksimale të pronës. Normat, vlera maksimale dhe kushtet përcaktohen me legjislacion dhe rregullohen përmes Planit vjetor të Taksave, kështu që shifra që zbatohet është ajo në fuqi në datën e transferimit noterial, jo data e marrëveshjes së blerjes. Kontrolloni normat aktuale me Administratën Tatimore ose këshilltarin tuaj tatimor përpara se të angazhoheni dhe kini kujdes që blerja e pronës së ndërtuar rishtazi në përgjithësi i nënshtrohet TVSH-së dhe jo taksës së transferimit, me një përjashtim nga taksës së transferimit për të shmangur taksimin e dyfishtë. Përmbledhja jonë e taksës së transferimit dhe kostove të blerësit përcakton se ku bie secila kosto.

Law & More nuk ofron këshilla për strukturimin e taksave. Kur një transaksion ndikon në rezultatin tatimor, për shembull zgjedhja midis një marrëveshjeje asetesh dhe një marrëveshjeje aksionesh për një kompani pronash, bashkëveprimi i TVSH-së dhe taksës së transferimit në ndërtimet e reja, ose pozicioni i një investitori të huaj, ne punojmë së bashku me këshilltarin tuaj tatimor dhe kufizohemi në strukturën ligjore dhe kontratën.

Kur gjërat shkojnë keq: zbatimi i kontratës

Shumica e mosmarrëveshjeve pronësore ndjekin një nga një numër i vogël modelesh, dhe përgjigja ndaj secilit është çështje procedure aq sa edhe substance. Kur pala tjetër vonohet, hapi i parë i zakonshëm është një njoftim me shkrim për mospagim që jep një periudhë të arsyeshme për përmbushje, sepse pa të pala nuk është në shkelje dhe as dëmshpërblimet dhe as anulimi nuk janë përgjithësisht të disponueshme. Kur shitësi refuzon të transferojë, ose ia ka shitur dikujt tjetër, procedurat e ndërmjetme të ndihmës mund të përdoren për të detyruar bashkëpunimin me transferimin dhe, kur është e nevojshme, për të regjistruar një sekuestro paraprake mbi pronën në mënyrë që ajo të mos mund të shitet më. Kur një defekt shfaqet pas përfundimit, sekuenca është njoftimi, hetimi, përcaktimi sasior dhe më pas një kërkesë, në atë rend.

Afatet kohore shkaktojnë pjesën më të madhe të dëmit. Periudha e qetësimit është ditë, kushtet e zgjidhjes janë javë, detyrimi i ankesës për mospërputhje është një periudhë e arsyeshme nga zbulimi dhe anulimi i një vendimi të shoqatës së pronarëve është një muaj. Pothuajse çdo çështje që nuk mund të fitohet është humbur në njërën prej tyre, jo në themel. Gjëja më e dobishme që një blerës ose shitës mund të bëjë pasi zbulon një problem është t'i shkruajë menjëherë palës tjetër, në kushte që ruajnë të drejtat e tyre, dhe pastaj të marrë këshilla.

Zgjedhja dhe udhëzimi i një avokati të pasurive të paluajtshme

Pyetni tre gjëra përpara se të jepni udhëzime. Nëse avokati ushtron në të vërtetë të drejtën e pronësisë dhe jo punë të përgjithshme tregtare, sepse fusha është teknike dhe dokumentet model dhe praktika e tregut kanë rëndësi. Nëse ata mund të veprojnë në gjuhën dhe afatin kohor që kërkon transaksioni juaj, pasi një kusht zgjidhjeje nuk pret. Dhe si strukturohen tarifat, orare apo fikse, çfarë përfshihet dhe si duket një vlerësim për çështjen tuaj; kjo duhet të përcaktohet me shkrim përpara se të fillojë puna.

Sillni gjithçka që keni në takimin e parë: detajet, draftin e marrëveshjes së blerjes, ekstraktin e Regjistrit të Tokave, aktin e ndarjes dhe dokumentet e shoqatës nëse është apartament, kontratën e qirasë nëse prona është me qira, dhe çdo korrespondencë me shitësin ose agjentin. Një shqyrtim i kryer para nënshkrimit kushton një pjesë të vogël të një mosmarrëveshjeje më pas, dhe është e vetmja fazë në të cilën kushtet ende mund të ndryshohen.

Law & More këshillon blerësit, shitësit, pronarët, qiramarrësit, shoqatat e pronarëve, investitorët dhe zhvilluesit mbi çështjet e pronave holandeze: shqyrtimin dhe negocimin e marrëveshjeve të blerjes, verifikimin e duhur ligjor, pretendimet për defekte dhe moskonformitet, kontratat e qirasë afatgjatë dhe të drejtat e apartamenteve, kontratat e qirasë komerciale, planifikimin dhe lejet, si dhe paditë para gjykatave civile. Nëse jeni gati të nënshkruani ose keni hasur ndonjë problem pas përfundimit, avokatët tanë të pasurive të paluajtshme do të shqyrtojnë dokumentet dhe do të përcaktojnë opsionet. Ju lutemi na kontaktoni për të diskutuar situatën tuaj ose lexoni tonën... Udhëzues holandezë për ligjin e pasurive të paluajtshme për temat përreth.

Pyetje të zakonshme në lidhje me ligjin holandez të pasurive të paluajtshme