Noteri holandez i së drejtës civile: si funksionon transferimi ligjor i pronës

Nëse jeni duke blerë një shtëpi në Holandë , transferimi duhet të ekzekutohet nga një noter holandez i së drejtës civile ( notaris ) dhe të regjistrohet në regjistrat publikë të Kadastrës (Neni 3:89 i Kodit Civil Holandez, BW). Ju bëheni pronar vetëm me regjistrim, jo ​​kur nënshkruani kontratën e blerjes, dhe noteri vepron për të dyja palët dhe jo vetëm për ju.

Për blerësit e mësuar me një sistem ku secila palë cakton avokatin e vet, kjo është pjesa më pak e njohur e procesit. Më poshtë shpjegojmë se çfarë bën dhe çfarë nuk bën noteri, si lëvizin paratë dhe aktet, dhe kur ju nevojitet edhe avokati juaj.

Çfarë është një noter holandez i së drejtës civile?

Një noter holandez është një zyrtar publik i emëruar me dekret mbretëror (Neni 3 i Ligjit të Noterëve, Wet op het notarisambt , Wna). Noteri ekzekuton akte autentike kur ligji e kërkon ose kur një palë e kërkon (Neni 2 Wna), dhe një akt i tillë ka status të veçantë provues dhe shpesh mund të zbatohet pa një vendim gjykate.

Dy pasoja kanë rëndësi:

• Noteri ka për detyrë të veprojë. Një noter duhet të kryejë punën që i cakton ligji ose që kërkon një palë, me përjashtime të kufizuara (neni 21 Wna).
• Noteri nuk është në anën e askujt. Noteri i shërben interesave të të gjitha palëve, në mënyrë të paanshme dhe me kujdesin më të madh të mundshëm (Neni 17 Wna).

Si ndryshon një noter nga një avokat në vendin tuaj?

Në Angli, Irlandë dhe Shtetet e Bashkuara, secila palë e një transferimi pronësie udhëzon avokatin e vet; një noter holandez është një zyrtar i vetëm, neutral që kryen transaksionin. Noteri heton titullin, përgatit dhe shpjegon aktet, mban paratë dhe regjistron transferimin, por nuk do të negociojë çmimin, nuk do të këshillojë nëse marrëveshja është e qëndrueshme dhe nuk do të veprojë në emrin tuaj në një mosmarrëveshje.

Çfarë mbulon detyra e noterit për të informuar?

Sipas Nenit 17 Wna, noteri duhet të sigurohet që secila palë e kupton se çfarë përmban akti dhe cilat janë rreziqet. Ky detyrim është më i rëndë kur një palë ka më pak përvojë ose nuk flet holandisht.

Informimi i të dyja palëve nuk është avokati. Kur blerësi dhe shitësi nuk bien dakord për defektet e gjetura para përfundimit, një datë të zhvendosur ose kuptimin e një kushti, noteri mbetet në mes. Kjo është kur ju nevojitet një avokat, detyra e të cilit është vetëm ndaj jush, për shembull kur:

• kontrata është jo standarde, ose shitësi është një zhvillues që përdor kushtet e veta;
• ju blini në ankand, nga një pasuri e patundshme ose kompani, ose nga një shitës në vështirësi financiare;
• prona përfshin një qira toke (erfpacht), një listë monumentesh ose një servitut i pazakontë;
• ekziston një mosmarrëveshje, ose një perspektivë e një mosmarrëveshjeje, mbi defektet, depozitat, gjobat ose datat;
• Blerja prek një divorc, një regjim pasuror martesor ose një trashëgimi ndërkufitare.

Pse nënshkrimi i kontratës së blerjes nuk ju bën pronar?

Ligji holandez i pronës e ndan detyrimin për transferim nga vetë transferimi. Një transferim i vlefshëm kërkon një titull pronësie të vlefshëm, një person të autorizuar për të disponuar pronën dhe një dorëzim të vlefshëm (Neni 3:84 BW); për pasuritë e paluajtshme, ky dorëzim është një akt noterial i ndjekur nga regjistrimi (Neni 3:89 BW).

Kontrata e blerjes ( koopovereenkomst ), e quajtur shpesh "e përkohshme", krijon një detyrim detyrues për të blerë dhe shitur. Pasi të ketë mbaruar periudha e qetësimit, ajo ju lidh plotësisht, por pronësia kalon vetëm kur regjistrohet akti i transferimit.

Cilat janë fazat nga oferta deri te regjistrimi?

Kur është kontrata e detyrueshme dhe a mund ta tërhiqni atë?

Kur blerësi është konsumator dhe prona është banesë, blerja duhet të bëhet me shkrim (Neni 7:2(1) BW). Një shtrëngim duarsh, një email ose një shkëmbim në WhatsApp nuk e detyron një blerës konsumator.

I njëjti nen i jep blerësit konsumator një periudhë qetësimi prej tre ditësh, duke filluar nga dita pas marrjes së kontratës së nënshkruar (Neni 7:2(2) BW). Nuk nevojitet asnjë arsye ose kompensim. Nëse periudha nuk përfshin të paktën dy ditë pune, ajo zgjatet; mbani prova se kur ju ka mbërritur kontrata.

Çfarë sigurie duhet të japë blerësi?

Kontrata standarde e blerjes model e NVM, VBO, VastgoedPRO dhe Vereniging Eigen Huis kërkon një depozitë ( waarborgsom ) të paguar në llogarinë e palës së tretë të noterit ose një garanci bankare ( bankgarantie ), zakonisht 10% të çmimit. Një blerës që nuk arrin të përfundojë zakonisht detyrohet një gjobë prej të njëjtës 10%, prandaj përputhni çdo kusht financiar me orarin tuaj të hipotekës.

Çfarë kontrollon noteri në Kadastër?

Kadastra mban regjistra publikë të fakteve që lidhen me statusin ligjor të pronës së regjistruar (Neni 3:16 BW). Një fakt i regjistrueshëm që nuk është regjistruar kur është regjistruar blerja juaj, në përgjithësi nuk mund të mbahet kundër jush, përveç nëse keni qenë në dijeni të tij (Neni 3:24 BW).

Noteri zakonisht do të verifikojë:

• titullin e shitësit dhe zinxhirin e akteve të mëparshme të pronësisë;
• hipotekat ekzistuese, të cilat duhet të shlyhen dhe të lirohen në përfundim;
• shtojca (beslagen) kundër shitësit ose pronës;
• servitutet, të drejtat e tjera reale dhe detyrimet cilësore ose zinxhirore;
• kushtet e qirasë së tokës, kufizimet e së drejtës publike, siç është statusi i monumentit dhe akti i ndarjes së një apartamenti;
• identitetin, aftësinë dhe statusin martesor të të dyja palëve.

Noteri nuk e kontrollon gjendjen e ndërtesës, sipërfaqen e dyshemesë, themelet ose vlerën, ose nëse është lejuar një zgjerim, përveç nëse kjo shfaqet në regjistra. Zgjidhini këto pika para nënshkrimit ose mbulojini ato me një kusht në kontratë.

Si lëvizin paratë përmes noterit?

Një noter duhet të mbajë një llogari të veçantë për palë të treta ( derdengeldenrekening ) në emrin e noterit, e cila përdoret vetëm për paratë e mbajtura për të tjerët (Neni 25 Wna). Këto para janë përtej mundësive të kreditorëve të noterit, prandaj një përmbarim holandez nuk ka nevojë për agjent depozitimi.

• Noteri lëshon një deklaratë llogarie (shënim nga afrekening) që mbulon çmimin, taksën e transferimit, tarifat, kostot e regjistrimit, pjesëtimet dhe depozitën.
• Ju transferoni bilancin nga një llogari në emrin tuaj, zakonisht deri në ditën e punës para përfundimit; huadhënësi juaj e paguan kredinë në të njëjtën llogari.
• Pas nënshkrimit, regjistrimit dhe një kontrolli përfundimtar, noteri shlyen hipotekën e shitësit, i paguan shitësit dhe paguan taksën e transferimit.

Çfarë ndodh gjatë nënshkrimit dhe në cilën gjuhë?

Në përfundim, ju nënshkruani aktin e transferimit ( akte van levering ) dhe, nëse merrni hua, aktin e hipotekës ( hypotheekakte ), i cili krijon sigurinë e huadhënësit tuaj (Neni 3:260 BW). Noteri së pari shpjegon të dy aktet; sillni dokumentet origjinale të identitetit, pasi kopjet nuk pranohen.

Një akt noterial holandez hartohet në gjuhën holandeze (Neni 42 Wna). Kur një palë nuk ka njohuri të mjaftueshme të gjuhës holandeze, Neni 43 Wna kërkon një përkthim dhe, në praktikë, një përkthyes të betuar; akti shënon se kjo është bërë. Kërkoni një përkthim në anglisht të drafteve disa ditë më parë, por mos harroni se teksti holandez mbizotëron.

A mund të nënshkruani me prokurë?

Po. Mund t’i jepni një prokurë ( volmacht ) një punonjësi të zyrës noteriale për ta nënshkruar për ju. Jashtë vendit, prokura zakonisht duhet të nënshkruhet para një noteri vendas me legalizim ose apostillë, prandaj caktojeni disa javë më parë.

Kur kalon në të vërtetë pronësia?

Pronësia kalon me regjistrim, jo ​​me nënshkrim (Neni 3:89 BW). Noteri normalisht ia ofron aktin Kadastrës elektronikisht po atë ditë, dhe regjistrimi hyn në fuqi që nga momenti që ofrohet akti (Neni 3:19 BW).

Përpunimi në regjistër zgjat disa ditë pune. Shitësi paguhet vetëm pasi kërkimi përfundimtar i noterit konfirmon se nuk ka ndërhyrë asnjë sekuestro ose hipotekë e re.

Kush e zgjedh noterin dhe sa kushton?

Shtëpitë ekzistuese shiten pothuajse gjithmonë me kosten koper : blerësi paguan taksën e transferimit dhe koston e aktit të transferimit, dhe për këtë arsye normalisht zgjedh noterin. Tarifat noteriale nuk janë të përcaktuara me ligj, prandaj kërkoni kuota me shkrim që ndajnë tarifat për të dy aktet, tarifat e Kadastrës dhe çdo kosto përkthimi ose përkthyesi.

Taksa e transferimit ( overdrachtsbelasting ) duhet të paguhet sipas Aktit Holandez të Taksave mbi Transaksionet Ligjore ( Wet op belastingen van rechtsverkeer ). Në vitin 2026, norma është 2% për një shtëpi në të cilën do të jetoni vetë, 8% për banesa të tjera dhe 10.4% për pronën jo-rezidenciale; një blerës i moshës 18 deri në 34 vjeç mund të përdorë një përjashtim fillestar të vetëm deri në një limit vlere të përcaktuar çdo vit nga Belastingdienst. Shihni artikullin tonë mbi taksën e transferimit dhe kostot e blerësit.

Po sikur shitësi të ketë vështirësi financiare?

Nëse shitësi po shkon drejt falimentimit, një kreditor mund ta sekuestrojë pronën ose shitësi mund të shpallet i falimentuar përpara se të regjistrohet akti juaj i pronësisë. Në këtë rast, do të keni një kërkesë kundër një shitësi të falimentuar në vend të një shtëpie.

Neni 7:3 BW i lejon noterit të regjistrojë vetë kontratën e blerjes (shpesh të quajtur Vormerkung ). Për gjashtë muaj pas këtij regjistrimi, sekuestrime të mëvonshme, falimentim dhe hipoteka të reja nuk mund të ngrihen kundër jush, me kusht që transferimi të ndodhë brenda asaj periudhe. Regjistrimi nuk është automatik dhe kushton shtesë, prandaj kërkojini noterit ta bëjë këtë nëse kërkimet tregojnë ndonjë shenjë problemesh.

Pse pyet noteri për burimin e parave tuaja?

Noterët i nënshtrohen Aktit Holandez Kundër Pastrimit të Parave dhe Financimit të Terrorizmit (Wwft) dhe duhet të kryejnë verifikimin e duhur të klientit sipas Nenit 3 të Wwft. Kjo do të thotë verifikimin e identitetit tuaj, identifikimin e pronarit përfitues përfundimtar të një kompanie blerëse dhe kontrollin e origjinës së fondeve.

Prisni të paraqisni deklarata bankare, prova të shitjes së një prone tjetër, një akt dhurate ose të dhëna punësimi. Fondet nga një palë e tretë ose nga jashtë BE-së kërkojnë shqyrtim shtesë. Noteri duhet të raportojë transaksione të pazakonta te FIU-Holanda (Neni 16 i Wwft) dhe nuk mund t'ju tregojë se është bërë një raport (Neni 23 i Wwft).

Çfarë duhet të kontrolloni si blerës?

Si blerës, ju zgjidhni noterin dhe mbani rrezikun e gjithçkaje që noteri nuk heton. Kontrolloni këto pika:

• Kontrata përmban një kusht financimi dhe një studimi me data që përputhen me orarin e kredisë suaj hipotekare.
• Ju e dini datën kur keni marrë kontratën e nënshkruar, kështu që e dini kur përfundon periudha tre-ditore e qetësimit.
• Depozita ose garancia bankare (zakonisht 10%) rregullohet para afatit të skadimit të kontratës.
• Ju keni citate të detajuara nga të paktën dy noterë.
• Dokumentet e burimit të fondeve tuaja janë gati përpara se noteri t'i kërkojë ato.
• Një prokurë caktohet në kohë nëse nuk mund të merrni pjesë në nënshkrim.

Çfarë duhet të kontrolloni si shitës?

Si shitës, ju duhet ta dorëzoni pronën pa hipoteka dhe sekuestro, përveç nëse kontrata përcakton ndryshe. Kontrolloni këto pika:

• Shuma e shpengimit të hipotekës suaj dihet dhe çmimi e mbulon atë.
• Çdo sekuestro kundër jush ose pronës zgjidhet para përfundimit.
• Statusi juaj martesor ose i partnerit të regjistruar është i qartë, pasi bashkëshorti/ja juaj mund të duhet të japë pëlqimin sipas Nenit 1:88 BW.
• Ju keni zbuluar defekte të njohura; detyrimi i shitësit për të zbuluar kufizon detyrimin e blerësit për të hetuar.
• Detajet e kontratës së qirasë së tokës, shoqatës së pronarëve dhe monumentit janë në dispozicion të noterit.

Çfarë mund të bëjmë për ju me transferimin e pronës suaj?

Avokatët tanë të pasurive të paluajtshme veprojnë vetëm për ju, së bashku me noterin neutral. Konkretisht:

• Ne e shqyrtojmë kontratën e blerjes përpara se ta nënshkruani ose përpara se të përfundojë periudha e reflektimit.
• Ne kontrollojmë kushtet e financimit dhe të anketës, depozitën dhe klauzolën e penalizimit prej 10%.
• Ne këshillojmë mbi çështjet e qirasë së tokës, shoqatës së pronarëve dhe monumenteve të gjetura gjatë kërkimeve.
• Ne i kërkojmë noterit të regjistrojë blerjen sipas Nenit 7:3 BW, në rastet kur shitësi tregon shenja problemesh financiare.
• Ne veprojmë për ju kur defektet, vonesat ose një dështim në përfundim shndërrohen në mosmarrëveshje.

përmbledhje

• Vetëm një noter holandez i së drejtës civile mund të transferojë pronën holandeze: me anë të aktit noterial, i ndjekur nga regjistrimi në Kadastër.
• Noteri është neutral dhe ua shpjegon aktet të dyja palëve, por nuk vepron në emrin tuaj; aty ku konfliktohen interesat, caktoni avokatin tuaj.
• Nënshkrimi i kontratës së blerjes krijon vetëm një detyrim; një blerës konsumator ka një periudhë tre-ditore për t'u qetësuar dhe bëhet pronar me regjistrimin.
• Meqenëse ju paguani taksën e transferimit dhe aktin e pronësisë, normalisht zgjidhni noterin; merrni më parë kuotat e detajuara.
• Prisni pyetje të hollësishme në lidhje me burimin e fondeve tuaja sipas Wwft-it.

Pyetjet më të shpeshta