Noteri holandez dhe transferimi ligjor i pronës: një udhëzues për blerësit ndërkombëtarë

Nëse po blini një shtëpi në Holandë , nuk mund ta shmangni noterinë . Ligji holandez nuk lejon që pronësia e pronës të ndryshojë pronar privatisht: transferimi duhet të ekzekutohet nga një noter holandez i së drejtës civile dhe të regjistrohet në regjistrat publikë. Për blerësit nga vendet ku secila palë e një shitjeje cakton avokatin e vet, kjo është pjesa më pak e njohur e procesit dhe ku lindin keqkuptimet më të kushtueshme.

Çfarë është një noter holandez i së drejtës civile

Një noter holandez nuk është një avokat i lartë me vulë. Zyra është publike: një noter emërohet me dekret mbretëror, i cili përcakton edhe vendin e themelimit (neni 3 Wna, Wet op het notarisambt) dhe ka fuqinë për të ekzekutuar akte autentike kur ligji e kërkon ose kur një palë e kërkon (neni 2 Wna). Një akt i tillë ka status të veçantë provues dhe shpesh mund të zbatohet pa një vendim gjykate.

Dy pasoja kanë rëndësi:

• Noteri ka për detyrë të veprojë. Një noter duhet të kryejë punën që i cakton ligji ose që kërkon një palë, me përjashtime të kufizuara (neni 21 Wna).
• Noteri nuk është në anën e askujt. Noteri e ushtron detyrën në mënyrë të pavarur dhe i shërben interesave të të gjithë palët në aktin ligjor, në mënyrë të paanshme dhe me kujdesin më të madh të mundshëm (neni 17 Wna).

Si ndryshon noteri nga një avokat në vendin tuaj

Në Angli, Irlandë, Shtetet e Bashkuara dhe shumë vende të tjera, secila palë e një transferimi të pronësisë udhëzon avokatin e vet të palës së tretë. Një noter holandez është e kundërta: një zyrtar publik i vetëm, neutral që i shërben transaksionit dhe jo një pale. Një "noter publik" i huaj, i cili në shumë vende thjesht dëshmon nënshkrimet, mban një detyrë shumë më të ngushtë dhe nuk është një krahasim i dobishëm.

Noteri heton titullin e pronësisë, përgatit dhe shpjegon aktet, mban paratë dhe regjistron transferimin — por nuk do të negociojë çmimin, nuk do të këshillojë nëse marrëveshja është e qëndrueshme, as nuk do të veprojë në emrin tuaj në një mosmarrëveshje.

Detyra për të informuar dhe kufijtë e saj

Paanshmëria sipas nenit 17 Wna shoqërohet me një detyrim për të informuar: noteri duhet të sigurohet që secila palë e kupton se çfarë përmban akti dhe cilat janë rreziqet para se ta nënshkruajë - detyrimi i njohur në traditën gjermano-holandeze si Belehrungspflicht . Kur një palë është më e dobët, më pak përvojë ose nuk e flet gjuhën, kjo detyrim bëhet më i vështirë, dhe një noter që nënshkruan duke e ditur se një blerës nuk e ka kuptuar një pikë materiale rrezikon disiplinë dhe përgjegjësi.

Por informimi i të dyja palëve nuk është avokim. Kur blerësi dhe shitësi konfliktohen vërtet — për defekte të gjetura para përfundimit, presion për të ndryshuar datën ose kuptimin e një kushti — noteri mbetet në mes. Pikërisht në këtë rast, një blerës ka nevojë për dikë që ka për detyrë vetëm ndaj blerësit.

Kur duhet të udhëzoni edhe avokatin tuaj

• Kontrata është jo-standarde, ose shitësi është një zhvillues ose investitor që përdor kushtet e veta.
• Ju po blini në ankand, nga një pasuri e patundshme ose kompani, ose nga një shitës në vështirësi financiare.
• Prona përfshin një qira toke (erfpacht), në listën e monumenteve ose një servitut i pazakontë.
• Ekziston një mosmarrëveshje mbi defektet, depozitat, penalitetet ose datat, ose një perspektivë për një të tillë.
• Blerja prek statusin tuaj të banimit, një divorc, një regjim pasuror martesor ose trashëgimi ndërkufitare.

Të dyja janë plotësuese: noteri ekzekuton transferimin, avokati juaj sigurohet që marrëveshja është ajo që duhet të bëni ju.

Dy fazat: detyrimi dhe transferimi

Kjo është pika më e rëndësishme strukturore në ligjin holandez të pronës : ajo ndan detyrimin për transferim nga vetë transferimi . Një transferim i vlefshëm kërkon një titull pronësie të vlefshëm, një person të autorizuar për të disponuar pronën dhe një akt të vlefshëm dorëzimi (neni 3:84 BW). Për pasuritë e paluajtshme, ky dorëzim është një akt i ekzekutuar para një noteri holandez të së drejtës civile, i ndjekur nga regjistrimi i atij akti në regjistrat publikë (neni 3:89 BW).

Kontrata e koopovereenkomst , e quajtur shpesh një kontratë blerjeje “e përkohshme”, pra krijon një detyrim detyrues për të blerë dhe shitur. Nuk ju bën pronar. “E përkohshme” është mashtruese: sapo të ketë mbaruar periudha e qetësimit, ju lidh plotësisht. Pronësia kalon vetëm kur akti i transferimit është i regjistruar.

Nga oferta te regjistrimi

Kërkesa për shkrim dhe periudha e qetësimit

Kur blerësi është një person fizik që nuk vepron në kuadër të një profesioni ose biznesi, dhe prona është e destinuar për përdorim banesor, blerja duhet të bëhet me shkrim (neni 7:2 BW). Një shtrëngim duarsh, një email ose një shkëmbim në WhatsApp nuk do ta detyrojë një blerës konsumator.

E njëjta dispozitë i jep blerësit konsumator të një banese një periudhë reflektimi prej tre ditësh. Ajo fillon ditën pas marrjes së kontratës së nënshkruar, nuk ka nevojë të jepet arsye dhe nuk paguhet asnjë kompensim. Duhet të përfshijë të paktën dy ditë që nuk janë të shtunë, të diel ose festë zyrtare; nëse jo, zgjatet. E drejta i përket vetëm blerësit dhe ora llogaritet nga marrja - prandaj mbani provën se kur ju ka mbërritur kontrata.

Depozitë ose garanci bankare

Kontrata model standarde e blerjes kërkon që blerësi të japë siguri: ose një depozitë në para ( waarborgsom ) të paguar në llogarinë e palës së tretë të noterit, ose një garanci bankare ( bankgarantie ) nga një bankë e themeluar në Holandë. Në kontratën model të blerjes të NVM, VBO, VastgoedPRO dhe Vereniging Eigen Huis, shuma është fikse në 10% të çmimit të blerjes, e cila duhet të paguhet disa javë para përfundimit. Modeli gjithashtu përmban një klauzolë penalizimi: një blerës që nuk arrin të përfundojë zakonisht detyrohet një shumë të barabartë me depozitën. Përputhni çdo kusht financimi me orarin tuaj të hipotekës.

Hetimi i titullit dhe kërkimet në Kadastër

Kadastra mban regjistra publikë që regjistrojnë fakte relevante për statusin ligjor të pronës së regjistruar (neni 3:16 BW), dhe aktet që ndikojnë në atë status janë të regjistrueshme (neni 3:17 BW). Kjo është ajo që e bën transferimin holandez të sigurt: një fakt i regjistrueshëm që nuk është regjistruar kur blerja juaj është regjistruar në përgjithësi nuk mund të mbahet kundër jush, përveç nëse ju e dinit për të (neni 3:24 BW).

Noteri zakonisht do të verifikojë:

• titullin e shitësit dhe zinxhirin e akteve të mëparshme të pronësisë;
• hipotekat ekzistuese, të cilat duhet të shlyhen dhe të lirohen në përfundim;
• lidhjet dhe konvulsionet (beslagen) kundër shitësit ose pronës;
• servitutet, të drejtat e tjera reale dhe detyrimet cilësore ose zinxhirore;
• qira toke (erfpachtqiraja e tokës, datat e rishikimit dhe mbarimi i afatit;
• kufizime të së drejtës publike, të tilla si statusi i monumentit ose vendimet e zbatimit të ligjit nga ana e bashkisë;
• akti i ndarjes dhe i shoqatës së pronarëve, kur prona është një apartament;
• identitetin, aftësinë dhe statusin martesor të të dyja palëve.

Po aq e rëndësishme është ajo që noteri nuk kontrollon: as gjendja e ndërtesës, sipërfaqja e dyshemesë, lagështia, azbesti apo themelet, as nëse një zgjerim është lejuar përveç nëse shfaqet në regjistra, as vlera. Gjendja dhe përputhshmëria e planifikimit janë përgjegjësia juaj, të cilat duhet të zgjidhen përpara se kontrata të nënshkruhet ose të mbulohet nga një kusht.

Llogaria e palës së tretë dhe si lëvizin paratë

Një noter duhet të mbajë një ose më shumë llogari të posaçme në emrin e vet, me një përmendje të këtij kapaciteti, të destinuara ekskluzivisht për paratë e mbajtura për të tjerët (neni 25 Wna). Ky është derdengeldenrekening . Paratë janë të rrethuara me gardh: nuk i përkasin noterit dhe janë përtej mundësive të kreditorëve të noterit. Kjo është arsyeja pse një përfundim holandez është i sigurt pa agjentë të depozitës ose angazhime midis avokatëve kundërshtarë.

• Noteri lëshon një deklaratë llogarie (shënim nga afrekening) që mbulon çmimin, taksën e transferimit, tarifat, kostot e regjistrimit, ndarjet e tarifave të shërbimit dhe taksat lokale, si dhe depozitën.
• Ju transferoni bilancin në fonde të pastruara nga një llogari në emrin tuaj, zakonisht deri në ditën e punës para përfundimit; huadhënësi juaj e paguan kredinë në të njëjtën llogari. Pa fonde të pastruara, akti nuk nënshkruhet.
• Pas nënshkrimit, regjistrimit dhe një kontrolli përfundimtar, noteri shlyen hipotekën e shitësit, i paguan shitësit dhe paguan taksën e transferimit.

Shitësi nuk paguhet në momentin e nënshkrimit, por pasi noteri konfirmon që transferimi është regjistruar dhe nuk ka ndërhyrë asnjë sekuestro apo hipotekë e re. Ky boshllëk është ajo që ju mbron.

Aktet, nënshkrimi dhe gjuha

Në përfundim, normalisht nënshkruani dy akte noteriale: aktin e transferimit ( akte van levering ose transportakte ), dorëzimin e kërkuar nga neni 3:89 BW, dhe, nëse merrni hua, aktin e hipotekës ( hypotheekakte ) që krijon të drejtën e sigurisë së huadhënësit tuaj, e cila gjithashtu përcaktohet me akt noterial (neni 3:260 BW) dhe hyn në fuqi me regjistrimin në regjistrat publikë (neni 3:89 BW). Takimi zgjat deri në një orë. Para nënshkrimit, noteri shqyrton aktet, shpjegon përmbajtjen dhe pasojat e tyre dhe u përgjigjet pyetjeve. Sillni dokumentet origjinale të identitetit; kopjet nuk pranohen.

Një akt noterial holandez hartohet në gjuhën holandeze: nenet 42 Wna dhe 43 Wna kërkojnë që akti të ekzekutohet në atë gjuhë. Kur një palë që paraqitet nuk ka njohuri të mjaftueshme të gjuhës holandeze, ndihma e një përkthyesi të betuar të nxjerrë nga regjistri i përkthyesve dhe interpretuesve të betuar (Rbtv) dhe një përkthim i aktit janë të detyrueshme, dhe akti regjistron se kjo është bërë. Në praktikë, zyrat me përvojë me blerës ndërkombëtarë ofrojnë paraprakisht një përkthim në anglisht të drafteve dhe caktojnë një përkthyes. Kërkoni draftet disa ditë më parë. Teksti holandez është ai në fuqi.

Nënshkrimi me anë të prokurës

Nuk është e nevojshme të jeni në Holandë. Është normale të lëshohet një prokurë ( volmacht ) që autorizon një punonjës të zyrës noteriale të nënshkruajë për ju. Vetë prokura zakonisht duhet të nënshkruhet para një noteri - në Holandë, ose jashtë vendit me legalizim ose apostille, shpesh me një përkthim të noterizuar. Përgatiteni atë disa javë më parë; identifikimi sipas rregullave të pastrimit të parave ende zbatohet.

Regjistrimi dhe momenti kur kalon pronësia

Pas nënshkrimit, noteri e paraqet aktin në regjistrat publikë të mbajtur nga Kadastra, zakonisht në mënyrë elektronike në të njëjtën ditë; më pas ai përpunohet në Basisregistratie Kadaster, gjë që normalisht zgjat disa ditë pune. Kadastra ngarkon një shumë fikse për çdo akt të paraqitur; këto tarifa përcaktohen çdo vit nga Kadastra në rregulloren e saj të tarifave dhe publikohen në Staatscourant, prandaj kërkoni shifrën aktuale në kuotimin tuaj.

Pronësia kalon me regjistrim, jo ​​me nënshkrim (neni 3:89 BW). Regjistrimi hyn në fuqi që nga momenti i saktë kur akti i ofrohet Kadastrës (neni 3:19 BW), prandaj intervali midis nënshkrimit dhe regjistrimit është i shkurtër. Noteri më pas kryen një kontroll përfundimtar përpara se të lëshojë paratë.

Tarifat dhe kush e zgjedh noterin

Shtëpitë ekzistuese shiten pothuajse gjithmonë kosten koper — “kosto për blerësin”: blerësi paguan taksën e transferimit dhe koston e aktit të transferimit. Meqenëse blerësi paguan, blerësi zakonisht zgjedh noterin. Mos e pranoni thjesht sugjerimin e agjentit të shitjes.

Tarifat noteriale nuk janë të përcaktuara me statut dhe ndryshojnë midis zyrave, prandaj merrni kuota me shkrim dhe krahasoni të njëjtat me të njëjtat. Një kuotë duhet të përcaktojë veçmas tarifat për aktin e transferimit dhe aktin e hipotekës, tarifat e regjistrimit në Kadastër, kostot e kërkimit dhe çdo tarifë për përkthim, përkthyes ose prokurë. Taksa e transferimit ( overdrachtsbelasting ) është e veçantë dhe i pagohet autoriteteve tatimore. Tarifat janë në Wet op belastingen van rechtsverkeer dhe rregullohen përmes planit vjetor të Belasting: një normë e reduktuar për një blerës që do të jetojë në pronë si vendbanim kryesor, një përjashtim i vetëm për blerësit e rinj që kualifikohen brenda një limiti vlere që indeksohet çdo vit, një normë më e lartë për një banesë që blerësi nuk do ta zërë dhe një normë e veçantë për pronën jo-rezidenciale. Belastingdienst publikon tarifat dhe limitin aktual të vlerës; kontrolloni ato për vitin në të cilin plotësoni dhe shihni artikullin tonë mbi taksën e transferimit dhe kostot e blerësit.

Kur shitësi është në vështirësi financiare

Nëse shitësi është i mbingarkuar me borxhe ose drejt falimentimit, hendeku midis kontratës dhe transferimit bëhet i rrezikshëm: një kreditor mund të regjistrojë një sekuestro, ose shitësi të shpallet i falimentuar, përpara se të regjistrohet akti juaj i pronësisë - duke ju lënë me një kërkesë kundër një shitësi të falimentuar në vend të një shtëpie.

Ligji holandez ofron një mbrojtje specifike: vetë blerja mund të regjistrohet në regjistrat publikë (neni 7:3 BW), një hap që zakonisht quhet Vormerkung . Pasi të regjistrohet, disa ngjarje të mëvonshme - duke përfshirë sekuestrimet dhe falimentimin e shitësit - nuk mund të përdoren kundër jush për një periudhë të kufizuar ligjore, me kusht që transferimi të ndodhë brenda saj. Nuk është automatike: një noter duhet ta rregullojë atë, në varësi të kushteve dhe afateve kohore. Nëse kërkimet zbulojnë një sekuestrim ose një hipotekë që tejkalon çmimin, merrni menjëherë një këshillë të veçantë.

Rregullat e pastrimit të parave, identifikimi dhe raportimi

Kjo i habit më shumë blerësit e huaj. Noterët bien nën legjislacionin holandez kundër pastrimit të parave, Wwft (neni 1a i Wwft), dhe duhet të kryejnë verifikimin e duhur të klientit (neni 3 i Wwft): përcaktimin dhe verifikimin e identitetit tuaj, identifikimin e pronarit përfitues përfundimtar kur është e përfshirë një kompani, përcaktimin e qëllimit dhe natyrës së marrëdhënies dhe monitorimin e transaksioneve në mënyrë të vazhdueshme.

Në praktikë, noteri do të këmbëngulë në dokumentet origjinale të identitetit dhe do të bëjë pyetje që mund të duken ndërhyrëse: nga vijnë paratë, si i keni grumbulluar ato, pse fondet vijnë nga një vend ose llogari e caktuar dhe kush kontrollon një kompani blerëse. Prisni të paraqisni deklarata bankare, prova të një shitjeje tjetër prone, një akt dhurate ose një regjistër punësimi. Fondet nga një palë e tretë, nga jashtë BE-së ose në një model të pashpjegueshëm tërheqin shqyrtim të hollësishëm dhe vonojnë përfundimin.

Noteri ka gjithashtu një detyrim statutor për të raportuar transaksione të pazakonta te FIU-Nederland, Njësia Holandeze e Inteligjencës Financiare (neni 16 Wwft). Noteri nuk mund t'ju tregojë se është bërë një raport. Asnjë nga këto nuk është personale ose e negociueshme: jepni noterit një llogari të dokumentuar të fondeve tuaja që në fillim dhe procesi do të ecë pa probleme.

Çfarë Law & More mund te bej

Noteri ekzekuton transferimin; ne kujdesemi për pozicionin tuaj në të. Law & More shqyrton kontratën e blerjes përpara se ta nënshkruani ose përpara se të skadojë periudha e qetësimit, kontrollon kushtet e financimit dhe të studimit, depozitën dhe klauzolën e penalizimit, dhe këshillon se kur një kontratë qiraje toke, një shoqatë pronarësh, një listë monumentesh ose një shitës në vështirësi financiare i ndërlikojnë gjërat. Ne gjithashtu veprojmë kur defektet, vonesat ose një dështim në përfundim shndërrohen në një mosmarrëveshje. Nëse po blini në Holandë dhe dëshironi që dokumentet të lexohen nga një avokat që vepron vetëm për ju, na kontaktoni.