Ligji holandez i ndërtimit: kontratat, lejet dhe përgjegjësia e kontraktorit

Në një projekt ndërtimi holandez, pozicioni juaj ligjor përcaktohet kryesisht nga kontrata, kushtet standarde (zakonisht UAV 2012 ose UAV-GC 2005) dhe specifikimet, me Kodin Civil Holandez (BW) që plotëson boshllëqet. Që nga 1 janari 2024, Akti i Sigurimit të Cilësisë për Ndërtimin (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Wkb) e ka bërë kontraktorin përgjegjës për defektet që nuk zbulohen gjatë dorëzimit, përveç nëse ato nuk mund t'i atribuohen atij.

Një kontratë ndërtimi është një kontratë për punë (aanneming van werk) sipas Nenit 7:750 BW: kontraktori ndërton dhe dorëzon një vepër fizike për një çmim, jashtë një marrëdhënieje pune. Ky artikull shpjegon kontratat, lejet, detyrat dhe përgjegjësinë e kontraktorit, dhe si zgjidhen mosmarrëveshjet.

Cilat rregulla rregullojnë një projekt ndërtimi?

Shumica e projekteve profesionale përdorin kushte standarde. UAV 2012 përdoret për kontrata tradicionale, ku klienti ofron projektimin; UAV-GC 2005 përdoret për kontrata të integruara, ku kontraktori gjithashtu projekton. Këto kushte rregullojnë ndryshimet, vonesën, përfundimin dhe përgjegjësinë, dhe zbatohen vetëm nëse deklarohen shprehimisht të zbatueshme në kontratë.

Rregullat statutore në nenet 7:750 dhe në vijim të BW zbatohen përveç kësaj, dhe disa prej tyre nuk mund të lihen mënjanë në dëm të një klienti konsumator. Arsyeshmëria dhe drejtësia (Neni 6:248 BW) gjithashtu mund të shtojnë detyrime në atë që thotë kontrata fjalë për fjalë, por kushtet e qarta të shkruara mbeten mbrojtja më e mirë.

Çfarë duhet të përmbajë kontrata?

Kontrata duhet të përcaktojë të paktën fushëveprimin e punës, çmimin dhe mekanizmin e çmimeve, grafikun e pagesës, datën e përfundimit, kërkesat e cilësisë, garancitë dhe procedurën për ndryshimet (meer-en minderwerk). Gjithashtu duhet të përcaktojë se cilat kushte standarde zbatohen dhe cili forum vendos për mosmarrëveshjet: gjykatat civile ose arbitrazhi.

Cilat leje ju nevojiten?

Që nga 1 janari 2024, Akti i Mjedisit dhe Planifikimit (Omgevingswet) rregullon lejet e ndërtimit, mjedisit dhe prishjes. Për shumicën e punimeve të ndërtimit ju nevojitet një leje mjedisore dhe planifikimi (omgevingsvergunning), e cila aplikohet përmes Omgevingsloket dhe zakonisht vendoset nga bashkia.

Sipas Nenit 16.64 të Omgevingswet, autoriteti duhet të vendosë brenda tetë javësh dhe mund ta zgjasë këtë periudhë një herë me maksimumi gjashtë javë. Nëse zbatohet procedura e zgjatur (Neni 16.65 i Omgevingswet), periudha e vendimmarrjes është gjashtë muaj sipas Nenit 3:18 të Ligjit të Përgjithshëm të së Drejtës Administrative (Awb). Përfshijini këto periudha në planifikimin tuaj.

Kërkesat teknike të ndërtimit, duke përfshirë performancën energjetike dhe sigurinë, përcaktohen në Dekretin për Ndërtesat në Mjedisin Jetësor (Besluit bouwwerken leefomgeving). Në vend, Akti i Kushteve të Punës (Arbowet) kërkon një vlerësim të rrezikut, masa sigurie dhe udhëzime për punëtorët, të mbikëqyrura nga Autoriteti Holandez i Punës (Nederlandse Arbeidsinspectie).

Cilat janë detyrat kryesore ligjore të kontraktorit?

Kontraktori duhet të dorëzojë një punë që përmbush kushtet e kontratës dhe është pa defekte. Sipas Nenit 7:754 BW, ai duhet gjithashtu ta paralajmërojë klientin për gabimet në detyrë, në projektet, vizatimet, llogaritjet ose materialet e klientit, dhe në lidhje me tokën, për aq sa ai dinte ose duhej të kishte ditur për to.

Për punimet e ndërtimit, ky paralajmërim duhet të jepet me shkrim, pa mëdyshje dhe në kohë, dhe duhet të tregojë pasojat e mundshme (Neni 7:754(2) BW). Një kontraktor që hesht mund të jetë përgjegjës për dëmin që rezulton, edhe nëse klienti e ka përshkruar projektin e gabuar.

Kur është një kontraktor përgjegjës për defektet pas dorëzimit?

Sipas Nenit 7:758(4) BW, kontraktori i një vepre ndërtimi është përgjegjës për defektet që nuk janë zbuluar në momentin e dorëzimit, përveç nëse ato nuk mund t'i atribuohen atij. Ndaj një konsumatori ky rregull nuk mund të anulohet; ndaj një klienti biznesi mund të përjashtohet vetëm shprehimisht në kontratë.

Një kërkesë për një defekt parashkruhet dy vjet pasi klienti është ankuar për të (Neni 7:761(1) BW). Për punimet e ndërtimit, në çdo rast parashkruhet njëzet vjet pas dorëzimit (Neni 7:761(2) BW). Përgjegjësia për defektet e fshehura të njohura që kontraktori i ka fshehur nuk mund të përjashtohet ose kufizohet (Neni 7:762 BW).

Cilat rregulla shtesë mbrojnë konsumatorët?

Kur një individ privat porosit ndërtimin e një shtëpie, zbatohen nenet 7:765 deri në 7:769 BW. Sipas nenit 7:768 BW, konsumatori mund të mbajë deri në 5% të çmimit të kontratës nga kësti i fundit dhe ta depozitojë atë te një noter i së drejtës civile (notaris) si siguri për riparimin e defekteve të gjetura gjatë dorëzimit.

Si zgjidhen mosmarrëveshjet në ndërtim?

Shumë kontrata kërkojnë negocim ose ndërmjetësim së pari. Kur zbatohet UAV ose UAV-GC, mosmarrëveshjet shpesh i referohen Këshillit të Arbitrazhit për Industrinë e Ndërtimit (Raad van Arbitrage voor de Bouw), i cili përdor arbitra me ekspertizë teknike. Pa një klauzolë arbitrazhi, vendos Gjykata e Qarkut, ose gjykata e nën-qarkut (kantonrechter) për kërkesat deri në 25,000 €.

Për çështje urgjente, siç është një projekt i ndaluar ose një garanci bankare e kontestuar, mund të filloni procedura të shkurtra (kort geding) para gjyqtarit të ndihmës paraprake. Ky gjyqtar jep një vendim të përkohshëm, zakonisht brenda pak javësh, ndërsa mosmarrëveshja kryesore zgjidhet më vonë.

Çfarë duhet të kontrolloni si kontraktor?

• Nëse UAV 2012 apo UAV-GC 2005 është deklaruar shprehimisht i zbatueshëm në kontratë.
• Nëse e keni paralajmëruar klientin me shkrim për gabimet në dizajne ose materiale (Neni 7:754 BW).
• Nëse ndryshimet janë rënë dakord me shkrim përpara se të kryhet puna.
• Nëse ndonjë kufizim i përgjegjësisë suaj sipas Nenit 7:758(4) BW është deklaruar shprehimisht.
• Nëse leja është dhënë dhe është përfundimtare para se të filloni.

Çfarë duhet të kontrolloni si klient?

• Nëse fushëveprimi, çmimi dhe data e përfundimit janë të përcaktuara në kontratë.
• Nëse kontrata kufizon përgjegjësinë e kontraktorit për defektet e fshehura.
• Nëse i regjistroni të gjitha defektet me shkrim në momentin e dorëzimit.
• Nëse ankoheni menjëherë për defekte të mëvonshme, duke pasur parasysh periudhën dyvjeçare të Nenit 7:761 BW.
• Si konsumator: nëse e përdorni të drejtën tuaj për të mbajtur 5% sipas Nenit 7:768 BW.

Çfarë mund të bëjmë për ju me ligjin e ndërtimit?

Avokatët tanë të ndërtimit dhe avokatët e pasurive të paluajtshme ndihmojnë kontraktorët dhe klientët:

• Ne e shqyrtojmë kontratën tuaj të ndërtimit dhe kushtet përkatëse të UAV-it ose UAV-GC përpara se ta nënshkruani.
• Ne hartojmë paralajmërime me shkrim sipas Nenit 7:754 BW dhe njoftime për mospërmbushje detyrimesh.
• Ne vlerësojmë një kërkesë për defekte dhe periudhën e saj të parashkrimit sipas Nenit 7:761 BW.
• Ne zhvillojmë procedura para Këshillit të Arbitrazhit për Industrinë e Ndërtimit ose Gjykatës së Qarkut.
• Ne fillojmë procedurat e shkurtra (kort geding) kur një projekt bllokohet.

përmbledhje

• Kontrata, UAV-i ose UAV-GC dhe specifikimet vendosin për shumicën e çështjeve; Nenet 7:750 dhe BW në vijim plotësojnë boshllëqet.
• Që nga viti 2024, kontraktori është përgjegjës për defektet që nuk zbulohen në momentin e dorëzimit, përveç rasteve kur ato nuk i atribuohen atij (Neni 7:758(4) BW).
• Kontraktori duhet ta paralajmërojë klientin me shkrim për gabimet në projektim ose materiale (Neni 7:754 BW).
• Një omgevingsvergunning vendoset brenda tetë javësh plus maksimumi gjashtë javë, ose gjashtë muaj në procedurën e zgjatur.
• Kërkesat për defekte skadojnë dy vjet pas ankesës dhe më së voni njëzet vjet pas dorëzimit.

Pyetjet më të shpeshta