Shtëpi e përbashkët dhe një ish-partner që refuzon ta shesë: çfarë mund të bësh?

Nëse ish-partneri/ja juaj refuzon të shesë shtëpinë që zotëroni së bashku, mund t'i kërkoni gjykatës të urdhërojë ndarjen e shtëpisë. Kjo mund të nënkuptojë shitje te një palë e tretë, ankand publik ose ndarje të shtëpisë te një prej jush kundrejt pagesës. Sipas Nenit 3:178 të Kodit Civil Holandez (BW), asnjë bashkëpronar nuk mund të detyrohet të qëndrojë në bashkëpronësi për një kohë të pacaktuar; përjashtimi kryesor është se gjykata mund ta bllokojë ndarjen deri në tre vjet në një kohë kur një ndarje e menjëhershme do të dëmtonte seriozisht interesat e njërës palë.

Kur bashkëpronarët nuk mund të bien dakord, Neni 3:185 BW i lejon gjykatës të përcaktojë vetë ndarjen: duke ia ndarë shtëpinë njërit prej jush kundrejt pagesës së pjesës së tjetrit, duke urdhëruar një shitje dhe duke ndarë të ardhurat neto, ose me një metodë tjetër. Sipas Nenit 3:300 BW, gjykata gjithashtu mund të vendosë që vendimi i saj të zëvendësojë bashkëpunimin që ish-partneri juaj refuzon të japë.

Dy probleme praktike shoqërojnë çështjen ligjore. I pari është hipoteka: një bashkëpronar që dëshiron të lirohet nga përgjegjësia e përbashkët dhe individuale ka nevojë për pëlqimin e huadhënësit, dhe huadhënësi e jep atë vetëm nëse partneri që qëndron mund ta mbajë hipotekën me të ardhurat e tij ose të saj. I dyti është periudha e ndërmjetme: interesi i hipotekës, taksat bashkiake dhe ndoshta një kompensim për përdorim ekskluziv vazhdojnë të grumbullohen dhe zgjidhen në ndarje.

Pse një ish-partner refuzon të bashkëpunojë me shitjen?

Zakonisht për shkak të lidhjes emocionale, shqetësimeve financiare ose taktikave në ndarjen më të gjerë. Të kuptuarit e arsyes ju ndihmon të zgjidhni qasjen që ka më shumë gjasa të funksionojë.

Bllokimi është më shumë sesa një tendosje emocionale. Për sa kohë që hipoteka ekzistuese llogaritet në kapacitetin tuaj huamarrës, një bankë zakonisht nuk do t'ju japë një hipotekë të re, kështu që nuk mund të blini një shtëpi të re. Në praktikën tonë, një refuzim zakonisht vjen nga një nga këto çështje:

• Lidhje emocionale: Lënia e shtëpisë duket si një pranim përfundimtar se marrëdhënia ka mbaruar.
• Shqetësimet financiare: Ish-i/ja juaj ka frikë se nuk mund të përballojë një shtëpi të re vetëm dhe e shtyn përballjen me këtë.
• Mosmarrëveshje strategjike: mosmarrëveshjet në lidhje me çmimin e kërkuar, agjentin e pasurive të paluajtshme ose kohën e përdorur si levë ndikimi në divorc ose ndarjen e pasurive të tjera.
• Mosmarrëveshjet në lidhje me mirëmbajtjen: refuzimi për të kontribuar në riparimet e nevojshme para shitjes, gjë që ndikon në vlerë.

Cilat janë të drejtat tuaja ligjore si bashkëpronar?

Në të gjitha rastet, ju mund të kërkoni ndarje sipas Nenit 3:178 BW. Mënyra se si ndahet shtëpia varet nga mënyra se si e keni zotëruar atë: nëpërmjet një bashkësie prone në martesë ose partneritet të regjistruar, sipas një marrëveshjeje paramartesore ose bashkëjetese, ose thjesht si bashkëpronarë në aktin e pronësisë.

E drejta për të kërkuar ndarjen mund të përjashtohet vetëm me marrëveshje për një maksimum prej pesë vitesh në të njëjtën kohë (Neni 3:178(5) BW). Prandaj, një bllokim nuk është kurrë përgjigjja përfundimtare: nëse nuk mund të bini dakord, vendos gjykata. Për më shumë informacion, lexoni artikullin tonë mbi ndarjen e pronës brenda dhe pas martesës.

Si i përcakton statusi i marrëdhënies suaj të drejtat tuaja?

Martesat e lidhura nga 1 janari 2018 pa një marrëveshje paramartesore bien nën bashkësinë e kufizuar të pronës; martesat më të vjetra në parim nën bashkësinë e plotë të pronës. Tabela tregon se si kjo ndikon zakonisht në shtëpi.

Si mund ta zgjidhin këtë situatë bllokimi negociatat dhe ndërmjetësimi?

Filloni me një propozim konkret me shkrim dhe, nëse kjo nuk funksionon, ndërmjetësim. Të dyja janë më të shpejta dhe më të lira se procedurat që mund të zgjasin me muaj, dhe një marrëveshje mund të bëhet detyruese në një marrëveshje zgjidhjeje ( vaststellingsovereenkomst , Neni 7:900 BW).

Dërgoni propozimin tuaj me letër të regjistruar ( aangetekende brief ) ose me email, në mënyrë që më vonë t'i tregoni gjykatës se keni bërë përpjekje të arsyeshme. Deklaroni me qetësi se dëshironi t'i jepni fund bashkëpronësisë dhe përfshini:

• një agjent imobiliar i propozuar, ose një metodë e drejtë për të zgjedhur një të tillë së bashku;
• një çmim i kërkuar bazuar në një vlerësim nga një vlerësues i pavarur dhe i regjistruar;
• një afat kohor për nxjerrjen e shtëpisë në treg, për shembull brenda katër javësh;
• një alternativë: ish-i/ja juaj merr në zotërim shtëpinë, me një afat kohor për një deklaratë financimi nga një bankë.

Nëse negociatat e drejtpërdrejta dështojnë, një ndërmjetës mund t'ju udhëzojë të dyve drejt një zgjidhjeje. Ndërmjetësimi është konfidencial dhe lejon një bisedë më të hapur rreth pengesave reale, siç janë shqetësimet financiare. Sillni deklaratat e hipotekës, vlerësimet dhe provat e kostove që keni paguar vetë. Lexoni më shumë rreth shërbimeve tona profesionale të ndërmjetësimit . Nëse jeni duke u divorcuar, marrëveshjet mund të përfshihen edhe në marrëveshjen e zgjidhjes së divorcit ( echtscheidingsconvenant ), të cilën gjykata mund t'ia bashkëngjisë vendimit të saj.

Çfarë hapash ligjorë mund të ndërmerrni nëse ish-partneri/partnerja juaj nuk bashkëpunon?

Ju mund t'i kërkoni gjykatës të urdhërojë ndarjen e shtëpisë sipas Nenit 3:185 BW dhe të vendosë që vendimi i saj të zëvendësojë bashkëpunimin e ish-partnerit tuaj. Në raste urgjente, procedurat e shkurtra ( kort geding ) janë ndonjëherë të mundshme.

Si funksionojnë procedurat e ndarjes?

Ju i kërkoni gjykatës të përcaktojë se si ndahet shtëpia: ndarja e pronës për njërin prej jush kundrejt pagesës së pjesës së tjetrit, një shitje me ndarje të të ardhurave neto ose një metodë tjetër (Neni 3:185(2) BW). Gjykata peshon interesat e të dyja palëve dhe interesin publik.

Nëse jeni duke u divorcuar, mund t'i kërkoni gjykatës të vendosë për ndarjen në procedurat e divorcit ose në procedura të veçanta më pas. Nëse nuk ishit të martuar, ju filloni procedura të veçanta në gjykatën e shkallës së parë ( rechtbank ), me një avokat. Nëse njëri prej jush dëshiron të marrë në pronësi shtëpinë, gjykata shqyrton nëse ai person mund ta financojë atë dhe t'ia paguajë tjetrin; nëse jo, zakonisht rezultati është një shitje.

A mund ta zëvendësojë vendimi i gjykatës firmën e ish-it/es ​​tënd?

Po. Sipas Nenit 3:300 BW, gjykata mund të vendosë që vendimi i saj të zëvendësojë nënshkrimin e ish-partnerit/es ​​tuaj në marrëveshjen e shitjes ose aktin e transferimit, dhe mund t'ju autorizojë të udhëzoni agjentin e pasurive të paluajtshme dhe të nënshkruani vetë dokumentet.

Një gjyqtar nuk e miraton këtë lehtësisht. Ju duhet të tregoni se keni bërë përpjekje të arsyeshme për të arritur një marrëveshje, për shembull me propozimet tuaja me shkrim dhe një raport vlerësimi, dhe se refuzimi nuk është i justifikuar.

Kur janë procedurat e shkurtuara një mundësi?

Vetëm kur ka urgjencë të vërtetë. Gjyqtari paraprak i ndihmës ( voorzieningenrechter ) mund ta urdhërojë ish-partnerin/en tuaj të bashkëpunojë me një shitje brenda disa javësh, por është i kujdesshëm, sepse një shitje nuk mund të anulohet.

Urgjenca ekziston, për shembull, kur pagesat e hipotekës nuk mund të bëhen më dhe banka është gati ta shesë shtëpinë në ankand, ose kur ish-partneri/partnerja juaj refuzon të nënshkruajë një marrëveshje shitjeje me një blerës që e keni gjetur tashmë. Pa një urgjencë të tillë, gjyqtari do t'ju referojë në procedurat e zakonshme të ndarjes.

A mund të përcaktojë gjykata kushtet e shitjes?

Po. Për të parandaluar që ish-partneri/partnerja juaj të bllokojë çdo hap, mund t'i kërkoni gjykatës të përcaktojë:

• agjenti i pasurive të paluajtshme ose vlerësuesi kush merret me shitjen;
• çmimi i kërkuar dhe çmimi minimal, zakonisht bazuar në një vlerësim të pavarur;
• një orar për nxjerrjen e shtëpisë në treg dhe pranimin e ofertave;
• bashkëpunim me shikimet, me një gjobë (dwangsom) për çdo shkelje nëse ish-i/ja juaj jeton në shtëpi.

Çfarë duhet të kontrolloni nëse doni ta shisni shtëpinë?

Pozicioni juaj në gjykatë varet nga një dosje e dokumentuar mirë. Kontrolloni që të keni:

• aktin e pronësisë dhe çdo marrëveshje paramartesore ose bashkëjetese që tregon pjesët e pronësisë;
• një vlerësim i kohëve të fundit nga një vlerësues i pavarur, ose disa vlerësime nga agjentë të pasurive të paluajtshme;
• deklaratat e hipotekës dhe prova se kush e ka paguar hipotekën, taksat bashkiake dhe sigurimin;
• kopje të propozimeve tuaja me shkrim dhe përgjigjeve të ish-partnerit/es ​​tuaj;
• Nëse mund të kërkoni kompensim për përdorimin e shtëpisë nëse ish-i/ja juaj jeton vetëm në shtëpi.

Çfarë duhet të kontrolloni nëse doni ta mbani shtëpinë?

Një blerje funksionon vetëm nëse mund t’i paguani ish-partnerit/es ​​tuaj dhe banka ju pranon si huamarrës të vetëm. Kontrolloni:

• nëse një bankë do t'ju japë një deklaratë financimi për hipotekën vetëm mbi të ardhurat tuaja;
• vlera e shtëpisë dhe shuma që duhet t’i paguani ish-it/ish-it tuaj për pjesën e tij/saj;
• nëse huadhënësi do ta lirojë ish-partnerin tuaj nga përgjegjësia e përbashkët dhe individuale;
• nëse marrëveshja juaj paramartesore ose e bashkëjetesës përmban një klauzolë marrjeje në dorëzim ose një formulë çmimi;
• nëse i detyroheni ish-it/es ​​tuaj një kompensim për përdorim ekskluziv gjatë periudhës së ndërmjetme.

Cilat janë pasojat financiare gjatë pritjes dhe pas një shitjeje?

Hipoteka dhe kostot e pronësisë vazhdojnë gjatë mosmarrëveshjes, dhe vlera e shtëpisë mund të rritet ose të bjerë. Kush pagoi çfarë zgjidhet në ndarje.

Sipas Nenit 3:172 BW, kostot e pronësisë në parim përballohen në përpjesëtim me pjesët tuaja; partneri që jeton në shtëpi paguan kostot e përdorimit, siç janë energjia dhe uji. Ndaj bankës, të dy zakonisht mbeteni përgjegjës bashkërisht dhe individualisht: nëse njëri prej jush ndalon së paguari, banka mund të kërkojë shumën e plotë nga tjetri, dhe detyrimet e prapambetura mund të regjistrohen në zyrën holandeze të regjistrimit të kreditit (BKR).

• Interesi dhe pagesat e hipotekës: në parim të përbashkëta; pagesat që njëri prej jush i bën vetëm çojnë në një kërkesë për zgjidhje.
• Taksa komunale e pronës (OZB) dhe sigurimi: kostot e pronësisë, të ndara nga kushdo që jeton në shtëpi.
• Riparimet e nevojshme: Një çati që pikon, për shembull, ruan vlerën për të dy ju, kështu që kostot në parim ndahen.

Nëse njëri partner ka përdorim ekskluziv të shtëpisë, tjetri në disa raste mund të kërkojë kompensim për përdorimin ( gebruiksvergoeding ). Nëse kjo do të ketë sukses varet nga rrethanat dhe nga koha kur e keni kërkuar, prandaj ngrijeni çështjen herët dhe me shkrim.

Si ndahen të ardhurat?

Noteri i së drejtës civile ( notaris ) që merret me transferimin së pari shlyen hipotekën, më pas paguan komisionin e agjentit të pasurive të paluajtshme dhe kostot e tjera të shitjes, dhe më pas shpërndan pjesën e mbetur sipas udhëzimeve tuaja ose vendimit të gjykatës.

Bilanci ndahet në përputhje me pjesët tuaja të pronësisë dhe çdo kërkesë për zgjidhje për kostot që njëri prej jush ka paguar vetë. Nëse të ardhurat janë më të ulëta se borxhi hipotekor, mbetet një borxh i mbetur ( restschuld ), për të cilin zakonisht të dy mbeteni përgjegjës ndaj bankës.

Çfarë mund të bëjmë për ju me një shtëpi të përbashkët që ish-partneri juaj nuk do ta shesë?

Avokatët tanë të familjes ndihmojnë ish-bashkëshortët dhe partnerët që nga propozimi i parë deri te vendimi i gjykatës. Ne mund të:

• rishikoni aktin tuaj të pronësisë, marrëveshjen paramartesore ose të bashkëjetesës dhe përcaktoni pjesën tuaj të pronësisë;
• hartoni propozimin me shkrim për ish-in tuaj, me një vlerësim, një agjent pasurish të paluajtshme dhe një afat kohor;
• regjistroni marrëveshjet në një marrëveshje zgjidhjeje ose në marrëveshjen tuaj të zgjidhjes së divorcit;
• të llogarisë kërkesat për zgjidhje për pagesat e hipotekës, kostot dhe çdo kompensim për përdorim;
• të filloni procedurat e ndarjes sipas Nenit 3:185 BW dhe të kërkoni një vendim gjyqësor që zëvendëson nënshkrimin e ish-it tuaj;
• vlerësoni nëse procedurat e shkurtra janë të mundshme kur një shitje e detyruar nga banka është e afërt.

përmbledhje

• Askush nuk mund të detyrohet të qëndrojë në bashkëpronësi: secili bashkëpronar mund të kërkojë pjesëtim sipas Nenit 3:178 BW.
• Filloni me një propozim me shkrim dhe ndërmjetësim; një marrëveshje mund të regjistrohet në një marrëveshje zgjidhjeje detyruese.
• Nëse kjo dështon, gjykata mund të urdhërojë një shitje ose ndarje sipas Nenit 3:185 BW dhe të vendosë që vendimi i saj zëvendëson bashkëpunimin e ish-partnerit tuaj (Neni 3:300 BW).
• Një marrje në pronësi kërkon që partneri që qëndron të mund ta mbajë hipotekën i vetëm dhe që huadhënësi ta lirojë partnerin tjetër.
• Mbani të dhëna për të gjitha pagesat: kostot, hipoteka dhe çdo kompensim për përdorim zgjidhen në ndarje.

Pyetjet më të shpeshta