Dëbimi në Holandë: procedura nga thirrja te përmbaruesi gjyqësor

Dëbimi në Holandë është një proces i kontrolluar nga gjykata. Një qiradhënës nuk mund ta përfundojë vetë atë dhe një qiramarrës rrallë lihet jashtë loje brenda natës. Midis pagesës së parë të munguar dhe furgonit të zhvendosjes ndodhet një letër kërkese, një thirrje, një seancë dëgjimore, një vendim gjyqësor dhe një njoftim nga përmbaruesi. Ky artikull përcakton këtë sekuencë, kohën, kostot dhe ku secila palë ka hapësirë ​​për të vepruar.

Rregulli themelor: nuk ka dëbim pa urdhër gjykate

Një qiradhënës nuk mund të nxjerrë kurrë pronën me autoritetin e tij. Përfundimi i qirasë dhe lirimi i pronës janë vendime të ndara dhe të dyja i përkasin gjykatës. Derisa një gjyqtar të ketë dhënë një urdhër dëbimi dhe një përmbarues ta ketë zbatuar atë, qiramarrësi mund të qëndrojë, pavarësisht pagesave të prapambetura dhe çfarëdo që të thotë kontrata.

Ai nuk mund të:

• ndërroni bravat ose vendosni një zinxhir;
• të ndërpresë ujin, gazin, energjinë elektrike ose ngrohjen për ta detyruar qiramarrësin të largohet;
• të largojë, ruajë ose asgjësojë sendet e qiramarrësit;
• të hyjë në banesë pa pëlqimin e tij, pavarësisht nëse është pronar i saj apo jo.

Ligji holandez e quan këtë vetëndihmë eigenrichting dhe është e paligjshme. Qiramarrësi mund të fillojë një urdhër të përkohshëm gjyqësor ( kort geding ) dhe zakonisht kthehet brenda disa ditësh, me qiradhënësin që urdhërohet të rivendosë aksesin me dënimin e një gjobe ditore dhe përgjegjës në delikt për humbjen që rezulton. Hyrja në një banesë kundër vullnetit të qiramarrësit mund të përbëjë gjithashtu veprën penale të huisvredebreuk (neni 138 Sr). Një qiradhënës që ndërron bravat e kthen një çështje që ndoshta do ta kishte fituar në një që me siguri do ta humbasë.

Dy rrugë: opzegging dhe ontbinding

Përfundimi me njoftim (opzegging)

Opzegging është ndërprerja e qirasë së një banese me anë të një njoftimi me shkrim, të dërguar me postë të regjistruar, mbi një nga një listë të mbyllur arsyesh statutore. Ato shfaqen në nenet mbi përfundimin e një qiraje në Librin 7, Titulli 4, Seksioni 5 BW (nenet 271 deri në 282 BW): që qiramarrësi nuk është sjellë si një qiramarrës i mirë, që qiradhënësi ka nevojë urgjente për pronën për përdorimin e tij ( dringend eigen gebruik ), që qiramarrësi refuzon një ofertë të arsyeshme për një kontratë të re dhe që prona është e nevojshme për prishje ose rindërtim.

Periudhat e njoftimit zgjasin nga tre muaj për një kontratë qiraje nën një vit, duke u rritur me një muaj për çdo vit tjetër deri në një maksimum prej gjashtë muajsh. Vetëm njoftimi nuk mbaron asgjë: përveç nëse qiramarrësi jep pëlqimin me shkrim, kontrata e qirasë vazhdon me anë të ligjit derisa një gjykatë të vendosë ndryshe, dhe qiradhënësi duhet të ngrejë padi. ​​Kontratat me afat të caktuar për banesat u shkurtuan gjithashtu nga Wet vaste huurcontracten, në fuqi që nga 1 korriku 2024, i cili rivendosi kontratën e qirasë së pacaktuar si rregull kryesor, kështu që një qiradhënës që supozoi se kontrata e tij do të skadonte mund të mbajë një kontratë qiraje të pacaktuar.

Shpërbërja për shkelje (lidhja e kontratës)

Neni 6:265 BW parashikon që çdo dështim në përmbushje i jep palës tjetër fuqinë për t'u shpërndarë, përveç nëse dështimi, duke pasur parasysh natyrën e tij të veçantë ose rëndësinë e vogël, nuk e justifikon shpërbërjen. Për banesat, ky pushtet nuk ushtrohet me shkresë: neni 7:231 BW ia rezervon shpërbërjen e një qiraje të lokaleve të ndërtuara gjykatës. Përjashtim bën mbyllja administrative e pronës, sipas nenit 13b të Ligjit të Opiumit ose nenit 174a të Ligjit të Bashkive, ku qiradhënësi mund të shpërbëhet pa shkuar në gjykatë.

Në rastet e vonesave në pagesën e qirasë, lidhja e kontratës është pothuajse gjithmonë rruga e duhur. Nuk ka një periudhë njoftimi që fillon më parë, faktet nuk kanë nevojë të futen në një listë të mbyllur dhe qiradhënësi mund të kombinojë kërkesën për para, shpërbërjen dhe dëbimin në një thirrje të vetme. E njëjta qasje shërben për shqetësimin, nënqiradhënien e paautorizuar dhe kultivimin e kanabisit.

Sa është e mjaftueshme? Pragu i tolerancës

Fjalët "përveç nëse dështimi, duke pasur parasysh natyrën e tij të veçantë ose rëndësinë e vogël, nuk justifikon shpërbërjen" janë mbrojtja kryesore e qiramarrësit. Në vendimin e tij paragjykues të 28 shtatorit 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810), Hoge Raad konfirmoi se si funksionon testi. Është një rregull kryesor me një përjashtim: çdo shkelje në parim jep fuqinë për shpërbërje; qiradhënësi provon shkeljen dhe qiramarrësi duhet të përcaktojë përjashtimin. Përjashtimi nuk kufizohet vetëm në faktorët e përmendur në statut - të gjitha rrethanat mund të peshohen, duke përfshirë interesin e qiramarrësit për të mbajtur shtëpinë e tij, dhe gjykata duhet t'i peshojë ato edhe në rast mospërmbushjeje të detyrimeve.

Pra, një pagesë e vonuar, ose një bilanc i vogël i mbetur, nuk do të sjellë një urdhër dëbimi. Por nuk ka asnjë prag në muaj në të cilin vjen shpërbërja: asnjë statut dhe asnjë udhëzim kombëtar i gjykatave nuk e përcakton një të tillë. Prapambetjet që arrijnë në disa muaj janë në praktikë pika në të cilën pronarët padisin dhe në të cilën një kërkesë ka një shans real, megjithatë shifra nuk vendos asgjë më vete - gjykata prapëseprapë duhet të peshojë shkeljen kundrejt gjithçkaje që Hoge Raad kërkon që ajo të peshojë, dhe mund të refuzojë shpërbërjen për prapambetje më të mëdha ose ta lejojë atë për ato më të vogla.

Rastet kufitare varen nga sjellja po aq sa edhe nga aritmetika: nëse qiramarrësi iu përgjigj letrës së kërkesës, nëse iu ofrua dhe u prish një marrëveshje dhe nëse u kërkua ndihmë për borxhin.

Procedura e zakonshme, hap pas hapi

Mosmarrëveshjet për qiranë shkojnë në gjykatën e rrethit ( kantonrechter ), pavarësisht shumës në fjalë, dhe fillojnë me thirrjen e një përmbaruesi gjyqësor ( dagvaarding ). Një avokat nuk është i detyrueshëm, megjithëse zakonisht në anën e qiradhënësit dhe shpesh vendimtar në anën e qiramarrësit.

Një çështje e pambrojtur për pagesa të prapambetura zgjat zakonisht tre deri në pesë muaj, nga fillimi në fund. Trajtojeni këtë, dhe çdo interval në tabelë, si praktikë dhe jo si të drejtë: përveç periudhës minimale të njoftimit për vetë dëbimin, asnjë nga këto periudha nuk është e përcaktuar me ligj. Gjykata cakton datën e lirimit në vendimin e saj, dhe koha për një seancë dëgjimore dhe për vendimin ndjek rregullat procedurale për çështjet e nën-rrethit dhe ngarkesën e punës së gjykatës specifike, të cilën Rechtspraak e raporton në shifrat e saj të publikuara të rrjedhës së punës. Një çështje e mbrojtur, ose një në të cilën qiramarrësi i përmbahet një marrëveshjeje, zgjat më shumë dhe shpesh përfundon pa dëbim fare.

Zbatueshmëria e përkohshme dhe apelimi

Një vendim për dëbim normalisht shpallet i ekzekutueshëm përkohësisht ( uitvoerbaar bij voorraad ) sipas nenit 233 Rv. Kjo është pika që qiramarrësit e keqkuptojnë më shpesh: një ankesë, e rregulluar nga nenet mbi hoger beroep, përfshirë nenin 350 Rv, nuk e pezullon në vetvete ekzekutimin. Qiradhënësi mund të nxjerrë jashtë ndërsa është në pritje.

Një qiramarrës mund t'i kërkojë gjykatës së apelit të pezullojë ekzekutimin, mbi një provë të kufizuar që përgjithësisht kërkon një gabim ligjor ose faktik ose një emergjencë që gjyqtari i parë nuk mund ta peshojë. Nga ana tjetër, ai mund të ngrejë një mosmarrëveshje ekzekutimi ( executiegeschil ) para gjyqtarit të ndërmjetëm të ndihmës sipas nenit 438 Rv, duke argumentuar se ekzekutimi i vendimit tani është një abuzim i të drejtës. Asnjëra nuk është një rigjykim i çështjes. Të dyja supozojnë një ankim të paraqitur në kohë, dhe periudha është e shkurtër: tre muaj nga dita e vendimit në një çështje të zakonshme, por vetëm katër javë nga një vendim in kort geding (neni 339 Rv).

Rruga e urdhrit të përkohshëm (kort geding)

Një kort geding është një procedurë e shkurtër para gjyqtarit të ndërmjetëm të ndihmës ( voorzieningenrechter ) sipas neneve që fillojnë në nenin 254 Rv. Ai jep një vendim të përkohshëm, zakonisht brenda disa javësh, por nuk mund ta zgjidhë një kontratë. Ky është kufiri kryesor: një qiradhënës nuk mund të marrë vendim të prerë në kort geding, vetëm një urdhër për lirimin e pronës.

Kjo është e hapur për qiradhënësin vetëm kur kërkesa është urgjente dhe rezultati i procedurave të zakonshme nuk është seriozisht në dyshim - shqetësim i rëndë, përdorim kriminal i pronës, vazhdim i banimit pasi qiraja ka përfunduar qartë ose banim pa titull. Një rast i thjeshtë i vonesave rrallë kualifikohet: interesi i qiramarrësit në shtëpinë e tij tejkalon interesin e qiradhënësit në shpejtësi.

Për qiramarrësit është të paktën po aq i dobishëm: është instrumenti kundër një qiradhënësi që ka ndryshuar bravat dhe për të ndaluar një dëbim të shpallur kur rrethanat kanë ndryshuar në mënyrë vendimtare.

Pushtues, ambiente biznesi dhe banorë pa titull pronësie

Zaptues

Uzurpimi është një vepër penale dhe ka dy pista: një padi civile nga pronari ose leje nga prokurori publik. Në vendimin e saj të 28 tetorit 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880), Hoge Raad vendosi që dëbimi në pistën penale është një ndërhyrje aq serioze në të drejtën për respektimin e shtëpisë sipas nenit 8 të KEDNJ-së saqë kërkon shqyrtim paraprak gjyqësor: autoritetet duhet ta njoftojnë atë me shkrim, të lejojnë të paktën shtatë ditë për një kort geding dhe të presin vendimin e gjyqtarit, përveç në rrethana të jashtëzakonshme, siç është një kërcënim për sigurinë publike.

Lokalet e biznesit

Qiramarrësit e lokaleve të shitjes me pakicë dhe mikpritjes sipas neneve 290 dhe vijues të BW kanë regjimin e tyre të kushteve dhe arsyeve të përfundimit. Qiramarrësit e lokaleve të tjera biznesi, kryesisht zyrave dhe hapësirave industriale, bien nën nenin 7:230a BW; dallimi është përcaktuar në nenin tonë mbi qiratë tregtare sipas neneve 290 dhe 230a : pasi të ketë mbaruar qiraja dhe të jetë dhënë njoftimi për lirimin e pronës, qiramarrësi mund t'i kërkojë gjykatës së rrethit të zgjasë periudhën e lirimit, dhe dëbimi pezullohet ndërsa kërkesa është në pritje. Kërkesa duhet të bëhet brenda dy muajve nga data e shpallur për lirimin, dhe gjykata mund të japë maksimumi tre zgjatje prej një viti secila.

Banorë pa titull pronësie

Dikush në pronë pa kontratë — një ish-partner i qiramarrësit i lënë pas, një mysafir që nuk do të largohet, një banor sipas një marrëveshjeje anti-uzurpim të skaduar — nuk ka siguri të pronësisë, dhe këto janë rastet më të qarta të "kort geding". Kujdesi është se një marrëveshje e etiketuar anti-uzurpim nganjëherë konsiderohet në fakt si një kontratë qiraje, me mbrojtjen që sjell.

Përmbaruesi, njoftimi dhe sendet personale

Vetëm një përmbarues gjyqësor ( gerechtsdeurwaarder ) mund të zbatojë një urdhër dëbimi, dhe ai është një zyrtar publik, jo punonjës i qiradhënësit. Ai e dorëzon vendimin, urdhëron qiramarrësin të lirojë pronën dhe më pas shpall dëbimin me një shfrytëzim të mëtejshëm. Dëbimi me forcë rregullohet nga nenet mbi gedwongen ontruiming, nenet 555 deri në 562 Rv. Neni 555 Rv përcakton një periudhë minimale prej tre ditësh midis atij urdhri dhe dëbimit; ky minimum i shkurtër statutor nuk është periudha më e gjatë vullnetare e dhënë në vendim.

Në ditën kur përmbaruesi mund të thërrasë policinë për të hyrë dhe për të ruajtur rendin, si dhe një çelësbërës. Qiradhënësi organizon dhe paguan zhvendosësit në radhë të parë, dhe sendet e lëna nxirren jashtë. Ajo që u ndodh atyre nuk është më çështje praktike lokale. Bashkia duhet t'i marrë mallrat dhe t'i ruajë ato, me shpenzimet e palës që zbaton vendimin, dhe rregullat mbi zbatimin administrativ zbatohen për atë magazinim (neni 556 Rv, duke iu referuar neneve 5:29 dhe 5:30 Awb). Magazinimi zgjat deri në trembëdhjetë javë, pas së cilës mallrat mund të shiten ose shkatërrohen; kur ato shiten, ish-pronari mban të drejtën e të ardhurave për tre vjet. Mallrat pa vlerë të arsyeshme për pronarin e tyre, dhe çdo gjë e rrezikshme ose që prishet, mund të zhduken menjëherë. Shpenzimet i arrijnë qiramarrësit përmes qiradhënësit, jo përmes një fature nga bashkia.

Një dëbim mund të anulohet deri në momentin e fundit. Përmbaruesit zakonisht e ndalojnë një dëbim kur pagesat e prapambetura dhe kostot paguhen plotësisht, ose kur është rënë dakord për një marrëveshje dhe qiradhënësi urdhëron pezullimin. Por fleksibiliteti bie ndjeshëm pasi të jenë regjistruar personat që largohen nga banesa.

Kostot dhe kush paguan në fund

Tarifat gjyqësore ( griffierecht ) në çështjet e nën-qarqeve varen nga vlera e padisë dhe nëse paditësi është një kompani, një individ apo një palë me mjete të kufizuara, e cila paguan një tarifë të ulët fikse në shumicën e kategorive. Kategoritë dhe shumat përcaktohen me ligj, rregullohen duke filluar nga 1 janari i çdo viti dhe publikohen në tabelën që mban Rechtspraak; tarifa që zbatohet është ajo në fuqi kur ngrihet çështja. Nuk ngarkohet TVSH mbi tarifën gjyqësore.

Kësaj i shtohen edhe tarifat e përmbaruesit, të cilat përcaktohen nga Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders dhe indeksohen me efekt nga 1 janari i çdo viti. Dorëzimi i një vendimi të ekzekutueshëm ka një tarifë modeste; vetë dëbimi me forcë kushton një shumëfish të saj. Tarifat aktuale publikohen me atë dekret, dhe përmbaruesi do t'i kuotojë ato me kërkesë. Zhvendosja, magazinimi dhe tarifat ligjore të vetë qiradhënësit janë sipër këtyre tarifave dhe nuk përcaktohen nga asgjë, kështu që totali varet nga madhësia e pronës dhe gjendja në të cilën është lënë.

Pala humbëse paguan shpenzimet e fituesit, por urdhri holandez i shpenzimeve është një kontribut me shkallë fikse, jo dëmshpërblim i plotë, dhe normalisht shumë më i ulët se shpenzimet aktuale ligjore. Për qiradhënësin, një dëbim i suksesshëm shpesh është ende një humbje financiare, sepse urdhri dhe pagesat e prapambetura zbatohen kundër një qiramarrësi i cili për nga përkufizimi nuk ka para. Për qiramarrësin, humbja do të thotë pagesa të prapambetura, interesa, tarifa gjyqësore dhe përmbarimore, zhvendosje dhe magazinim përveç gjetjes së një vendi për të jetuar - dhe borxhi mbijeton pas dëbimit.

Qiramarrësit në një pozicion të cenueshëm

Të kesh fëmijë nuk i jep qiramarrësit të drejtën për të qëndruar, por është një rrethanë e peshuar sipas përjashtimit në nenin 6:265 BW, dhe një arsye e fortë për gjyqtarin që t'i shtyjë të dyja palët drejt një marrëveshjeje. Gjykatat shpesh japin një vendim "të shansit të fundit": urdhërohet shpërbërja dhe dëbimi, por nuk zbatohen për sa kohë që qiramarrësi përmbush një orar të rënë dakord.

Një qiramarrës i pranuar në një marrëveshje statutore për ristrukturimin e borxhit është edhe më i fortë, sepse moratoriumi kufizon atë që kreditorët individualë mund të zbatojnë. Sipas nenit 305 të Aktit të Falimentimit, qiradhënësi nuk mund ta zgjidhë qiranë ose ta nxjerrë jashtë për shkak të borxheve të papaguara të qirasë që kanë lindur para se marrëveshja e ristrukturimit të borxhit të hynte në fuqi, dhe një dëbim që është duke u zhvilluar për atë borxh të vjetër pezullohet me anë të ligjit. Mbrojtja është e kushtëzuar: qiramarrësi duhet të paguajë çdo këst në rënie të qirasë në kohë që nga ajo kohë e tutje, dhe një borxh i ri i papaguar ringjall fuqinë e qiradhënësit për ta shpërndarë dhe nxjerrë jashtë. Një qiramarrës që përballet me dëbim duhet të aplikojë menjëherë për ndihmë për borxhin komunal; një qiradhënës duhet të kontrollojë nëse një aplikim është tashmë në proces.

Që nga 1 janari 2021, Holanda ka zbatuar një sistem kombëtar paralajmërimi të hershëm. Qiradhënësit, furnizuesit e energjisë, kompanitë e ujit dhe siguruesit shëndetësorë duhet t'i raportojnë bashkisë pagesat e prapambetura, pa pëlqimin e qiramarrësit, pasi përpjekjet e tyre për mbledhjen e detyrimeve kanë dështuar. Sipas Wet gemeentelijke schuldhulpverlening, bashkia duhet t'i përgjigjet çdo sinjali me një ofertë për një bisedë të parë; nenet 3 dhe 4 të atij Akti e kërkojnë këtë brenda katër javësh, ose tre ditëve pune kur situata është urgjente - një dëbim i afërt është shembulli standard. Korporatat e strehimit e trajtojnë shtrirjen e informacionit si një parakusht për procedurat.

Udhëzime praktike

Për pronarët:

• Mos i merrni kurrë gjërat në duart tuaja.
• Dokumentoni gjithçka: librin e qirasë, përkujtuesit, letrën e kërkesës, ofertat e një marrëveshjeje, ankesat e datuara nga fqinjët.
• Dorëzoni një njoftim me shkrim për mospagesë përpara se të ngreni padi dhe lërini që detyrimet e prapambetura të kalojnë qartë pragun e tolerancës në vend që të ngreni padi herët dhe të humbni përjashtimin.
• Raportoni detyrimet e prapambetura në bashki kur kërkohet dhe jini në gjendje ta provoni këtë.

Për qiramarrësit:

• Mos e injoroni thirrjen në gjyq; një çështje e mbrojtur është shumë e ndryshme nga një çështje në mungesë.
• Merrni pjesë në seancën dëgjimore ose paraqisni një mbrojtje me shkrim paraprakisht; është falas dhe nuk ka nevojë për avokat.
• Aplikoni menjëherë për ndihmë për borxhet komunale, sillni prova në seancën dëgjimore dhe paguani diçka vazhdimisht edhe nëse nuk mund t'i paguani të gjitha.
• Nëse qiradhënësi ka ndërruar bravat ose ka ndërprerë shërbimet, merrni këshilla po atë ditë.
• Kuptoni që një ankesë, në vetvete, nuk do ta ndalojë dëbimin.

Law & More akte për qiradhënësit dhe për qiramarrësit në procedurat e dëbimit para gjykatës së rrethit dhe në kort geding, nga letra e kërkesës deri te përmbaruesi. Meqenëse një çështje e mbrojtur zhvillohet shumë ndryshe nga një mosrespektim, dhe për shkak se një ankesë nuk e ndalon vetë një dëbim, ju lutemi na kontaktoni sapo të mbërrijë një thirrje ose një njoftim për lirim.