Erfpacht: qiraja afatgjatë e tokës në Holandë e shpjeguar për blerësit

Nëse ju jeni blerja e një shtëpie në Holandë, dhe veçanërisht në Amsterdam, detajet mund të thonë se prona është op erfpachtJu atëherë nuk po blini tokën, por një të drejtë reale të kufizuar mbi tokën e dikujt tjetër, me kushte të shkruara nga ai pronar toke, diku një shekull më parë. Këto kushte përcaktojnë se çfarë paguani, për sa kohë dhe nëse një bankë do të japë hua fare.

Çfarë është erfpacht në ligjin holandez të pronës

Erfpacht është një e drejtë reale e kufizuar ( beperkt recht ) që i jep të drejtën mbajtësit të saj, erfpachter , të mbajë dhe përdorë pasuri të paluajtshme që i përkasin një tjetri (neni 5:85 BW). Pronari i tokës mbetet pronar i tokës. E drejta e erfpachter është një e drejtë in real, jo kontraktuale: ajo regjistrohet në Regjistrin e Tokave (Kadaster), mund të shitet, të hipotekohet dhe të trashëgohet, dhe mbijeton pas një shitjeje të tokës.

Akti mund ta detyrojë erfpachter-in të paguajë një shumë periodike, kanunin ose qiranë e tokës (neni 5:85 BW). Një kanun nuk kërkohet ligjërisht, por pothuajse të gjitha erfpachtet rezidenciale e kanë një të tillë. Përndryshe, erfpachter-i ka gjerësisht përdorimin që pronari do të kishte pasur (neni 5:89 BW), duke përfshirë frytet e pronës dhe të drejtën për ta dhënë me qira, dhe riparimet bien mbi të. Ajo që ai nuk mund të bëjë është të ndryshojë destinacionin e pronës, ose të kryejë punime që kushtet i rezervohen pëlqimit të pronarit.

Pronësia e plotë ( volle eigendom ) është e përhershme, nuk kushton asgjë për t'u mbajtur dhe i përgjigjet vetëm ligjit të përgjithshëm. Erfpacht ushtrohet në tokën e një tjetri, rregullohet nga kushtet e atij pronari dhe mund të rishikohet ose mund të përfundojë. Një apartament në erfpacht me një kanon të vazhdueshëm normalisht vlen më pak se e njëjta apartament në pronësi të plotë, dhe diferenca nuk është gjithmonë e dukshme në çmimin e kërkuar.

Erfpacht, opstal dhe një qira e një ndërtese

• Erfpacht jep të drejtën për të mbajtur dhe përdorur tokën e një tjetri (neni 5:85 BW). Ndërtesat në truall në përgjithësi përbëjnë pjesë të së drejtës erfpacht.
• Opstal, e drejta e sipërfaqes (neni 5:101 BW), jep të drejtën për të pasur ose për të blerë ndërtesa, vepra ose mbjellje në, mbi ose mbi tokën e një tjetri, duke shkelur rregullin që një ndërtesë i përket pronarit të tokës. Mund të ketë një pagesë të quajtur hakmarrje, dhe shpesh jepet si një e drejtë e varur së bashku me erfpacht ose një kontratë qiraje - për një kabllo, panele diellore - megjithëse mund të qëndrojë më vete. Rregullat statutore mbi erfpacht zbatohen përkatësisht për të drejtën e sipërfaqes (neni 5:104 BW).
• Qira, një qira e një ndërtese ose banese, është një kontratë, jo një e drejtë reale: nuk ka interes të regjistrueshëm, nuk ka hipotekë dhe zbatohen rregullat e qirasë të Librit 7 BW. Një qiramarrës paguan qira për banim; një erfpachter paguan një kanon për një të drejtë pronësie që zotëron dhe mund ta shesë.

Akti dhe kushtet e përgjithshme

Një e drejtë erfpacht krijohet me akt noterial dhe regjistrohet në regjistrat publikë. Erfpachtakte përcakton kushtet individuale - komplotin, afatin, kanunin fillestar, përdorimin e lejuar - dhe më pas pothuajse në mënyrë të pandryshueshme deklaron një sërë algemene bepalingen të zbatueshme. Këto kushte të përgjithshme janë thelbi i marrëveshjes: mekanizmi i rishikimit, rregullat e blerjes, kërkesat e pëlqimit, regjimi i kompensimit, fuqitë e përfundimit.

Kushtet e vitit të lëshimit rregullojnë

Kjo është pika që anashkalohet më shpesh dhe është vendimtare. Një bashki nuk ka një sërë kushtesh, por një seri kushtesh, të lëshuara në vite të ndryshme, secila prej të cilave rregullon parcelat e dhëna sipas saj. AmsterdamSeritë identifikohen sipas vitit — midis tyre AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 dhe 2016, nga të cilat AB 1994, AB 2000 dhe AB 2016 janë seritë që hasen më shpesh sot. Dallimet nuk janë kozmetike: setet më të vjetra mund t'i japin pronarit diskrecion të gjerë mbi rishikimin dhe të drejta të ngushta kompensimi.

Pyetja nuk është kurrë "cilat janë kushtet e erfpacht në këtë qytet?", por "cili grup vlen për këtë truall?". Përgjigja është në Kadastër: akti i themelimit dhe çdo akt i mëvonshëm i ndryshimit i përmendin kushtet sipas vitit. Kërkojini noterit tuaj të marrë aktin dhe tekstin e plotë të këtyre kushteve dhe t'i lexojë ato - jo një përmbledhje, jo paragrafin e agjentit.

Qiraja e tokës (kanuni)

Kanuni është pagesa periodike për përdorimin e tokës. Struktura e zakonshme është një përqindje kanuni e aplikuar në një vlerë të vlerësuar të tokës, e nxjerrë në mënyrë të mbetur, nga një pjesë e vlerës së pronës ose nga një tabelë. Në Amsterdam Ky faktor është buurtstraatquote, i cili shpreh vlerën e tokës si një pjesë të vlerës së pronës për rrugën në fjalë.

Midis rishikimeve, shumica e kushteve moderne e indeksojnë kanunin çdo vit kundrejt një indeksi të çmimeve të konsumit. Indeksimi nuk është rishikim: ai gjurmon inflacionin dhe është i parashikueshëm, ndërsa rishikimi rivendos vlerën themelore të tokës dhe mund ta shumëfishojë kanunin. Mospagesa në fund të fundit mund t'i kushtojë qiramarrësit vetë të drejtën.

Tre llojet e erfpacht-it

Voortdurend dhe eeuwigdurend përkthehen të dyja si "i përjetshëm" në veçoritë e anglishtes. Ato nuk janë të njëjta gjë, dhe ndryshimi vlen shumë para. Një e drejtë e përhershme në kohëzgjatje mund të ketë gjithashtu një kanun të blerë vetëm për një periudhë: kohëzgjatja dhe blerja janë çështje të ndara.

Rishikimi në fund të një periudhe: rreziku më i madh financiar

Për erfpacht-in e vazhdueshëm, fundi i një periudhe është kur pronari i tokës mund ta rivendosë kanunin në vlerën aktuale të tokës. Meqenëse periudhat zgjasin për dekada dhe vlerat e tokës urbane holandeze janë rritur ndjeshëm, kanuni i ri mund të jetë një shumëfish i madh i të vjetrit.

• Nuk është graduale. Rritja arrin në një hap të vetëm, në një datë të caktuar dekada më parë.
• Mekanizmi qëndron në kushtet e vjetra. Sipas disa grupeve më të vjetra, diskrecioni i pronarit është i gjerë dhe kundërshtimi kufizohet në një procedurë vlerësimi dhe jo në një gjykatë.
• Huadhënësit shikojnë përpara. Një datë e afërt e rishikimit ndikon si në kredinë tuaj ashtu edhe në tregun e rishitjes me të cilin do të përballeni.

Para nënshkrimit, përcaktoni datën e përfundimit të periudhës aktuale, mekanizmin e rishikimit dhe — aty ku publikohen shifra treguese — cili do të ishte kanuni nëse do të rishikohej sot. Nëse një rishikim është duke u zhvilluar, duhet të shihet oferta dhe çdo afat i fundit për kundërshtime.

Blerja e qirasë paraprake (afkoop)

Në vend që të paguajë një kanun, erfpachter mund të jetë në gjendje ta blejë atë për një shumë kapitale. Afkoop për një periudhë e parapaguan kanunin për pjesën tjetër të periudhës aktuale; kur mbaron kjo periudhë, detyrimi rigjallërohet me kushte të rishikuara, kështu që një pronë e reklamuar si "kanun i blerë" mund të mbulohet vetëm deri në një datë tani mjaft afër. Eeuwigdurende afkoop e shuan kanunin përgjithmonë, pa asnjë rishikim në të ardhmen.

Blerja nuk është blerje e tokës: pronësia e lirë i mbetet pronarit, mbaron vetëm detyrimi i pagesës dhe kushtet ende rregullojnë përdorimin dhe pëlqimin. Nëse një blerje duhet të ofrohet, si llogaritet dhe nëse mund të bëhet në mes të periudhës janë çështje që kanë të bëjnë me kushtet, jo me ligjin e përgjithshëm. Ajo kryhet me akt noterial dhe regjistrohet. Trajtimi tatimor ndjek të njëjtin dallim dhe nuk është i njëjtë për një kanun periodik si për një blerje kapitali, prandaj pasojat e rrugës që zgjidhni duhet të konfirmohen nga një këshilltar tatimor përpara se të angazhoheni për të.

Amsterdamnga vazhdimi në erfpacht të përjetshëm

Amsterdam Kjo është arsyeja pse kjo temë ka rëndësi për shumicën e blerësve ndërkombëtarë: pjesa më e madhe e stokut të banesave të qytetit ndodhet në tokë me qira komunale, duke vazhduar historikisht erfpacht me rishikim periodik.

Që nga viti 2016, bashkia filloi të lëshojë erfpacht të përhershëm për grante të reja sipas një sërë kushtesh të përgjithshme të reja dhe hapi një skemë që u lejonte qiramarrësve ekzistues të vazhdueshëm të ndërronin ( overstappen ). Qiramarrësi aplikon për një ofertë që deklaron një kanun të përhershëm ose një shumë blerjeje të përhershme, të llogaritur nga vlera e tokës në një moment referues; pranimi çon në një akt ndryshimi, të regjistruar në Kadastër.

Pika me rëndësi financiare është data e referencës dhe zbritja. Aplikimet e bëra para 8 janarit 2020 u llogaritën me kushte më të favorshme sesa ato të mëvonshme: kjo datë është data e referencës që rregullon të drejtën për primin e favorshëm të kalimit dhe zbritjen mbi vlerën e tokës, vetë vlera e tokës rrjedh nga vlera e pronës përmes kuotës buurtstraat. Marrëveshjet e shansit të dytë për ata që e humbën atë datë kanë pasuar që atëherë, secila sipas kushteve të veta dhe me datën e vet të mbylljes, dhe ato përcaktohen vetëm nga bashkia dhe jo nga statuti. Nëse një dritare është e hapur për një pronë të caktuar, dhe mbi çfarë llogaritjeje, është pra diçka që duhet të përcaktohet nga skema e publikuar e vetë bashkisë përpara se të angazhoheni: pyeteni shitësin për çdo ofertë të lëshuar tashmë dhe kontrolloni afatin aktual direkt me bashkinë. Diferenca midis një baze llogaritjeje dhe një tjetre shkon në dhjetëra mijëra euro.

Tre pika praktike rrjedhin nga kjo:

• Përcaktoni se çfarë mban shitësi. Erfpacht i vazhdueshëm; erfpacht i vazhdueshëm me një ndërrim të aplikuar por të paplotësuar; erfpacht i përhershëm me një kanon të indeksuar; dhe erfpacht i përhershëm i blerë përgjithmonë janë katër asete të ndryshme me katër çmime.
• Një ofertë nuk është një ndërrim. Derisa të ekzekutohet dhe regjistrohet akti i ndryshimit, prona mbetet në regjimin e vjetër. Nëse një blerës mund të marrë përsipër një ofertë të pazgjidhur, dhe deri kur, është çështje që i përket kushteve të skemës.
• Skemat bashkiake ndryshojnë. AmsterdamPolitika e erfpacht është kontestuar dhe është ndryshuar vazhdimisht; afatet, zbritjet, faktorët e vlerës së tokës dhe përqindjet kanunore ndryshojnë nga viti në vit. Asgjë këtu nuk është pozicioni në ditën që blini.

Erfpacht privat: zhvillues, korporata dhe pronarë institucionalë

Toka jepet me qira afatgjatë edhe nga zhvilluesit, korporatat e strehimit, investitorët institucionalë, fondacionet bamirëse dhe pronarët privatë të tokës. Ligji është i njëjtë; kushtet shpesh nuk janë.

Kushtet private kanë tendencë të jenë më pak të favorshme në mënyra të dallueshme: afate më të shkurtra ose të fiksuara pa vazhdim; rishikim në intervale më të shkurtra, ndonjëherë çdo pesë ose dhjetë vjet; rishikim i lidhur me vlerën e pronës dhe jo me vlerën e tokës, kështu që përmirësimet e vetë qiramarrësit ushqejnë rritjen; ​​kompensimi i përjashtuar ose i kufizuar; kërkesa të gjera për pëlqimin mbi qiradhënien, ndryshimin dhe shitjen. Disa skema të tregtuara për blerësit për herë të parë, ku shitësi mban tokën për të ulur çmimin, janë ndërtime erfpacht të këtij lloji.

Një bashki është një institucion i përhershëm me kufizime politike dhe një interes në një treg funksional të banesave; një pronar privat toke ka një investim. Erfpacht privat nuk është për këtë arsye i keq, por kurrë mos supozo se kushtet e tij ngjajnë me ato bashkiake për të cilat një blerës mund të ketë lexuar.

Kompensimi në fund të qirasë

Kur mbaron një e drejtë erfpacht, ish-erfpachter ka në parim të drejtë për kompensim për vlerën e ndërtesave, punimeve dhe mbjelljeve që ai i ka ngritur vetë ose i ka blerë nga paraardhësi i tij kundrejt pagesës (neni 5:99 BW), dhe mund ta mbajë pronën derisa të paguhet ky kompensim (neni 5:100 BW).

Dy kualifikime kanë rëndësi. E drejta mund të kufizohet ose përjashtohet nga akti brenda kufijve që lejon ligji, dhe kushtet e vjetra private shpesh e bëjnë këtë. Dhe është kompensim për ndërtesat, jo për hendekun midis vlerës së qirasë dhe vlerës së pronësisë së lirë: një qiramarrës, e drejta e përkohshme e të cilit skadon, nuk merr vlerën e tregut të shtëpisë. Kur kushtet flasin për "vlerën e ndërtesave", baza e vlerësimit vendos gjithçka.

Pozicioni i huadhënësit të hipotekës

Një e drejtë erfpacht mund të hipotekohet dhe shumica e huadhënësve holandezë do të japin hua për pronën e marrë me qira. Nëse një huadhënës do të japë hua për pronën tuaj varet pothuajse tërësisht nga kushtet e përgjithshme. Huadhënësit vlerësojnë llojin e së drejtës dhe, nëse është e përkohshme, afatin e mbetur kundrejt afatit të kredisë; nëse kanuni është i fiksuar, i indeksuar apo i hapur për rishikim, dhe kur bie rishikimi i radhës; nëse ndërprerja mund të shkatërrojë sigurinë; nëse huadhënësi duhet të njoftohet dhe të lejohet të korrigjojë një mospërmbushje; dhe nëse kompensimi në fund mbetet në fuqi.

Dy gjëra e bëjnë këtë të realizueshme. Kushtet standarde të bashkive të mëdha pranohen përgjithësisht nga huadhënësit kryesorë, kështu që një blerje e tyre rrallë ngre një çështje financimi. Erfpacht privat është rasti më i vështirë, sepse kushtet janë çfarëdo që pronari i tokës ka hartuar. Atje, pranueshmëria e ndërtimit duhet të përcaktohet për atë grup specifik kushtesh, me huadhënësin dhe, kur është i përfshirë, me garantuesin e hipotekës. Kur kërkohet një garanci kombëtare hipoteke (NHG), pozicioni publikohet. Kushtet dhe standardet e NHG, të ribotuara çdo vit, pranojnë erfpacht tradicionale, por ato vendosin kërkesa për afatin e mbetur të qirasë të matur kundrejt afatit të kredisë, dhe këto kërkesa janë më të rrepta për të drejtat e krijuara para 1 janarit 1992, kur hyri në fuqi e drejta statutore për kompensim për ndërtesat. Një ndërtim që nuk është tradicional, dhe çdo formë e mbështetjes së blerësit ( koperssteun ), duhet të jetë pranuar nga vetë NHG, dhe NHG publikon listën e ndërtimeve që ka pranuar. Një që nuk është në atë listë nuk do të financohet me NHG.

Një kusht financimi ( financieringsvoorbehoud ) nuk mbron asgjë nëse kërkesa nuk i ka mbërritur kurrë huadhënësit me kushtet e qirasë të bashkangjitura.

Shitja: pëlqimi dhe pagesat e prapambetura: pagesat e prapambetura

Një e drejtë erfpacht është e transferueshme, por akti mund të kërkojë pëlqimin e pronarit të tokës për një transferim ose ndarje (neni 5:91 BW); kur pëlqimi refuzohet, ligji lejon që ai të zëvendësohet me autorizimin e gjykatës. Me shumicën e bashkive, pëlqimi është një formalitet, por kurrë mos e supozoni atë: afati kohor duhet të përputhet me përfundimin, dhe kushtet mund të kërkojnë që të mos ketë detyrime të prapambetura dhe asnjë shkelje të pazgjidhur.

Prapambetjet vijnë si pasojë e së drejtës: blerësi dhe shitësi janë përgjegjës bashkërisht dhe individualisht për kanunin që ka skaduar në pesë vitet para transferimit (neni 5:92 BW). Noteri duhet të marrë një deklaratë me shkrim nga pronari i tokës mbi gjendjen kanunore, prapambetjet, tarifat dhe shkeljet e supozuara.

Përfundimi nga pronari i tokës

Pronari i tokës mund ta ndërpresë erfpacht-in ( opzegging ) kur kanuni nuk është paguar për dy vjet rresht, ose erfpachter është në shkelje të rëndë (neni 5:87 BW). Formalitetet janë të rrepta dhe mbrojnë huadhënësin: ndërprerja kryhet me urdhër të përmbaruesit, të paktën një muaj para datës kundër së cilës jepet kur baza është mospërmbushja, dhe duhet t'i dorëzohet brenda tetë ditëve kujtdo të regjistruar si hipotekues ose mbajtës tjetër i të drejtave të kufizuara, në mënyrë që banka të mund të ndërhyjë dhe të shërojë detyrimet e prapambetura (neni 5:87, neni 5:88 BW). Veçmas, pasi të kenë kaluar njëzet e pesë vjet që nga krijimi i erfpacht-it, secila palë mund t'i kërkojë gjykatës ta ndryshojë ose ta ndërpresë atë për rrethana të paparashikuara (neni 5:97 BW) - një rrugë e ngushtë, jo një mjet juridik kundër një kanuni që thjesht është bërë i kushtueshëm.

Çfarë duhet të kontrollojë një blerës para se të nënshkruajë

• Akti i regjistruar i themelimit dhe çdo akt i mëvonshëm ndryshimi ose blerjeje.
• Cili grup kushtesh të përgjithshme zbatohet, sipas vitit, dhe teksti i tij i plotë.
• Nëse e drejta është e përkohshme, e vazhdueshme apo e përhershme, dhe data e saktë e skadimit ose e mbarimit të periudhës.
• Kanuni aktual, baza e indeksimit të tij dhe nëse blihet — nëse po, deri kur.
• Data dhe mekanizmi i rishikimit të ardhshëm, dhe çdo procedurë rishikimi ose ndërrimi që është në proces.
• Nëse nevojitet pëlqimi i pronarit të tokës për transferimin dhe sa kohë zgjat kjo.
• Një deklaratë me shkrim nga pronari i tokës mbi detyrimet e prapambetura, tarifat dhe shkeljet e supozuara.
• Konfirmim me shkrim nga huadhënësi se do të japë hua me këto kushte.
• Për apartamentet: si bashkëvepron qiraja me shoqatën e pronarëve dhe kush e paguan kanunin.
• Për Amsterdam: qëndrimi aktual i publikuar i bashkisë për ndërrimin, në ditën e blerjes.

Erfpacht nuk është një defekt. Me aktet që keni përpara, është një mënyrë më e kushtëzuar e mbajtjes së pronës dhe mund të jetë plotësisht e shëndoshë. Gabimet bëhen nga blerësit që e trajtojnë paragrafin e qirasë si standard.