Në një shtëpi holandeze të ndërtuar rishtazi, është kontraktori i ndërtimit, jo shitësi i truallit, ai që përgjigjet për defektet e ndërtimit, dhe që nga 1 janari 2024 kjo përgjegjësi mbulon edhe defektet që nuk i keni vënë re gjatë dorëzimit, përveç nëse kontraktori vërteton se ato nuk mund t'i atribuohen atij. Ajo që përcakton pozicionin tuaj në praktikë është raporti i dorëzimit, sa shpejt ankoheni me shkrim dhe nëse shtëpia mbulohet nga një skemë garancie si Woningborg ose SWK. Neni 7:761 i Kodit Civil Holandez përcakton kufijtë e jashtëm: një kërkesë skadon dy vjet pasi keni protestuar dhe, për një ndërtesë, në çdo rast njëzet vjet pas dorëzimit.
Ky artikull përcakton se si rregullohet përgjegjësia për defektet në shtëpitë e ndërtuara rishtas sipas ligjit holandez të ndërtimit , cilat afate janë, çfarë ka ndryshuar ligji “Wet qualiteitsborging voor het bouwen” dhe çfarë duhet të bëni kur shfaqet një defekt.
Si bëhet blerja e një ndërtimi të ri
Një shtëpi e re pothuajse gjithmonë blihet sipas një marrëveshjeje koop-en aannemingsovereenkomst: një dokument i vetëm që përmban dy marrëveshje të ndryshme. Blerja e truallit është një shitje e pasurisë së paluajtshme, e transferuar më vonë me akt noterial, dhe ndërtimi i shtëpisë është një kontratë për punë e rregulluar nga nenet 7:750 e në vijim të Kodit Civil Holandez. Kjo ndarje ka rëndësi, sepse të dy gjysmat kanë rregulla të ndryshme dhe palë të ndryshme kundërpalëshe. Pyetjet në lidhje me tokën, titullin dhe kufijtë i përkasin shitësit dhe ligjit të pasurive të paluajtshme ; pyetjet në lidhje me vetë shtëpinë i përkasin kontraktorit të ndërtimit.
Meqenëse gjysma e shitjes ka të bëjë me një banesë të blerë nga një konsumator, ajo duhet të jetë me shkrim dhe neni 7:2 i Kodit Civil Holandez i jep blerësit një periudhë statutore reflektimi prej tre ditësh pas marrjes së një kopjeje të marrëveshjes së nënshkruar. Shumica e kontratave model të përdorura për ndërtime të reja e zgjasin këtë periudhë. Përdoreni atë: pasi të ketë mbaruar periudha e reflektimit, përshkrimi teknik, vizatimet dhe orari i pagesave përcaktohen, dhe ato janë kriteri me të cilin matet çdo ankesë e mëvonshme. Një shqyrtim para se të nënshkruani vlen shumë më tepër sesa një mosmarrëveshje më pas.
Një paralajmërim në lidhje me dokumentacionin. Klauzolat që i përkasin shitjes së një shtëpie ekzistuese, të tilla si një klauzolë ouderdomsclausule që kufizon përgjegjësinë për konsumimin e lidhur me moshën ose një klauzolë niet-zelfbewonings e përdorur nga një shitës që nuk ka jetuar kurrë në pronë, nuk kanë vend në një kontratë të re ndërtimi dhe nuk duhet të kopjohen në një të tillë. Nëse i përmbushni ato në një marrëveshje paraprake blerjeje për një shtëpi që nuk është ndërtuar ende, pyetni pse janë aty.
Çfarë konsiderohet defekt në një shtëpi të sapo ndërtuar
Një defekt është çdo aspekt në të cilin puna e dorëzuar nuk përmbush atë që kontrata, e krahasuar me rregullat përkatëse të ndërtimit, ju jep të drejtë të prisni. Nuk ka një katalog të veçantë statutor të defekteve për ndërtimet e reja; kriteri është vetë marrëveshja, në veçanti përshkrimi teknik dhe vizatimet, të plotësuara nga kërkesat e ndërtimit të së drejtës publike. Këto kërkesa tani përcaktohen në Besluit bouwwerken leefomgeving, i cili zëvendësoi Bouwbesluit 2012 më 1 janar 2024 kur hyri në fuqi Omgevingswet. Një shtëpi që i plotëson vizatimet, por jo rregullat e ndërtimit, është ende me defekt.
Dallimi klasik është midis defekteve të dukshme dhe të fshehura, dhe është një dallim në lidhje me momentin e dorëzimit dhe jo në lidhje me seriozitetin e problemit. Një pllakë e çarë, një derë e varur keq, një gërvishtje në kornizën e dritares: këto janë gjëra që një blerës mjaft i vëmendshëm mund t'i shohë kur ecën nëpër shtëpi. Instalime elektrike të gabuara pas gipsit, një tub që rrjedh në një shtresë dyshemeje, përforcim i pamjaftueshëm në një themel: këto janë defekte të fshehura që shfaqen vetëm më vonë, ndonjëherë vite më vonë. Ku bie vija ndarëse në një rast të caktuar është një çështje fakti, dhe vendoset kryesisht nga ajo që regjistron raporti i dorëzimit.
Jo çdo papërsosmëri është një defekt që të jep një zgjidhje. Puna duhet të jetë e përshtatshme për përdorim normal si banesë dhe duhet të përputhet me atë që është rënë dakord, por devijimet e vogla që nuk ndikojnë në përdorim, vlerë ose siguri rrallë do të justifikojnë më shumë sesa riparim. Në anën tjetër të shkallës ndodhen defektet serioze : fundosja dhe lëvizja e themeleve, elementët mbajtës të ngarkesës që nuk funksionojnë, strukturat e çatisë në rrezik, hyrja e ujit përmes detajeve ose membranave të dështuara dhe instalimet që janë të pasigurta. Këto janë rastet në të cilat periudhat e gjata të ndalimit dhe skemat e garancisë kanë rëndësi.
Për vetë truallin, testi është konformiteti: neni 7:17 i Kodit Civil Holandez kërkon që prona e paluajtshme e dorëzuar të ketë cilësitë që blerësi kishte të drejtë të priste. Kjo është rruga për probleme të tilla si toka e kontaminuar ose një kufizim i titullit, jo për një çati që rrjedh. Vini re se rregulli i ankesës dy-mujore i nenit 7:23 të Kodit Civil Holandez zbatohet për blerjet e mallrave të luajtshme nga konsumatorët dhe jo për blerjen e një shtëpie; për një shtëpi, standardi është që ju duhet të ankoheni brenda një kohe të arsyeshme.
Çfarë ndryshoi Wet kwaliteitsborging voor het bouwen
Ligji për Kvalitetin e Pronësisë (Wkb) hyri në fuqi më 1 janar 2024 dhe është ndryshimi më i rëndësishëm për blerësit e shtëpive të reja në vite. Ai ka një gjysmë të së drejtës publike dhe një gjysmë të së drejtës private, dhe të dyja kanë fusha të ndryshme zbatimi.
Ligji publik prezantoi gjysmën e sigurimit të pavarur të cilësisë. Për ndërtesat në klasën 1 të pasojave, e cila mbulon shtëpitë e zakonshme njëfamiljare dhe ambientet më të vogla tregtare, vlerësimi teknik i ndërtesës nga bashkia është zëvendësuar nga një kwaliteitsborger i pavarur i cili kontrollon gjatë ndërtimit dhe lëshon një deklaratë në përfundim. Zgjerimi i këtij regjimi për punimet e rinovimit është shtyrë dhe nuk është caktuar asnjë datë; një vlerësim i sistemit është planifikuar për vitin 2027. Deri atëherë, rinovimi vazhdon sipas regjimit të mëparshëm bashkiak.
Gjysma e së drejtës private është pjesa që ndryshon të drejtat tuaja dhe zbatohet për kontratat e ndërtimit në përgjithësi dhe jo vetëm për klasën e pasojave 1. Katër ndryshime kanë rëndësi për një blerës.
- Përgjegjësia për defektet që nuk zbulohen gjatë dorëzimit. Sipas nenit 7:758 paragrafi 4 i Kodit Civil Holandez, kontraktori mbetet përgjegjës pas dorëzimit për defektet që nuk janë zbuluar në atë moment, përveç nëse këto defekte nuk mund t'i atribuohen atij. Prandaj, barra i takon kontraktorit dhe për një konsumator ky rregull është i detyrueshëm: nuk mund të kontraktohet.
- Një skedar dorëzimi. Neni 7:757a e detyron kontraktorin t’i japë klientit, në përfundim, një dosje që tregon se puna i plotëson kërkesat e rëna dakord, duke përfshirë vizatime, llogaritje dhe informacion mbi materialet dhe instalimet.
- Një detyrë paralajmërimi me shkrim. Neni 7:757b kërkon që kontraktori të paralajmërojë me shkrim, në mënyrë të qartë dhe në kohën e duhur, për pasaktësitë në detyrë, si dhe të tregojë pasojat.
- Informacion rreth sigurisë. Neni 7:765a kërkon që kontraktori të informojë me shkrim një klient konsumator nëse dhe si puna është e siguruar ose e siguruar ndryshe kundër defekteve dhe falimentimit.
Wkb gjithashtu e ashpërsoi rregullin mbi paratë e mbajtura. Sipas nenit 7:768 të Kodit Civil Holandez, një konsumator që ndërton një shtëpi mund të mbajë pesë përqindëshin e fundit të çmimit të kontratës në llogari të depozituar te noteri; kontraktori tani duhet ta informojë blerësin me shkrim se kjo shumë do të lirohet vetëm nëse blerësi nuk kundërshton, dhe noteri duhet ta pyesë blerësin se çfarë duhet të ndodhë me të. Dorëzimi i atyre pesë përqindëshit në ditën e dorëzimit heq levën tuaj më të fortë praktike, prandaj trajtojeni çështjen seriozisht.
Dorëzimi: momenti që përcakton pozicionin tuaj
Dorëzimi, në gjuhën holandeze oplevering, është momenti kur kontraktori deklaron se puna është gati dhe klienti e pranon atë. Neni 7:758 i Kodit Civil Holandez i jep dy pasoja pranimit: rreziku në punë i kalon klientit dhe kontraktori shkarkohet në lidhje me defektet që klienti duhet t'i kishte zbuluar në mënyrë të arsyeshme në atë moment. Që nga 1 janari 2024, ky shkarkim nuk shtrihet më në defektet që nuk u zbuluan, por çështja qëndron se gjithçka që mund të shihni është përgjegjësia juaj ta regjistroni.
Merreni seriozisht inspektimin dhe mos e bëni vetëm. Një inspektor i pavarur ndërtimi që do të vizitojë shtëpinë me ju do të shohë gjëra që një blerës për herë të parë nuk do t'i shohë, dhe kostoja e këtij inspektimi përcaktohet nga tregu dhe jo nga ligji, kështu që ia vlen të krahasoni ofertat. Testoni instalimet, hapni rubinetat, hapni çdo dritare dhe derë, kontrolloni përfundimet dhe nivelet kundrejt përshkrimit teknik dhe fotografoni gjithçka. Nëse shtëpia nuk është përfunduar ende, një inspektim para se të mbyllen muret është shumë më informues sesa një më pas.
Çdo pikë që gjeni përfshihet në raportin e dorëzimit, procesverbalin e dorëzimit, të cilin e nënshkruajnë të dyja palët. Ky dokument është shtylla kurrizore e provave të çdo mosmarrëveshjeje të mëvonshme: ai rregullon atë që ishte e dukshme, atë që ishte rënë dakord si punë e pazgjidhur dhe deri kur do të riparohej. Mos nënshkruani një raport të pastër sepse kontraktori premton t'i zgjidhë gjërat në mënyrë joformale dhe mos pranoni një raport që përshkruan defektet në mënyrë të paqartë. Kur defektet janë aq serioze sa shtëpia nuk mund të përdoret në mënyrë të arsyeshme, ju mund ta refuzoni dorëzimin krejtësisht, por ky është një vendim me pasoja financiare dhe nuk duhet të merret pa u këshilluar.
Sipas kontratave model të përdorura në tregun holandez të ndërtimeve të reja, një periudhë mirëmbajtjeje prej tre muajsh pason dorëzimin. Gjatë kësaj periudhe, kontraktori duhet të korrigjojë pikat e listuara në raportin e dorëzimit dhe çdo defekt tjetër që del në pah. Periudha e mirëmbajtjes është një lehtësi kontraktuale, jo një periudhë kufizimi: kur mbaron, të drejtat tuaja statutore dhe çdo mbulim garancie vazhdojnë. Kjo është gjithashtu faza në të cilën kujdesi i duhur paguan veten dhe ku marrëveshjet midis zhvilluesit dhe kontraktorëve përcaktojnë se kujt duhet t'i drejtoheni në të vërtetë.
Për sa kohë kontraktori mbetet përgjegjës
Dy orë të ndara funksionojnë dhe ngatërrimi i tyre është arsyeja më e zakonshme që një kërkesë e mirë dështon.
E para është detyrimi për t'u ankuar. Neni 6:89 i Kodit Civil Holandez kërkon që ju të protestoni brenda një kohe të arsyeshme pasi të keni zbuluar defektin ose pasi në mënyrë të arsyeshme duhet ta kishit zbuluar atë. Nuk ka një periudhë të caktuar prej dy muajsh këtu; ajo që është e arsyeshme varet nga natyra e defektit, hetimi që kërkoi dhe pozicioni i kontraktorit. Ajo që është e sigurt është se heshtja është fatale: një blerës që jeton me një rrjedhje për dy vjet para se ta ngrejë atë do të ketë vështirësi, cilado qofshin meritat.
E dyta është parashkrimi. Neni 7:761 i Kodit Civil Holandez parashikon që çdo kërkesë në lidhje me një defekt në punën e dorëzuar skadon dy vjet pasi klienti ka protestuar. Nëse i caktoni kontraktorit një afat për të korrigjuar defektin, ky afat dyvjeçar fillon vetëm kur afati skadon ose kur kontraktori e bën të qartë se nuk do të riparojë. Për më tepër, qëndron një ndalesë e gjatë: kërkesa skadon në çdo rast njëzet vjet pas dorëzimit në rastin e një ndërtese dhe dhjetë vjet pas dorëzimit në të gjitha rastet e tjera. Një afat parashkrimi që rrjedh mund të ndërpritet me një kërkesë me shkrim sipas nenit 3:317 të Kodit Civil Holandez, dhe nëse ka ndonjë dyshim në lidhje me datën, ndërprerja është e lirë dhe humbja e kërkesës jo.
Vini re se çfarë nuk janë këto periudha. Ato nuk janë një premtim se kontraktori është përgjegjës për ndonjë gjë për njëzet vjet; ato vetëm shënojnë kufirin e jashtëm brenda të cilit mund të ngrihet ende një kërkesë ekzistuese. Nëse kërkesa ekziston fare varet nëse puna ka qenë e mangët dhe nëse defekti mund t'i atribuohet kontraktorit.
Skemat e garancisë Woningborg dhe SWK
Shumica e shtëpive të reja në Holandë shiten me mbulim nga një institut garancie, në praktikë Woningborg ose SWK. Kjo është mbrojtje kontraktuale krahas rregullave statutore, jo një zëvendësim për to, dhe nuk është automatike: kontrolloni kontratën për të parë nëse shtëpia është e regjistruar dhe kërkoni certifikatën.
Një skemë e këtij lloji bën dy gjëra. Waarborg ju mbron nëse kontraktori bëhet i paaftë të paguajë para se shtëpia të përfundojë, duke rregulluar përfundimin ose duke kompensuar humbjen. Garancia mbulon defektet në shtëpinë e përfunduar. Sipas rregullores së ndërtimit të ri të Woningborg, garancia e cilësisë fillon tre muaj pas dorëzimit, pasi të ketë mbaruar periudha e mirëmbajtjes, dhe më pas zgjat gjashtë vjet për shumicën e elementëve. Për defekte serioze, që do të thotë defekte që ndikojnë në qëndrueshmërinë e strukturës ose e bëjnë banesën të papërshtatshme për të jetuar, garancia zgjat dhjetë vjet. Mbulimi i kalon një pronari të mëvonshëm nëse shtëpia shitet brenda asaj periudhe.
Dy pika praktike. Së pari, garancia ka procedurën e vet të njoftimit dhe afatet e veta, të cilat janë të pavarura nga ato statutore, kështu që një ankesë sipas skemës nuk e mbron në vetvete pretendimin tuaj kundër kontraktorit dhe e kundërta është po aq e vërtetë. Së dyti, skemat përjashtojnë shumë gjëra: konsumimin normal, punën që ju ose një palë e tretë e keni kryer vetë dhe dëmet pasuese zakonisht janë jashtë mbulimit. Lexoni rregulloren që zbatohet për certifikatën tuaj në vend të një përmbledhjeje të përgjithshme të saj.
Raportimi i një defekti dhe zbatimi i kërkesës suaj
Filloni me shkrim dhe filloni herët. Përshkruani defektin, kur dhe si u shfaq, referojuni përshkrimit teknik ose vizatimit nga i cili ndryshon dhe caktoni një periudhë konkrete dhe të arsyeshme për riparim. Një letër e këtij lloji është një njoftim për mospërmbushje sipas nenit 6:82 të Kodit Civil Holandez dhe është ajo që e vë kontraktorin në mospërmbushje nëse periudha kalon pa veprim. Dërgojeni atë me postë të regjistruar ose me email me një konfirmim dorëzimi dhe ruani të gjithë dosjen: fotografi me data, korrespondencën, raportin e dorëzimit dhe dosjen e dorëzimit.
Nëse kontraktori e kundërshton shkakun, një raport i një eksperti të pavarur zakonisht është vendimtar, sepse shumica e mosmarrëveshjeve të ndërtimit mbështeten në shkakësi dhe jo në ligj. Kur një raport i marrë nga njëra palë nuk ka gjasa të pranohet, procedura holandeze ju lejon të aplikoni në gjykatë për një ekzaminim të përkohshëm nga një ekspert, dhe kur faktet varen nga ajo që është thënë ose bërë në vend, një ekzaminim paraprak i dëshmitarëve mund të sigurojë provat para se të fillojë procedura.
Pasi të ketë ndodhur mospërmbushja e detyrimeve, ju mund të kërkoni riparime, të kryeni vetë punën dhe të kërkoni dëmshpërblim sipas nenit 6:74 të Kodit Civil Holandez, ose në raste serioze ta shpërbëni kontratën sipas nenit 6:265. Ju gjithashtu mund të pezulloni pagesën e kësteve që janë ende të detyrueshme, gjë që në një projekt ndërtimi të ri është shpesh presioni më efektiv në dispozicion.
Se ku shkon mosmarrëveshja varet nga kontrata. Kontratat e ndërtimeve të reja zakonisht përcaktojnë Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, organin e arbitrazhit të ndërtimit ose Geschillencommissie sipas skemës së garancisë. Një konsumator nuk është thjesht i detyruar nga një klauzolë e tillë: neni 6:236 sipas Kodit Civil Holandez kërkon që një konsumatori t'i jepet të paktën një muaj për të zgjedhur gjykatat e zakonshme në vend të tyre. Nëse shpejtësia ka rëndësi, për shembull me hyrjen aktive të ujit, procedurat e ndërmjetme të ndihmës para gjykatës civile mbeten të disponueshme së bashku me çdo rrugë arbitrazhi. Për një pamje më të gjerë të opsioneve, shihni përmbledhjen tonë të zgjidhjes së mosmarrëveshjeve në Holandë dhe se si krahasohet ligji holandez i ndërtimit me standardet ndërkombëtare.
Gabime që i kushtojnë blerësve kërkesën e tyre
Gabimet e përsëritura janë më shumë procedurale sesa teknike. Nënshkrimi i një raporti të pastër dorëzimi mbi bazën e një premtimi verbal është i pari, sepse i jep kontraktorit argumentin se nuk ka pasur asgjë të gabuar. Lëshimi i pesë përqindëshit të mbajtjes në ditën e dorëzimit është i dyti. Duke supozuar se zbatohet një rregull dy-mujor, ose anasjelltas se zbatohet njëzet vjet mbrojtje e pakushtëzuar, është i treti; afati i vërtetë është dy vjet pas protestës suaj.
Dy gabime të tjera kanë të bëjnë me dokumentacionin. Blerësit i drejtohen rregullisht zhvilluesit kur detyrimi i ndërtimit i takon kontraktorit, ose anasjelltas, dhe humbasin muaj duke bërë këtë; koop-en aannemingsovereenkomst ju tregon se cili është cili. Dhe blerësit që e japin me qira pronën menjëherë pas dorëzimit zbulojnë se një qiramarrës e ndërlikon aksesin për riparime dhe se të drejtat e qiramarrësit kufizojnë se çfarë mund të bëhet dhe kur. Nëse plani është dhënia me qira, bëni rregullime për ndreqjen e defekteve përpara se të fillojë qiraja.
Së fundmi, mos e trajtoni kontratën si një standard të zakonshëm. Kufijtë e përgjegjësisë, përjashtimet për humbjet pasuese dhe klauzolat që zhvendosin rrezikun e kushteve të tokës janë të zakonshme, dhe megjithëse një konsumator nuk mund të privohet nga mbrojtja e detyrueshme në nenin 7:758 paragrafi 4, shumë gjëra të tjera janë të negociueshme. Rregullat mbi mbrojtjen e konsumatorit në kontrata dhe shqyrtimin e përgjithshëm të kontratave të llojit të përshkruar në udhëzuesin tonë për të drejtën holandeze të kontratave zbatohen këtu ashtu siç zbatohen për marrëveshjet tregtare , dhe një shqyrtim i synuar i kontratës para nënshkrimit është shumë më i lirë se një proces gjyqësor.
Çfarë duhet të bëni kur shfaqet një defekt
Veproni ditën që e vini re. Fotografoni defektin, shënoni datën dhe i dërgoni kontraktorit një ankesë me shkrim ku përshkruan se çfarë nuk shkon dhe çfarë dëshironi të bëhet, me një afat të arsyeshëm. Mos lironi paratë e mbajtura ndërsa pika është e hapur dhe mos lejoni që një premtim joformal të zëvendësojë një konfirmim me shkrim. Nëse kontraktori e kundërshton shkakun, caktoni një ekspert përpara se gjurmimi të ndërpritet.
Situata nuk është e ndryshme nëse e keni blerë pronën së bashku ose si i sapoardhur në Holandë. Udhëzimet tona për blerjen e një shtëpie së bashku dhe për blerjen e një shtëpie në Holandë si emigrant përcaktojnë pikat që i bëjnë blerësit më shpesh të dyshojnë, dhe një avokat i pasurive të paluajtshme mund t'ju tregojë brenda një takimi të vetëm nëse ia vlen të ndiqet një defekt dhe kundër kujt. Nëse procedurat bëhen të pashmangshme, një avokat i pasurive të paluajtshme do ta drejtojë kërkesën nga njoftimi i mospërmbushjes së detyrimeve deri në arbitrazh ose gjykatë.
Pyetjet më të shpeshta
Blerësit e shtëpive të ndërtuara rishtas në Holandë kanë mbrojtje specifike statutore dhe garanci kontraktuale kur shfaqen defekte. Pyetjet më poshtë mbulojnë pikat që lindin më shpesh në praktikë.
Cilat janë të drejtat e pronarit të një shtëpie kur has defekte pas blerjes së një shtëpie të ndërtuar rishtas në Holandë?
Ju keni mbrojtje më të forta ligjore kur blini një shtëpi të sapo ndërtuar krahasuar me një pronë ekzistuese. Kontraktori i ndërtimit mbetet përgjegjës për defektet edhe pasi ju të merrni pronësinë e pronës.
Ju duhet t'i ankoheni kontraktorit me shkrim brenda një kohe të arsyeshme nga zbulimi i një defekti; rregulli prej dy muajsh që njerëzit shpesh përmendin vlen për blerjet e mallrave të luajtshme nga konsumatorët, jo për një shtëpi. Pasi të keni bërë ankesë, neni 7:761 i Kodit Civil Holandez ju jep dy vjet për të paraqitur kërkesën tuaj.
Kontraktori duhet të organizojë një inspektim para dorëzimit përpara se ju të merrni pronësinë. Ju nuk duhet të nënshkruani kurrë dokumentet e pranimit derisa një profesionist i pavarur të përfundojë një inspektim të plotë.
Si zbatohet periudha e garancisë për defektet e zbuluara në një ndërtim të ri shtëpie?
Kontratat model të përdorura për ndërtimet e reja japin një periudhë mirëmbajtjeje prej tre muajsh pas dorëzimit, gjatë së cilës kontraktori duhet të korrigjojë pikat e regjistruara në raportin e dorëzimit dhe çdo defekt tjetër që shfaqet.
Që nga 1 janari 2024, kontraktori është gjithashtu përgjegjës për defektet që nuk janë zbuluar në momentin e dorëzimit, përveç nëse ai vërteton se ato nuk mund t'i atribuohen atij. Një kërkesë skadon dy vjet pasi ju keni protestuar dhe, për një ndërtesë, në çdo rast, njëzet vjet pas dorëzimit.
Një gabim strukturor kualifikohet si serioz kur e bën pronën të papërdorshme ose krijon rrezik shembjeje. Kontraktori mund t'i shpëtojë përgjegjësisë vetëm duke provuar se defekti nuk ishte faji i tij.
Çfarë hapash duhet të ndërmerren për të paraqitur një kërkesë në lidhje me defektet e ndërtimit tek ndërtuesi ose zhvilluesi?
Duhet të dokumentoni me shkrim çdo defekt që gjeni. Bëni fotografi dhe mbani shënime të hollësishme se kur është shfaqur çdo problem.
Dërgoni një njoftim me shkrim kontraktorit brenda një kohe të arsyeshme nga zbulimi i defektit. Njoftimi juaj duhet ta përshkruajë problemin qartë dhe të kërkojë riparime ose kompensim.
Kërko që një ekspert i pavarur ndërtimi të inspektojë defektin dhe të përgatisë një raport profesional. Ky dokumentacion bëhet thelbësor nëse kontraktori refuzon ta adresojë problemin.
Nëse kontraktori nuk e rregullon defektin ose nuk paguan dëmshpërblimet, do t'ju duhet të ngrini një padi. Kontaktoni një avokat të pronave për të shqyrtuar marrëveshjen tuaj të blerjes dhe për të vlerësuar mundësitë tuaja ligjore.
A ka mbrojtje specifike statutore për blerësit e shtëpive të reja kundër defekteve të ndërtimit në Holandë?
Ligji holandez kërkon që kontraktorët të dorëzojnë një shtëpi që përmbush specifikimet në marrëveshjen tuaj të blerjes. Prona duhet të jetë e përshtatshme për përdorim normal banimi.
Kontraktori nuk mund ta kufizojë përgjegjësinë e tij për defekte serioze përmes klauzolave në marrëveshjen e blerjes. Rregullat standarde të mbrojtjes së konsumatorit zbatohen për blerjet e shtëpive të reja.
Që nga 1 janari 2024, neni 7:758 paragrafi 4 i Kodit Civil Holandez e vendos barrën mbi kontraktorin: për defektet që nuk janë zbuluar gjatë dorëzimit, ai është përgjegjës, përveç nëse provon se ato nuk mund t'i atribuohen atij. Për një konsumator, ky rregull është i detyrueshëm.
Çfarë roli luan garancia e ndërtimit të shtëpisë (Woningborg) në adresimin e defekteve në shtëpitë e ndërtuara rishtazi?
Skema Woningborg ofron mbrojtje shtesë kur kontraktori juaj falimenton ose nuk arrin ta përfundojë punën. Kjo garanci mbulon përfundimin e ndërtimit dhe korrigjimet për defektet strukturore.
Jo të gjitha shtëpitë e ndërtuara rishtazi përfshijnë mbulimin e Woningborg. Kontrolloni marrëveshjen tuaj të blerjes për të konfirmuar nëse ndërtuesi e ka regjistruar pronën tuaj në këtë skemë.
Sipas rregullores së ndërtimit të ri të Woningborg-ut, garancioni fillon tre muaj pas dorëzimit dhe zgjat gjashtë vjet për shumicën e elementëve, dhe dhjetë vjet për defekte serioze që ndikojnë në qëndrueshmërinë e strukturës ose e bëjnë shtëpinë të papërshtatshme për të jetuar. Kjo mbrojtje plotëson në vend që të zëvendësojë detyrimet ligjore të kontraktorit.
Si e përcakton ligji holandez përgjegjësinë për defektet e ndërtimit të gjetura pas transferimit ligjor të pronës?
Transferimi i pronësisë nuk i jep fund përgjegjësisë së kontraktorit për defektet në shtëpitë e ndërtuara rishtas. Kontraktori mbetet përgjegjës gjatë të gjitha periudhave të garancisë, pavarësisht se kush e zotëron pronën.
Gjykata shqyrton nëse defekti ishte i dukshëm gjatë inspektimit para dorëzimit. Ju nuk mund të kërkoni kompensim për defekte të dukshme që duhet t'i kishit vënë re dhe raportuar para nënshkrimit të dokumenteve të pranimit.
Ndryshe nga shtëpitë e vjetra, ju mund ta mbani kontraktorin përgjegjës për problemet që normalisht do të vinin si pasojë e moshës dhe konsumimit. Mosha e pronës nuk i justifikon defektet në shtëpitë e ndërtuara rishtas gjatë periudhave të garancisë.
