Defektet në lokalet tregtare shpesh shkaktojnë mosmarrëveshje midis qiramarrësit dhe qiradhënësit. Megjithatë, jo çdo pengesë në lokalet e dhëna me qira përbën një defekt në kuptimin ligjor. Ligji përcakton një defekt në Nenin 7:204 të Kodit të Pronës si çdo gjendje ose karakteristikë të pronës, ose çdo rrethanë tjetër që nuk i atribuohet qiramarrësit, si rezultat i së cilës prona nuk mund t'i ofrojë qiramarrësit kënaqësinë që ai kishte të drejtë të priste kur lidhi marrëveshjen.
Ky përkufizim është më i gjerë nga ç’duket në shikim të parë. Ai nuk ka të bëjë vetëm me dëmtimet fizike, siç është një çati që rrjedh ose një sistem ngrohjeje qendrore i prishur. Një rrethanë jashtë vetë ambienteve, siç është shqetësimi serioz nga zhurma i shkaktuar nga punimet për të cilat është përgjegjës qiradhënësi, gjithashtu mund të përbëjë një defekt. Ajo që është vendimtare është nëse kënaqësia që qiramarrësi mund të presë në mënyrë të arsyeshme është e dëmtuar. Konsumimi dhe grisja e lehtë në përputhje me përdorimin normal nuk është defekt.
Kush është përgjegjës: qiradhënësi apo qiramarrësi?
Rregulli kryesor
Rregulli kryesor i Nenit 7:206 të Kodit Civil të Qarkut është i qartë: qiradhënësi është i detyruar të korrigjojë defektet me kërkesë të qiramarrësit. Ky detyrim zbatohet përveç rasteve kur korrigjimi është i pamundur, ose përveç rasteve kur shpenzimet për të nuk mund të kërkohen në mënyrë të arsyeshme nga qiradhënësi. Prandaj, qiradhënësi nuk mund t'i shpëtojë thjesht detyrimit për të riparuar duke u thirrur në shpenzimet.
Për riparime të vogla zbatohet një përjashtim. Riparimet që, në bazë të ligjit ose zakonit, janë për llogari të qiramarrësit nuk kanë nevojë të kryhen nga qiradhënësi. Mendoni për zëvendësimin e një doreze të thyer dere, riparimin e një dërrase të dëmtuar ose korrigjimin e defekteve të vogla që qiramarrësit mund të pritet në mënyrë të arsyeshme t'i kryejnë vetë. Kufiri midis një 'riparimi të vogël për qiramarrësin' dhe 'mirëmbajtjes së madhe për qiradhënësin' nuk është gjithmonë i qartë dhe çon rregullisht në diskutime në praktikë.
Devijimet kontraktuale nëpërmjet kushteve të ROZ
Në praktikë, kontratat e qirasë për ambientet tregtare pothuajse gjithmonë lidhen në bazë të modeleve standarde të Këshillit për Pasuri të Paluajtshme (ROZ). Dispozitat e përgjithshme të ROZ për ambientet tregtare përmbajnë devijime të gjera nga rregulli kryesor statutor: shumë detyrime mirëmbajtjeje transferohen në mënyrë kontraktuale nga qiradhënësi te qiramarrësi.
Kështu, në modelet ROZ, çështje të tilla si mirëmbajtja e brendshme, mirëmbajtja e instalimeve, zëvendësimi i pjesëve që konsumohen dhe ndonjëherë edhe riparime më të mëdha vendosen në kurriz të qiramarrësit. Kjo në parim lejohet, sepse regjimi 7:230a dhe, me miratimin e gjykatës, edhe regjimi 7:290 lejojnë devijim nga ligji. Kufijtë përcaktohen nga arsyeshmëria dhe drejtësia dhe rregullat mbi klauzolat e paarsyeshme të rënda.
Prandaj, është thelbësore të lexoni me kujdes dispozitat e përgjithshme përpara se të nënshkruani një kontratë qiraje dhe të kuptoni se cilat detyrime mirëmbajtjeje bien mbi ju si qiramarrës.
Të drejtat e qiramarrësit për defekte në lokalet tregtare
Duke kërkuar zgjidhje
Hapi i parë në rast të një defekti është lëshimi i një njoftimi për mosrespektim: një kërkesë me shkrim drejtuar qiradhënësit për të korrigjuar defektin brenda një afati të arsyeshëm. Pa një njoftim për mosrespektim, qiradhënësi nuk është në shkelje dhe ju si qiramarrës nuk keni të drejtë për mjete ligjore. Njoftimi për mosrespektim duhet të përshkruajë konkretisht se cili është defekti, brenda cilit afat duhet të ndërmerret ndreqja dhe çfarë pasojash i bashkëngjitni një dështimi për të korrigjuar.
Ulje e qirasë
Nëse, pavarësisht një njoftimi për mospërmbushje të detyrimeve, qiradhënësi nuk arrin ta korrigjojë defektin, qiramarrësi ka të drejtë sipas Nenit 7:207 të Kodit të Procedurës Civile (CDCC) për një ulje proporcionale të qirasë për periudhën gjatë së cilës ekziston defekti. Ulja llogaritet sipas raportit midis kënaqësisë që qiramarrësi ka në të vërtetë dhe kënaqësisë që do të kishte pasur pa defektin. Qiramarrësi mund ta zbatojë këtë ulje nëpërmjet gjykatës së rrethit gjyqësor.
Ulja e qirasë hyn në fuqi që nga momenti që defekti i raportohet qiradhënësit, jo vetëm nga momenti i vendimit të gjykatës. Prandaj, këshillohet që defektet të raportohen gjithmonë me shkrim dhe sa më shpejt të jetë e mundur, në mënyrë që data e fillimit të uljes të dokumentohet mirë.
Kompensim
Nëse defekti i atribuohet qiradhënësit, për shembull sepse ai nuk ka kryer mirëmbajtjen e nevojshme ndërsa e dinte ose duhej ta dinte se defekti ishte i afërt, qiramarrësi mund të kërkojë kompensim shtesë sipas Nenit 7:208 të Kodit të Procedurës Civile (CDC). Ky dëm mund të përbëhet nga humbje pasuese, siç është humbja e xhiros për shkak të defektit ose kostot që qiramarrësi është dashur të përballojë për të vazhduar operacionet e tij të biznesit.
Vetë-riparim dhe nisje
Nëse, pas një njoftimi të duhur për mosrespektim dhe skadimit të periudhës së caktuar, qiradhënësi nuk arrin ta korrigjojë defektin, qiramarrësi në parim ka të drejtë të kryejë vetë riparimin dhe të kompensojë kostot e arsyeshme me qiranë (Neni 7:206(3) DCC). Megjithatë, kjo e drejtë i nënshtrohet kufizimeve.
Së pari, duhet të ketë të bëjë vërtet me një defekt që qiradhënësi duhet ta ndreqë. Kushdo që riparon një detyrim mirëmbajtjeje që i takon atij/asaj si qiramarrës në mënyrë kontraktuale dhe i kalon kostot, nuk do të arrijë askund. Së dyti, qiramarrësi duhet të jetë në gjendje të tregojë se i ka dhënë qiradhënësit mundësinë për të ndrequr defektin paraprakisht dhe se qiradhënësi nuk e ka bërë këtë. Së treti, kostot e shkaktuara nuk duhet të jenë disproporcionale.
Kompensimi me qiranë pa u përmbushur këto kushte mund të çojë në procedura për pagesa të prapambetura të qirasë. Prandaj, këshillohet të kërkoni këshilla ligjore përpara se të vazhdoni me kompensimin.
Mirëmbajtja, kushtet e ROZ dhe klauzolat e lirimit nga përgjegjësia
Dispozitat e përgjithshme të ROZ-së e ndajnë mirëmbajtjen në mirëmbajtje të jashtme (për qiradhënësin) dhe mirëmbajtje të brendshme (për qiramarrësin), por kufiri i saktë ndryshon në varësi të versionit të kontratës. Për më tepër, dispozitat e përgjithshme përmbajnë rregullisht klauzola përjashtimi nga përgjegjësia: dispozita me anë të të cilave qiradhënësi përjashton ose kufizon përgjegjësinë për dëme të caktuara.
Një lirim nga përgjegjësia nuk është gjithmonë i vlefshëm. Nëse dëmi rezulton nga qëllimi ose pakujdesia e vetëdijshme nga ana e qiradhënësit, ose nëse lirimi nga përgjegjësia është i papranueshëm në rrethanat e dhëna sipas standardeve të arsyeshmërisë dhe drejtësisë, gjykata mund ta anulojë klauzolën. E njëjta gjë vlen edhe nëse një lirim nga përgjegjësia kualifikohet si një klauzolë e paarsyeshme e rëndë sipas kuptimit të Nenit 6:233 DCC. Me konsumatorët kjo ndodh shpejt; me qiramarrësit komercialë standardi është më i lartë, por edhe atje ka kufizime.
Rishikoni kontratën tuaj të qirasë përpara se ta nënshkruani për ndarjen e mirëmbajtjes dhe klauzolat e lirimit nga përgjegjësia, veçanërisht për ambiente të mëdha ose qira të larta. Kostoja e këshillave ligjore zakonisht është e kufizuar në lidhje me rreziqet financiare që merrni nëse nënshkruani një kontratë pa i ditur dispozitat e përgjithshme.
Rishikimi i qirasë me kalimin e kohës
Për hapësirën tregtare 7:290, ligji ofron gjithashtu mundësinë e rishikimit të qirasë. Pasi të ketë skaduar periudha e qirasë e rënë dakord, ose pas pesë vitesh në rastin e një kontrate afatgjatë, secila palë mund t'i kërkojë gjykatës së rrethit të përshtasë qiranë me mesataren e qirave të hapësirave tregtare të krahasueshme në lokalitet gjatë pesë viteve të fundit (Neni 7:303 DCC). Kjo kërkon një mendim të detyrueshëm të ekspertit: gjykata emëron një ose më shumë ekspertë që përcaktojnë qiranë në përputhje me tregun.
Kjo procedurë është e hapur si për qiradhënësin që konsideron se qiraja është bërë shumë e ulët, ashtu edhe për qiramarrësin që beson se po paguan shumë. Rezultati është i detyrueshëm, përveç nëse palët vendosin ndryshe me marrëveshje të ndërsjellë. Për një hapësirë tregtare 7:230a, kjo e drejtë statutore për rishikimin e qirasë nuk ekziston. Rregullimi i qirasë atje është i mundur vetëm me anë të rrugës kontraktuale, zakonisht nëpërmjet një klauzole indeksimi.
Rishikimi i qirasë plotëson rrethin e dinamikës ligjore që rrethon lokalet tregtare: jo vetëm qasja në lokale dhe ndërprerja e qirasë, por edhe çmimi që paguani, bashkëpërcaktohet nga regjimi në fuqi.
Më shumë nga kjo seri mbi ligjin e qirasë tregtare
Ky artikull është pjesë e serisë sonë me tre pjesë mbi ligjin e qirasë tregtare. Lexoni edhe pjesët e tjera:
- Pjesa 1: 7:290 apo 7:230a DCC? Cili regjim qiraje zbatohet për ambientet tuaja tregtare
- Pjesa 2: Përfundimi i një kontrate qiraje tregtare: periudhat e njoftimit, arsyet dhe pengesat
Lexoni gjithashtu: 7:290 ose 7:230a DCC? Cili regjim qiraje zbatohet për ambientet tuaja tregtare dhe Përfundimi i një kontrate qiraje tregtare: periudhat e njoftimit, arsyet dhe grackat.
Përfundim
Defektet në ambientet tregtare janë një problem i shpeshtë dhe ndonjëherë i kushtueshëm. Qoftë nëse bëhet fjalë për një çati që rrjedh, një instalim ngrohjeje me defekt apo mirëmbajtje të vonuar që pengon operacionet e biznesit: si qiramarrës ju keni të drejta konkrete, por duhet t'i përdorni në mënyrë aktive këto të drejta dhe të ndiqni procedurën e saktë. Gjithmonë raportoni defektet me shkrim, lëshoni një njoftim për mospërmbushje dhe regjistroni gjithçka.
Si qiradhënës, këshillohet të mbani një plan të qartë mirëmbajtjeje dhe të mos lejoni që defektet të vazhdojnë. Përgjegjësia për humbjet pasuese mund të rritet shpejt në shuma të konsiderueshme.
Law & More këshillon si qiramarrësit ashtu edhe pronarët e lokaleve tregtare mbi defektet, ndarjen e mirëmbajtjes, shqyrtimin e qirasë dhe çështje të tjera të lidhura. Na kontaktoni për një bisedë pa detyrime.
Pyetjet më të shpeshta
A kam të drejtë për ulje të qirasë për një defekt në ambientet e mia tregtare?
Po. Nëse ka një defekt sipas kuptimit të Nenit 7:204 DCC dhe qiradhënësi nuk e korrigjon atë në kohën e duhur pas një njoftimi për mospërmbushje të detyrimeve, ju mund të kërkoni një ulje proporcionale të qirasë sipas Nenit 7:207 DCC. Kjo ulje hyn në fuqi nga momenti i raportit me shkrim të defektit.
Cilat riparime të vogla janë për llogarinë time si qiramarrës?
Riparimet e vogla janë riparime që, në bazë të ligjit ose zakonit, janë në mënyrë të arsyeshme për llogari të qiramarrësit, të tilla si zëvendësimi i çelësave të prishur, mbyllja e boshllëqeve të vogla në nyje ose riparimi i pjesëve që konsumohen gjatë përdorimit të përditshëm. Kufiri me mirëmbajtjen e madhe, e cila është për qiradhënësin, mund të jetë i paqartë në praktikë dhe ndonjëherë përshkruhet më tej në mënyrë kontraktuale në dispozitat e ROZ-së.
A mund ta riparoj vetë një defekt dhe të zbres kostot nga qiraja?
Kjo është e mundur, por vetëm nëse plotësohen kushtet statutore: është dërguar një njoftim për mospagesë, qiradhënësi ka lejuar që afati të skadojë, ka të bëjë me një defekt që qiradhënësi duhet ta korrigjojë dhe kostot janë të arsyeshme. Kompensimi pa përmbushur këto kushte mund të çojë në procedura për pagesa të prapambetura të qirasë.
A mund të rishikoj unë si qiramarrës qiranë?
Për një hapësirë tregtare me çmim 7:290, pas periudhës së rënë dakord të qirasë ose pas pesë vitesh, mund t'i kërkoni gjykatës së rrethit të përshtasë qiranë me atë të një hapësire të krahasueshme në atë zonë (Neni 7:303 i Kodit të Procedurës Civile). Për një hapësirë tregtare me çmim 7:230, kjo e drejtë statutore nuk ekziston.
