Qiratë e prapambetura në Holandë: mundësi ligjore për qiradhënësit

Qiratë e prapambetura nuk i lejojnë qiradhënësit të ndërpresë kontratën e qirasë, të ndryshojë bravat ose të heqë sendet e qiramarrësit. Sipas Nenit 7:231(1) të Kodit Civil Holandez (BW), një kontratë qiraje e një ndërtese, qoftë një shtëpi apo një ambient biznesi, mund të zgjidhet vetëm për mospagesë nga gjykata; përjashtimet janë të pakta, siç është mbyllja e ambienteve nga kryetari i bashkisë për arsye të rendit publik.

Prandaj, rruga është e përcaktuar: një kujtesë dhe kërkesë me shkrim, një marrëveshje pagese nëse është e mundur, dhe përndryshe procedurat për pagesën, shpërbërjen dhe dëbimin para gjykatës së rrethit (kantonrechter). Në praktikë, gjykatat zakonisht i trajtojnë borxhet prej rreth tre muajsh qiraje si mjaftueshëm serioze për të justifikuar shpërbërjen, por ato gjithashtu peshojnë rrethanat e qiramarrësit.

Kur është qiramarrësi në shkelje të detyrimeve?

Qiraja zakonisht duhet të paguhet në një datë të caktuar. Sipas Nenit 6:83(a) BW, një debitor që nuk paguan brenda një afati të rënë dakord konsiderohet në vonesë (verzuim) pa një njoftim të veçantë. Nga ai moment, interesi ligjor (wettelijke rente) llogaritet mbi shumën e papaguar (Neni 6:119 BW).

Kostot e mbledhjes së detyrimeve i nënshtrohen një hapi shtesë kur qiramarrësi është një individ privat. Sipas Nenit 6:96(6) BW, këto kosto paguhen vetëm pas një kujtese që i jep qiramarrësit 14 ditë për të paguar dhe që përcakton kostot që do të ngarkohen nëse pagesa nuk pason. Për një qiramarrës biznesi, kjo letër 14-ditore nuk kërkohet, megjithëse kontrata e qirasë shpesh rregullon kostot.

Çfarë duhet të bëni në pagesën e parë të munguar?

Kontaktoni menjëherë qiramarrësin me shkrim, deklaroni shumën dhe datën e pagesës, si dhe kërkoni arsyen. Shumë vonesa vijnë nga një mbikëqyrje ose një problem i përkohshëm; një gjurmë me shkrim nga pagesa e parë e munguar e forcon pozicionin tuaj më vonë.

Nëse qiramarrësi ka vështirësi financiare, ofroni një marrëveshje pagese me shkrim me shuma dhe data fikse. Një gjykatë do të shqyrtojë nëse qiradhënësi i ka dhënë qiramarrësit një mundësi të arsyeshme për të paguar. Kontrolloni gjithashtu kontratën tuaj të qirasë për klauzola mbi vonesën në pagesë, gjobat dhe mospërmbushjen e detyrimeve; ndaj një qiramarrësi konsumator, klauzolat e paarsyeshme të gjobave mund të anulohen sipas rregullave mbi kushtet e përgjithshme (nenet 6:233 deri në 6:237 BW).

Si të filloni procedurat ligjore?

Nëse pagesat e prapambetura nuk paguhen, qiradhënësi mund të lëshojë një urdhër padie para gjykatës së rrethit, e cila trajton të gjitha çështjet e qirasë pavarësisht shumës (Neni 93 i Kodit Holandez të Procedurës Civile, Rv). Padia zakonisht kombinon pagesën e pagesave të prapambetura, zgjidhjen e kontratës së qirasë dhe dëbimin. Mosmarrëveshjet në lidhje me pagesat e prapambetura të qirasë nuk trajtohen nga Tribunali i Qirasë (Huurcommissie).

Dorëzoni kontratën e qirasë, përmbledhjen e pagesave, njoftimet përkujtuese dhe çdo marrëveshje pagese të refuzuar. Nëse gjykata miraton shpërbërjen dhe dëbimin, vendimi përcakton një datë deri në të cilën qiramarrësi duhet të largohet. Nëse qiramarrësi qëndron, një përmbarues gjyqësor (gerechtsdeurwaarder) mund të kryejë dëbimin në bazë të vendimit. Artikulli ynë mbi dëbimin në Holandë shpjegon këtë hap.

Si vendos gjykata për shpërbërjen?

Shpërbërja është e mundur për çdo dështim për të përmbushur detyrimet, përveç nëse dështimi, duke pasur parasysh natyrën e tij të veçantë ose rëndësinë e vogël, nuk e justifikon shpërbërjen (Neni 6:265 BW). Me pagesat e prapambetura të qirasë, gjykatat shqyrtojnë shumën dhe kohëzgjatjen e pagesave të prapambetura, nëse ka një histori të vonesave të pagesave, nëse pagesa është bërë që atëherë dhe pasojat e dëbimit për qiramarrësin dhe çdo fëmijë.

Si mund t’i parandaloni pagesat e prapambetura?

Shqyrtimi para nënshkrimit të kontratës së qirasë zvogëlon rrezikun: kontrolloni të ardhurat dhe punësimin dhe kërkoni një referencë nga një pronar i mëparshëm me pëlqimin e aplikantit. Mblidhni vetëm të dhënat që ju nevojiten sipas Rregullores së Përgjithshme për Mbrojtjen e të Dhënave (GDPR) dhe mos zgjidhni për arsye që ndalohen nga ligji i trajtimit të barabartë.

Bini dakord për udhëzime të qarta pagese dhe një datë pagese, dhe merrni në konsideratë një debitim direkt. Një depozitë ofron njëfarë sigurie; për qiratë e banesave, ajo nuk mund të kalojë dyfishin e qirasë bazë mujore (Neni 7:261b BW).

Çfarë duhet të kontrolloni si qiradhënës?

• Nëse kontrata e qirasë përcakton një datë të caktuar për pagesën e qirasë.
• Nëse keni dërguar një kujtesë me shkrim nga pagesa e parë e humbur.
• Nëse, për një qiramarrës privat, letra juaj e mbledhjes jep 14 ditë dhe përcakton kostot (Neni 6:96(6) BW).
• Nëse keni ofruar një marrëveshje pagese me shkrim.
• Nëse detyrimet e prapambetura janë mjaftueshëm serioze për të justifikuar shpërbërjen, zakonisht rreth tre muaj.

Çfarë duhet të kontrolloni si qiramarrës?

• Nëse shuma e kërkuar është e saktë, duke përfshirë interesin dhe kostot e mbledhjes.
• Nëse keni marrë një letër të vlefshme 14-ditore përpara se të ngarkoheshin kostot e mbledhjes.
• Nëse mund të propozoni me shkrim një marrëveshje pagese realiste.
• Nëse qiradhënësi ka defekte të pazgjidhura që ju i keni raportuar, të cilat mund të jenë të rëndësishme në procedurat gjyqësore.
• Nëse i jeni përgjigjur një urdhri thirrjeje para datës së seancës dëgjimore.

Çfarë mund të bëjmë për ju me pagesat e prapambetura të qirasë?

Avokatët tanë të qirasë ndihmojnë pronarët dhe qiramarrësit:

• Ne hartojmë njoftimin përkujtues dhe letrën e mbledhjes 14-ditore.
• Ne hartojmë dhe negociojmë një marrëveshje pagese me shkrim.
• Ne përgatisim urdhrin e thirrjes për pagesë, shpërbërje dhe dëbim para gjykatës së rrethit.
• Ne i japim udhëzime përmbaruesit që të zbatojë vendimin.
• Ne shqyrtojmë kontratat e qirasë dhe procedurat e shqyrtimit për të zvogëluar detyrimet e prapambetura në të ardhmen.

përmbledhje

• Një kontratë qiraje e një shtëpie ose ambienti biznesi mund të zgjidhet vetëm për shkak të detyrimeve të prapambetura nga gjykata (Neni 7:231 BW).
• Një qiramarrës që humbet një datë të caktuar skadimi është në shkelje dhe detyrohet të paguajë interesin statutor.
• Kostot e mbledhjes nga një qiramarrës privat kërkojnë një letër 14-ditore më parë.
• Gjykata e nën-qarkut vendos për të gjitha çështjet e qirasë, pavarësisht nga shuma.
• Gjykatat zakonisht kërkojnë rreth tre muaj vonesa dhe peshojnë rrethanat e qiramarrësit.

Pyetjet më të shpeshta