Blerja e një shtëpie në Holandë si i huaj

Blerja e një shtëpie në Holandë ka një formë të caktuar ligjore: një ofertë, një akt blerjeje me shkrim, një periudhë statutore qetësimi, kushte paraprake, një depozitë dhe një akt noterial transferimi i regjistruar në Regjistrin e Tokave. Shumica e udhëzimeve për ndërkombëtarët vijnë nga agjentët e pasurive të paluajtshme dhe përqendrohen te çmimi. Ky artikull përcakton hapat ligjorë - çfarë ju lidh dhe kur, dhe nga çfarë mund të hiqni dorë ende. Është udhëzim ligjor, jo këshillë financiare.

A mund të blejë një shtetas i huaj një shtëpi në Holandë?

Po. Nuk ka kufizime kombësie për pronësinë e pronës banesore holandeze. Nuk keni nevojë të jeni shtetas holandez, shtetas i BE-së ose banor i Holandës për t'u bërë pronar i regjistruar. Nuk ka leje dhe as periudhë minimale qëndrimi. Regjistri i Tokave (Kadaster) regjistron pronarin e çdo parcele pa marrë parasysh pasaportën e pronarit.

Dy pika shpesh ngatërrohen me një ndalim që nuk ekziston. Së pari, pronësia nuk është status imigracioni: blerja nuk ju jep të drejtë qëndrimi dhe një status i pazgjidhur nuk ju ndalon të zotëroni pronë. Së dyti, disa bashki kufizojnë blerjen me qira, jo të huajt. Sipas skemës së quajtur opkoopbescherming , në fuqi që nga 1 janari 2022, një bashki mund të caktojë lagje në të cilat një shtëpi më e lirë ose me çmim mesatar nuk mund të jepet me qira për një periudhë pas blerjes pa leje. Kjo ndikon në atë që bëni me shtëpinë, jo në atë se kush jeni.

Çfarë ju nevojitet të keni në dispozicion para se të bëni ofertën

Një numër shërbimi për qytetarët (BSN)

Numri i Sigurimeve Shoqërore (BSN) u lëshohet automatikisht të gjithë atyre që janë të regjistruar në Bazën e të Dhënave të të Dhënave Personale Hollandeze; jo-rezidentët mund të regjistrohen në Bazën e të Dhënave të të Dhënave të Jo-Rezidentëve dhe ta marrin një të tillë në këtë mënyrë. Pronësia nuk varet nga mbajtja e një BSN-je, por deklarata e taksës së transferimit që paraqet noteri varet, dhe bankat do ta kërkojnë atë.

Një llogari bankare holandeze

Asnjë statut nuk e kërkon një të tillë, por ju do ta dëshironi. Çmimi dhe kostot paguhen në llogarinë e klientit të noterit ( derdengeldenrekening ), dhe pagesat nga një llogari e huaj janë më të ngadalta dhe më shpesh mbahen peng nga çekët kundër pastrimit të parave. Fondet që nuk janë pastruar mëngjesin e transferimit do ta ndalojnë atë.

Çfarë do të kërkojë një huadhënës hipotekor, në nivel ligjor

• Një hipotekë holandeze është një e drejtë reale e krijuar nga një akt noterial i veçantë, i ekzekutuar në të njëjtin emërim si transferimi dhe i regjistruar në të njëjtat regjistra.
• Huadhënësi ofertë e shkruar detyruese është ajo me të cilën duhet të lidhet kushti juaj i financimit. Një tregues i përkohshëm nuk është një ofertë, dhe mbështetja në një të tillë është mënyra më e zakonshme që blerësit të humbasin një depozitë.
• Nëse jeni i martuar ose në një partneritet të regjistruar, bashkëshorti/ja juaj zakonisht duhet të jetë palë ose të japë pëlqimin. Regjimet pasurore martesore të huaja e ndërlikojnë këtë; ngrijeni çështjen me noterin herët.

Agjentët e pasurive të paluajtshme: kush vepron për kë

Këtu bien më shpesh në kurth blerësit e huaj. Agjenti që ju tregon shtëpinë, u përgjigjet pyetjeve tuaja dhe harton aktin e blerjes është agjenti i shitjes ( verkoopmakelaar ), i udhëzuar dhe i paguar nga shitësi dhe që vepron në interes të shitësit. Asgjë që thuhet gjatë një vizite nuk e ndryshon këtë. Ai nuk është neutral, nuk është këshilltari juaj dhe nuk keni detyrim të negocioni uljen e çmimit ose t'ju këshillojë për kushtet në të cilat duhet të këmbëngulni.

Një agjent blerës ( aankoopmakelaar ) udhëzohet nga ju: të vlerësojë, të bëjë oferta, të kontrollojë shoqatën e pronarëve dhe anketën, dhe t'ju ndihmojë të kryeni detyrën tuaj për të hetuar. Sipas rregullave profesionale të shoqatave kryesore të agjentëve, një agjent nuk duhet të veprojë për të dyja palët në të njëjtin transaksion.

Oferta dhe pse nuk ju lidh ende

Çmimi i kërkuar është një ftesë për negociata, jo një ofertë. Shitësi mund ta refuzojë ofertën më të lartë, të pranojë një më të ulët me kushte më të mira ose ta shesë diku tjetër. Kur interesi është i lartë, prona mund të shkojë në tender të mbyllur ( inschrijving ) dhe shitësi prapë zgjedh.

Pika ligjore që ka më shumë rëndësi është kjo. Kur blerësi është një individ privat që nuk vepron në kuadër të një biznesi ose profesioni, dhe prona është e destinuar për banim, blerja duhet të bëhet me shkrim (neni 7:2 BW). Derisa të dyja palët të kenë nënshkruar aktin, nuk ka shitje të detyrueshme. Një ofertë e pranuar me telefon, email ose shtrëngim duarsh nuk ju lidh.

Konkluzion është i pakëndshëm: nuk e lidh as shitësin. Deri në nënshkrimin e kontratës, ai mund të pranojë një ofertë më të lartë dhe ju nuk keni asnjë pretendim. Blerësit që supozojnë se "oferta jonë u pranua" do të thotë se shtëpia është e tyre dhe, në përputhje me rrethanat, heqin dorë nga kontrata, janë të ekspozuar. Kërkoni shpejt për aktin e shkruar.

Akti i blerjes (koopovereenkomst)

Pothuajse çdo shtëpi ekzistuese shitet sipas një modeli standard të aktit të blerjes të hartuar bashkërisht nga shoqatat e agjentëve dhe organizatat e konsumatorëve. Përdorimi i tij nuk është i detyrueshëm, por shmangiet meritojnë të vihen në pikëpyetje: modeli është i balancuar qëllimisht, kështu që një klauzolë e shtuar sipër tij zakonisht favorizon shitësin. Kontrolloni të paktën:

• Përshkrimi kadastral dhe nëse toka është në pronësi të lirë apo mbahet me qira toke.
• Lista e sendeve dhe pajisjeve të luajtshme — mosmarrëveshjet rreth kuzhinave dhe dyshemeve janë të shmangshme.
• Data e transferimit dhe data e banimit, të cilat mund të ndryshojnë.
• Kushtet paraprake, afatet e tyre dhe mënyra se si duhet të përdoren ato.
• Depozita ose garancia bankare, dhe kur duhet të ofrohet.
• Klauzola të shtuara: një klauzolë moshe, një klauzolë "siç është", një klauzolë asbesti ose një regjistrim që shitësi nuk ka jetuar kurrë atje.
• Barrët: servitutet, detyrimet cilësore dhe kufizimet komunale.

Rishikoni aktin para nënshkrimit: sapo të ketë mbaruar periudha e qetësimit dhe kushtet të kenë skaduar, kushtet e tij janë thjesht kontrata juaj.

Periudha statutore e qetësimit

Një blerës privat i një banese ka një periudhë statutore për t’u qetësuar prej tre ditësh , gjatë së cilës blerja mund të zgjidhet (neni 7:2 BW).

• Fillon ditën pasi ju është dorëzuar akti i nënshkruar, ose një kopje. Kërkoni një faturë me datë.
• Të paktën dy nga të treja nuk duhet të jenë të shtunë, të diel ose ditë feste zyrtare të njohura; përndryshe shtohet një ditë.
• Nuk ka nevojë të jepet arsye dhe nuk paguhet asnjë kompensim. Kjo mbron vetëm blerësin; shitësi nuk ka të drejtë ekuivalente.
• Shpërndajeni me shkrim dhe sigurohuni që njoftimi të bëhet arrin shitësi ose agjenti i shitjes brenda periudhës — dërguar ditën e fundit por marrë më vonë është shumë vonë.

Kushtet precedente (ontbindende voorwaarden)

Kushtet paraprake janë rrugët e arratisjes të negociuara në akt - mbrojtja më e vlefshme e blerësit dhe gjëja e parë që sakrifikohet në një treg konkurrues. Heqja dorë prej tyre për të fituar një konkurs ofertash e shndërron një blerje të pafinancuar në një detyrim personal prej afërsisht dhjetë përqind të çmimit.

Kushti i financimit

• Vendosni një afat realist. Katër deri në gjashtë javë është e zakonshme; një huadhënës që merret me të ardhura nga jashtë ose punësim provues mund të ketë nevojë për më shumë kohë.
• Specifikoni shumën dhe, nëse është e mundur, kushtet në të cilat duhet të jetë i disponueshëm financimi.
• Akti model normalisht kërkon që thirrja të jetë dokumentuarNjoftim me shkrim, në kohë, i mbështetur nga refuzimet me shkrim të huadhënësit. Një deklaratë e pambështetur se financimi dështoi refuzohet rregullisht.
• Nëse afati nuk respektohet, kërkoni një zgjatje me shkrim para skadon dhe merrni marrëveshjen me shkrim të shitësit. Heshtja nuk është zgjatje.

Gjendja e studimit strukturor

Kjo ju lejon të shpërbëni ose të rinegocioni nëse një studim zbulon kosto riparimi mbi një prag të rënë dakord. Dy gjëra duhet të jenë të sakta: pragu dhe cilat kosto llogariten për të - një kusht që llogarit vetëm riparimet "e nevojshme menjëherë" është shumë më i ngushtë sesa një kusht që llogarit të gjitha defektet e gjetura.

Kushti i garancisë kombëtare të hipotekës

Garancia Kombëtare e Hipotekës ( Nationale Hypotheek Garantie , NHG) zvogëlon rrezikun e huadhënësit dhe normalisht normën e interesit, dhe mbron huamarrësin nga një borxh i mbetur në rrethana të përcaktuara. Kredia maksimale që mund të garantohet, kufiri më i lartë që zbatohet kur masat e kursimit të energjisë financohen me të, dhe tarifa e njëhershme përcaktohen çdo vit nga Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen dhe publikohen në faqen e saj të internetit; kërkoni huadhënësin tuaj shifrat aktuale në datën e aplikimit tuaj. Meqenëse NHG i bashkëngjitet kredisë dhe jo shtëpisë, një blerës që mbështetet në të duhet ta kushtëzojë blerjen me marrjen e financimit me NHG, jo thjesht me marrjen e financimit.

Cilado qoftë kushti, rregulli është i njëjtë: thirrja në kohë, me shkrim, në formën që parashikon kontrata. Një kusht i thirrur keq nuk vlen asgjë.

Depozita ose garancia bankare

Akti normalisht do t'ju kërkojë që, brenda një periudhe të caktuar pas skadimit të kushteve, të paguani një depozitë në llogarinë e klientit të noterit ose të jepni një garanci bankare. Kontrata model e blerjes e NVM, VBO, VastgoedPRO dhe Vereniging Eigen Huis e përcakton shumën në 10% të çmimit të blerjes . Një garanci lëshohet nga banka juaj kundrejt një tarife dhe shmang lidhjen e parave të gatshme; një depozitë mbahet nga noteri dhe kompensohet me çmimin në momentin e transferimit. Secila prej tyre siguron gjobë që do të kishit borxh nëse nuk e përmbushni. Mungesa e saj është në vetvete një shkelje dhe është afati që blerësit e financuar nga jashtë shtetit e humbasin më shpesh.

Sondazhi, zbulimi dhe detyra juaj për të hetuar

Ligji holandez vendos detyrime për të dyja palët. Shitësi duhet të dorëzojë një pronë që përputhet me kontratën dhe është e përshtatshme për përdorim normal si banesë (neni 7:17 BW), dhe duhet ta transferojë atë pa tarifa dhe kufizime të veçanta përveç atyre që ju keni pranuar shprehimisht (neni 7:15 BW). Ai duhet të zbulojë atë që di për pronën.

Kundër kësaj qëndron detyra e blerësit për të hetuar. Defektet që mund t’i kishit zbuluar duke parë, duke kërkuar ose duke porositur një studim janë, si rregull, problemi juaj. Detyrimi për të zbuluar është përgjithësisht më i fortë kur shitësi e dinte për një defekt dhe nuk tha asgjë, por kurrë mos planifikoni ta fitoni atë argument. Në vend të kësaj, hetoni: porositni një studim, lexoni pyetësorin e shitësit dhe planin mjedisor, dhe për një apartament dokumentet e shoqatës së pronarëve.

Dy klauzola e zhvendosin rrezikun te blerësi. Klauzola e moshës ( ouderdomsclausule ), e zakonshme me shtëpitë e vjetra, kufizon përgjegjësinë e shitësit në mënyrë që ju të pranoni standardet e ndërtimit dhe mirëmbajtjes së epokës së ndërtesës; formulimi ka rëndësi, sepse disa versione shkojnë përtej defekteve vërtet të lidhura me moshën. Klauzola " siç është" e shet pronën në gjendjen e saj aktuale me përgjegjësinë e shitësit të përjashtuar për aq sa lejon ligji, shpesh e shoqëruar me një klauzolë që regjistron se shitësi nuk ka jetuar kurrë atje. Kur shihni të dyja, një studim nuk është më opsional.

Nëse pas transferimit shfaqet një defekt, njoftoni menjëherë shitësin me shkrim. Neni 7:23 BW kërkon që blerësi të ankohet brenda një kohe të arsyeshme ( bekwame tijd ) nga zbulimi i defektit, ose nga momenti kur ai duhej ta kishte zbuluar atë në mënyrë të arsyeshme; periudha fikse dy-mujore e këtij neni zbatohet për blerjet e mallrave të luajtshme nga konsumatorët, jo për blerjen e një shtëpie, kështu që nuk ka një numër të sigurt javësh për t'u mbështetur. Një blerës që pret humbet kërkesën.

Noteri, akti i transferimit dhe momenti i pronësisë

Prona holandeze nuk mund të transferohet privatisht. Pronësia kalon vetëm me ekzekutimin e një akti noterial transferimi nga një noter i së drejtës civile i vendosur në Holandë, i ndjekur nga regjistrimi në regjistrat publikë të mbajtur nga Regjistri i Tokave (neni 3:89 BW). Transferimi gjithashtu kërkon një titull të vlefshëm dhe një shitës me fuqi për të disponuar (neni 3:84 BW).

Puna e noterit është vendi ku qëndron pjesa më e madhe e mbrojtjes suaj:

• Kërkon në regjistra për të konfirmuar pronësinë e shitësit dhe për të identifikuar hipotekat, bashkëngjitjet, servitutet dhe kufizimet — duke e përsëritur këtë në ditën e nënshkrimit dhe pas regjistrimit.
• Verifikon identitetin tuaj dhe burimin e fondeve tuaja sipas rregullave kundër pastrimit të parave.
• Harton aktin e transferimit dhe, nëse jeni duke marrë hua, aktin e hipotekës, dhe lëshon një deklaratë përfundimi.
• Siguron që hipotekat ekzistuese të shlyhen, i liron paratë shitësit vetëm pasi regjistrimi të jetë konfirmuar i qartë dhe paguan taksën e transferimit.

Ju bëheni pronar me regjistrimin e aktit — jo me nënshkrim dhe jo me pagesë. Blerësi tradicionalisht zgjedh noterin, meqenëse blerësi paguan. Zgjidhni: tarifat ndryshojnë dhe ia vlen të gjeni një noter të mësuar të punojë në anglisht.

Shpenzimet

Shtëpitë ekzistuese zakonisht shiten kosten koper (kk): blerësi mbart kostot e transferimit përveç çmimit. Ndërtimet e reja shpesh paguhen (von), me to të përfshira. Artikulli kryesor është taksa e transferimit ( overdrachtsbelasting ). Ekzistojnë katër regjime krah për krah: një përjashtim i vetëm për një blerës për herë të parë brenda një grupi moshe që do të jetojë në shtëpi dhe blerja e të cilit mbetet nën një vlerë maksimale; një normë e reduktuar për një banesë që do ta përdorni si vendbanimin tuaj kryesor; një normë më e lartë për një banesë që nuk do ta përdorni, siç është një shtëpi pushimi ose një shtëpi e blerë me qira; dhe norma e përgjithshme për pasuri të tjera të paluajtshme. Normat, grupi i moshës dhe kufiri i vlerës janë në Wet op belastingen van rechtsverkeer, rregullohen nga legjislatura në paketën vjetore të taksave dhe publikohen nga Belastingdienst; kontrolloni shifrën që zbatohet në datën e transferimit në vend të datës së kontratës dhe merrni atë nga këshilltari juaj tatimor. Norma për banesat që nuk përdoren si vendbanim kryesor u ul duke filluar nga 1 janari 2026, kështu që përmbledhjet më të vjetra citojnë një shifër më të lartë.

Gjithashtu, parashikohet buxheti për tarifat e noterit për aktet e transferimit dhe hipotekës; tarifën e regjistrimit në Regjistrin e Tokave për secilin akt, të përcaktuar çdo vit nga Kadastra; një vlerësim; një studim; tarifën e NHG; këshilla për hipotekën; dhe tarifën e një agjenti blerës.

Qiraja e tokës dhe shoqatat e pronarëve

Qiraja e tokës (erfpacht). Në pjesë të Amsterdam dhe në disa qytete të tjera, ju blini ndërtesën dhe një kontratë afatgjatë me qira të tokës, jo vetë tokën: një të drejtë përdorimi, në varësi të kushteve dhe një qiraje toke që mund të fiksohet, të rishikohet periodikisht ose të blihet përgjithmonë. Lexoni kushtet dhe mekanizmin e rishikimit përpara se të bëni ofertën - një rishikim që duhet të dorëzohet menjëherë pas blerjes mund të jetë i kushtueshëm.

Shoqatat e pronarëve ( Vereniging van Eigenaars , VvE). Blerja e një apartamenti do të thotë blerja e të drejtës së një apartamenti, dhe anëtarësimi është automatik dhe i detyrueshëm. Para nënshkrimit, merrni aktin e ndarjes, rregullat e brendshme, procesverbalet e fundit, llogaritë, bilancin e fondit rezervë dhe çdo plan mirëmbajtjeje, dhe kontrolloni nëse punimet kryesore janë zgjidhur, por nuk janë paguar. Një shoqatë e pafinancuar është një detyrim që trashëgoni.

Nëse shitësi nuk kryen punën

Pasi të ketë kaluar periudha e qetësimit dhe kushtet të kenë skaduar, kontrata i detyrohet të dyja palëve. Nëse shitësi refuzon të transferojë në datën e rënë dakord, modeli standard jep një zgjidhje të strukturuar: të paraqesë një njoftim me shkrim për mospërmbushje të detyrimeve duke lejuar periudhën e shkurtër që parashikon kontrata; nëse ai ende nuk e kryen kontratën, ose të shpërbëjë kontratën dhe të kërkojë penalizimin, ose të kërkojë përmbushjen e detyrimeve dhe të kërkojë një penalizim ditor për vonesën. Penalizimi normalisht është 10% e çmimit të blerjes - prandaj depozita përcaktohet në atë shifër.

E njëjta mekanizëm funksionon kundër jush: një blerës që nuk mund ta përfundojë kontratën, pa asnjë kusht të mbetur për t'u përdorur, përballet me atë penalitet dhe noteri mban depozitën. Merrni këshilla me shenjën e parë që një afat do të humbasë.

Kronologjia hap pas hapi