Cilat janë të drejtat tuaja?
Çdo qiramarrës ka të drejtë ka dy të drejta të rëndësishme: të drejtën për të shijuar jetën dhe të drejtën për mbrojtjen e qirasë. Ku diskutuam për të drejtën e parë të qiramarrësit në lidhje me detyrimet e qiradhënësit, e drejta e dytë e qiramarrësit erdhi në një blog të veçantë rreth mbrojtje nga qiraja.
Kjo është arsyeja pse një pyetje tjetër interesante do të diskutohet në këtë blog: çfarë të drejtash të tjera ka qiramarrësi? E drejta e gëzimit të jetesës dhe e drejta e mbrojtjes me qira nuk janë të vetmet të drejta që qiramarrësi ka ndaj qiradhënësit. Për shembull, qiramarrësi ka gjithashtu të drejtën për një sërë të drejtash në kontekstin e transferimit të pronës që nuk kalon qiranë dhe nënqiranë. Të dyja të drejtat diskutohen në mënyrë të njëpasnjëshme në këtë blog.
Transferimi i pronës nuk kalon me qira
Paragrafi 1 i Nenit 7: 226 të Kodit Civil Hollandez, i cili zbatohet për qiramarrësit e hapësirës banesore dhe tregtare, shpreh sa vijon:
"Transferimi i pronës për të cilën lidhet marrëveshja e qiramarrjes (…) nga pronari transferon të drejtat dhe detyrimet e pronarit nga marrëveshja e qiramarrjes te blerësi".
Për qiramarrësin, ky nen nënkupton para së gjithash që kalimi i pronësisë së pronës së marrë me qira, për shembull nëpërmjet shitjes nga qiradhënësi te një tjetër, nuk i jep fund marrëveshjes së qirasë. Përveç kësaj, qiramarrësi mund të ngrejë pretendime kundër pasardhësit ligjor të qiradhënësit, tani që ky pasardhës ligjor merr përsipër të drejtat dhe detyrimet e qiradhënësit. Për çështjen se cilat pretendime ka pikërisht qiramarrësi, është e rëndësishme që fillimisht të përcaktohet se cilat të drejta dhe detyrime të qiradhënësit i kalojnë pasardhësit të tij ligjor.
Sipas paragrafit 3 të nenit 7: 226 të Kodit Civil, këto janë veçanërisht të drejta dhe detyrime të qiradhënësit që lidhen drejtpërdrejt me përdorimin e pronës së marrë me qira për kundërshpërblim që duhet të paguajë qiramarrësi, pra qiraja. Kjo do të thotë se pretendimet që qiramarrësi mund të bëjë ndaj pasardhësit ligjor të qiradhënësit, në parim kanë të bëjnë me dy të drejtat e tij më të rëndësishme: të drejtën për të gëzuar jetesën dhe të drejtën e mbrojtjes me qira.
Shpesh, megjithatë, qiramarrësi dhe qiradhënësi bëjnë gjithashtu marrëveshje të tjera në marrëveshjen e qirasë për sa i përket përmbajtjes tjetër dhe i regjistrojnë ato në klauzola. Një shembull i zakonshëm është një klauzolë në lidhje me të drejtën e parablerjes së qiramarrësit. Megjithëse nuk i jep të drejtë qiramarrësit për dorëzim, ai nënkupton një detyrim të qiradhënësit për të ofruar: qiradhënësi së pari do të duhet t'i ofrojë qiramarrësit pronën e marrë me qira për shitje para se të mund t'i shitet një pasardhësi tjetër ligjor.
A do të detyrohet edhe qiradhënësi i ardhshëm nga kjo klauzolë ndaj qiramarrësit? Në funksion të rastit ligj, ky nuk është rasti. Kjo parashikon që e drejta e parablerjes së qiramarrësit nuk lidhet drejtpërdrejt me qiranë, në mënyrë që klauzola për të drejtën e blerjes së pronës së marrë me qira të mos i kalojë pasardhësit ligjor të qiradhënësit. Kjo është e ndryshme vetëm nëse ka të bëjë me një opsion blerjeje nga qiramarrësi dhe shuma që duhet t'i paguhet periodikisht qiradhënësit përfshin gjithashtu një element kompensimi për blerjen përfundimtare.
Nën nënvlerësimi
Përveç kësaj, neni 7: 227 i Kodit Civil shpreh sa vijon në lidhje me të drejtat e qiramarrësit:
"Qiramarrësi është i autorizuar t'i japë pronën me qira në përdorim, tërësisht ose pjesërisht, dikujt tjetër, përveç nëse do të duhej të supozonte që qiradhënësi do të kishte kundërshtime të arsyeshme për përdorimin e personit tjetër."
Në përgjithësi, nga ky nen del qartë se qiramarrësi ka të drejtë të japë me nënqira të gjithë ose një pjesë të pronës së marrë me qira një personi tjetër. Në bazë të pjesës së dytë të nenit 7: 227 të Kodit Civil, qiramarrësi nuk mund të vazhdojë të japë me nënqira nëse ka arsye për të dyshuar se qiradhënësi do ta kundërshtojë këtë. Në disa raste, kundërshtimi i qiradhënësit është i dukshëm, për shembull nëse në marrëveshjen e qirasë përfshihet ndalimi i nënqirasë. Në këtë rast, dhënia me qira nga qiramarrësi nuk lejohet.
Nëse qiramarrësi e bën këtë gjithsesi, mund të ketë një gjobë në këmbim. Kjo gjobë duhet të lidhet më pas me ndalimin e nënqirasë në marrëveshjen e qirasë dhe të jetë e lidhur me një shumë maksimale. Për shembull, dhënia me qira e një dhome nga një Air B&B në këtë mënyrë mund të ndalohet në qira, gjë që shpesh rezulton të jetë kështu.
Në këtë kuadër, për dhënien me nënqira të hapësirës së banimit është i rëndësishëm edhe neni 7:244 i K.Civil, i cili thotë se qiramarrësi i sipërfaqes së banimit nuk lejohet të japë me qira të gjithë hapësirën e banimit. Kjo nuk vlen për një pjesë të një hapësire banimi, si për shembull një dhomë. Me fjalë të tjera, qiramarrësi është në parim i lirë të nënqirasë pjesërisht një hapësirë banimi një tjetri.
Në parim, edhe nënqiramarrësi ka të drejtë të qëndrojë në pronën e marrë me qira. Kjo vlen edhe nëse qiramarrësi duhet ta lirojë vetë pronën e marrë me qira. Në fund të fundit, neni 7: 269 i Kodit Civil Hollandez parashikon që qiradhënësi do të vazhdojë të japë nënqira sipas ligjit, edhe nëse marrëveshja kryesore e qirasë ka përfunduar. Megjithatë, kushtet e mëposhtme duhet të plotësohen për qëllimet e këtij neni:
- Hapësirë e pavarur e jetesës. Me fjalë të tjera, një hapësirë jetese me aksesin e saj dhe pajisjet e veta thelbësore, të tilla si një kuzhinë dhe një banjo. Vetëm një dhomë nuk shihet si një hapësirë e pavarur e jetesës.
- Marrëveshje për nënqira. Duke qenë një marrëveshje midis qiramarrësit dhe nënpaguesit që plotëson kërkesat për një marrëveshje qiraje, siç përshkruhet në nenin 7: 201 të Kodit Civil.
- Marrëveshja e qirasë ka të bëjë me qiradhënien e hapësirës së banimit. Me fjalë të tjera, marrëveshja kryesore e qirasë midis qiramarrësit dhe pronarit duhet të lidhet me qiranë dhe dhënien me qira të hapësirës për të cilën zbatohen dispozitat ligjore të hapësirës së banimit.
Nëse dispozitat e mësipërme nuk respektohen, nënshtruesi ende nuk ka të drejtë ose titull për të kërkuar nga pronari të drejtën për të qëndruar në pronën me qira pasi marrëveshja kryesore e qirasë midis qiramarrësit dhe pronarit të jetë përfunduar, në mënyrë që dëbimi gjithashtu të bëhet e pashmangshme për të. Nëse nënshtruesi i plotëson kushtet, ai duhet të marrë parasysh faktin që pronari mund të fillojë procedura kundër nënshtresës pas gjashtë muajsh në mënyrë që të sjellë ndërprerjen e nënqerjes dhe evakuimin e qirasë.
Ashtu si hapësira e banimit, edhe hapësira tregtare mund të jepet me nënqira nga qiramarrësi. Por si lidhet nënqiramarrësi me qiradhënësin në këtë rast, nëse qiramarrësi nuk ishte i autorizuar për ta bërë këtë ose duhet të lirojë pronën e marrë me qira? Për vitin 2003 kishte një dallim të qartë: qiradhënësi nuk kishte asnjë lidhje me nënqiramarrësin sepse nënqiramarrësi kishte vetëm një marrëdhënie juridike me qiramarrësin. Si rezultat, edhe nënqiramarrësi nuk kishte të drejta dhe rrjedhimisht një kërkesë kundër qiradhënësit.
Që atëherë, ligji ka ndryshuar në këtë pikë dhe përcakton se nëse marrëveshja kryesore e qirasë ndërmjet qiramarrësit dhe qiradhënësit përfundon, qiramarrësi duhet të kujdeset për interesat dhe pozitën e nënqiramarrësit, për shembull, duke e bashkuar nënqiramarrësin në procedurë me qiradhënësi. Por nëse marrëveshja kryesore e qirasë përfundon ende pas procedurës, të drejtat e nënqiramarrësit do të përfundojnë gjithashtu.
A jeni qiramarrës dhe a keni ndonjë pyetje në lidhje me këtë blog? Pastaj kontaktoni Law & More. Avokatët tanë janë ekspertë në fushën e ligjit të qiradhënies dhe janë të lumtur t'ju ofrojnë këshilla. Ata gjithashtu mund t'ju ndihmojnë ligjërisht nëse mosmarrëveshja juaj e qirasë rezulton në procedura ligjore.