Çdo qiramarrës ka të drejtë ka dy të drejta të rëndësishme: të drejtën për të shijuar jetën dhe të drejtën për mbrojtjen e qirasë. Ku diskutuam për të drejtën e parë të qiramarrësit në lidhje me detyrimet e qiradhënësit, e drejta e dytë e qiramarrësit erdhi në një blog të veçantë rreth mbrojtje nga qiraja. Kjo është arsyeja pse një pyetje tjetër interesante do të diskutohet në këtë blog: cilat të drejta të tjera i ka qiramarrësi? E drejta për të shijuar jetesën dhe e drejta për mbrojtjen e qirasë nuk janë të drejtat e vetme që qiramarrësi ka ndaj pronarit. Për shembull, qiramarrësi gjithashtu ka të drejtë për një numër të drejtash në kontekstin e transferimit të pronës që nuk kalon qiranë dhe nën-nënçmimin. Të dy të drejtat diskutohen rresht në këtë blog.
Transferimi i pronës nuk kalon me qira
Paragrafi 1 i Nenit 7: 226 të Kodit Civil Hollandez, i cili zbatohet për qiramarrësit e hapësirës banesore dhe tregtare, shpreh sa vijon:
"Transferimi i pronës për të cilën lidhet marrëveshja e qiramarrjes (…) nga pronari transferon të drejtat dhe detyrimet e pronarit nga marrëveshja e qiramarrjes te blerësi".
Për qiramarrësin, ky nen nënkupton para së gjithash që transferimi i pronësisë së pronës me qira, për shembull përmes shitjes nga pronari te tjetri, nuk përfundon marrëveshjen e qirasë. Përveç kësaj, qiramarrësi mund të pretendojë pretendime kundër pasardhësit ligjor të pronarit, tani që ky pasardhës ligjor merr të drejtat dhe detyrimet e pronarit. Për pyetjen se cilat pretendime i ka saktësisht qiramarrësi, është e rëndësishme së pari të përcaktohet se cilat të drejta dhe detyrime të pronarit i kalojnë pasardhësit të tij ligjor. Sipas paragrafit 3 të nenit 7: 226 të Kodit Civil, këto janë veçanërisht të drejtat dhe detyrimet e pronarit që lidhen drejtpërdrejt me përdorimin e pronës me qira për shqyrtim që duhet të paguhet nga qiramarrësi, dmth., Qiraja. Kjo do të thotë që pretendimet që qiramarrësi mund të bëjë kundër pasardhësit ligjor të pronarit, në parim, lidhen me dy të drejtat e tij më të rëndësishme: të drejtën për gëzimin e jetesës dhe të drejtën për mbrojtjen e qirasë.
Sidoqoftë, shpesh, qiramarrësi dhe qiradhënësi gjithashtu bëjnë marrëveshje të tjera në marrëveshjen e qirasë për sa i përket përmbajtjes tjetër dhe i regjistrojnë ato në klauzola. Një shembull i zakonshëm është një klauzolë në lidhje me të drejtën preventive të qiramarrësit. Megjithëse nuk i jep të drejtë qiramarrësit për dorëzim, kjo nënkupton një detyrim të pronarit për të ofruar: pronari së pari do të duhet t'i ofrojë pronës me qira qiramarrësit në shitje përpara se të shitet te një tjetër pasardhës ligjor. A do të jetë i lidhur edhe pronari tjetër nga kjo klauzolë ndaj qiramarrësit? Në funksion të praktikës gjyqësore, ky nuk është rasti. Kjo parashikon që një e drejtë paraprake e qiramarrësit nuk lidhet drejtpërdrejt me qiranë, në mënyrë që klauzola në lidhje me të drejtën e blerjes së pronës me qira të mos kalojë në pasardhësin ligjor të pronarit. Kjo është ndryshe vetëm nëse ka të bëjë me një mundësi blerjeje nga qiramarrësi dhe shuma që duhet t'i paguhet pronarit pronar gjithashtu përfshin një element të kompensimit për blerjen përfundimtare.
Nën nënvlerësimi
Përveç kësaj, neni 7: 227 i Kodit Civil shpreh sa vijon në lidhje me të drejtat e qiramarrësit:
"Qiramarrësi është i autorizuar t'i japë pronën me qira në përdorim, tërësisht ose pjesërisht, dikujt tjetër, përveç nëse do të duhej të supozonte që qiradhënësi do të kishte kundërshtime të arsyeshme për përdorimin e personit tjetër."
Në përgjithësi, është e qartë nga ky nen që qiramarrësi ka të drejtë të lëshojë me nën / nën tërë ose një pjesë të pasurisë me qira një personi tjetër. Në funksion të pjesës së dytë të nenit 7: 227 të Kodit Civil, qiramarrësi nuk mund të vazhdojë me nënqira nëse ka arsye të dyshojë se pronari do ta kundërshtojë këtë. Në disa raste, kundërshtimi i pronarit është i qartë, për shembull nëse një ndalim i nënbënies përfshihet në marrëveshjen e qirasë. Në atë rast, nën lejimi i qiramarrësit nuk lejohet. Nëse qiramarrësi e bën këtë gjithsesi, mund të ketë një gjobë në këmbim. Kjo gjobë duhet të jetë e lidhur me ndalimin e nën-nënvlerësimit në marrëveshjen e qirasë dhe të jetë e detyruar në një shumë maksimale. Për shembull, nënvlerësimi i një dhome nga një Air B&B mund të ndalohet në këtë mënyrë në qira, gjë që shpesh rezulton se është rasti.
Në këtë kontekst, neni 7: 244 i Kodit Civil është gjithashtu i rëndësishëm për nën-nënvlerësimin e hapësirës së banimit, i cili thotë se qiramarrësi i hapësirës së banimit nuk lejohet të japë me qira tërë hapësirën e jetesës. Kjo nuk vlen për një pjesë të një hapësire jetese, siç është një dhomë. Me fjalë të tjera, qiramarrësi në parim është i lirë që pjesërisht të lirojë një hapësirë jetese për një tjetër. Në parim, nënshtruesi gjithashtu ka të drejtë të mbetet në pronën me qira. Kjo vlen edhe nëse qiramarrësi duhet ta lirojë vetë pronën me qira. Mbi të gjitha, neni 7: 269 i Kodit Civil Hollandez parashikon që pronari do të vazhdojë të nën-nënvlerësohet nga ligji, edhe nëse marrëveshja kryesore e qirasë ka përfunduar. Sidoqoftë, kushtet e mëposhtme duhet të plotësohen për qëllimet e këtij neni:
- Hapësirë e pavarur e jetesës. Me fjalë të tjera, një hapësirë jetese me aksesin e saj dhe pajisjet e veta thelbësore, të tilla si një kuzhinë dhe një banjo. Vetëm një dhomë nuk shihet si një hapësirë e pavarur e jetesës.
- Marrëveshje për nënqira. Duke qenë një marrëveshje midis qiramarrësit dhe nënpaguesit që plotëson kërkesat për një marrëveshje qiraje, siç përshkruhet në nenin 7: 201 të Kodit Civil.
- Marrëveshja e qirasë ka të bëjë me qiradhënien e hapësirës së banimit. Me fjalë të tjera, marrëveshja kryesore e qirasë midis qiramarrësit dhe pronarit duhet të lidhet me qiranë dhe dhënien me qira të hapësirës për të cilën zbatohen dispozitat ligjore të hapësirës së banimit.
Nëse dispozitat e mësipërme nuk respektohen, nënshtruesi ende nuk ka të drejtë ose titull për të kërkuar nga pronari të drejtën për të qëndruar në pronën me qira pasi marrëveshja kryesore e qirasë midis qiramarrësit dhe pronarit të jetë përfunduar, në mënyrë që dëbimi gjithashtu të bëhet e pashmangshme për të. Nëse nënshtruesi i plotëson kushtet, ai duhet të marrë parasysh faktin që pronari mund të fillojë procedura kundër nënshtresës pas gjashtë muajsh në mënyrë që të sjellë ndërprerjen e nënqerjes dhe evakuimin e qirasë.
Ashtu si hapësira për të jetuar, hapësira tregtare gjithashtu mund të lihet me qira nga qiramarrësi. Por, si lidhet nënshtruesi me pronarin në këtë rast, nëse qiramarrësi nuk ishte i autorizuar ta bëjë këtë ose duhet të lirojë pronën me qira? Për vitin 2003 kishte një dallim të qartë: pronari nuk kishte asnjë lidhje me nën-qiramarrësin, sepse nën-qiramarrësi kishte vetëm një marrëdhënie juridike me qiramarrësin. Si rezultat, nënshtruesi gjithashtu nuk kishte të drejta dhe kështu një kërkesë kundër pronarit. Që nga ajo kohë, ligji ka ndryshuar në këtë pikë dhe përcakton që nëse përfundon marrëveshja kryesore e qirasë midis qiramarrësit dhe pronarit, qiramarrësi duhet të kujdeset për interesat dhe pozicionin e qiramarrësit, për shembull, duke u bashkuar me subtenant në procedurat me pronari Por nëse marrëveshja kryesore e qirasë përfundon ende pas procedurave, të drejtat e nënshtruesit gjithashtu do të përfundojnë.
A jeni qiramarrës dhe a keni ndonjë pyetje në lidhje me këtë blog? Pastaj kontaktoni Law & More. Avokatët tanë janë ekspertë në fushën e ligjit të qiradhënies dhe janë të lumtur t'ju ofrojnë këshilla. Ata gjithashtu mund t'ju ndihmojnë ligjërisht nëse mosmarrëveshja juaj e qirasë rezulton në procedura ligjore.