Mbrojtja e qirasë

Kur merrni me qira një strehim në Hollandë, automatikisht keni të drejtë të merrni mbrojtje me qira. E njëjta gjë vlen edhe për bashkë-qiramarrësit dhe nën-nën-paguesit. Në parim, mbrojtja e qirasë përfshin dy aspekte: mbrojtjen e çmimit të qirasë dhe mbrojtjen e qirasë nga zgjidhja e marrëveshjes së qiramarrjes në kuptimin që pronari nuk mund ta zgjidhë thjesht marrëveshjen e qirasë. Ndërsa të dy aspektet e mbrojtjes së qirasë zbatohen për qiramarrësit e shtëpive sociale, ky nuk është rasti për qiramarrësit e shtëpive në sektorin e lirë. Cila mbrojtje e qirasë është në diskutim kur dhe çfarë përfshin saktësisht mbrojtja e çmimit të qirasë ose mbrojtja e qirasë në kontekstin e përfundimit të qirasë, diskutohen në këtë blog. Por së pari, ky blog diskuton gjendjen e quajtur hapësirë ​​jetese për zbatimin e përgjithshëm të mbrojtjes së qiramarrjes.

Hapësira e jetesës

Për zbatimin e dispozitave ligjore në lidhje me mbrojtjen e qirasë, së pari duhet të bëhet fjalë për hapësirën e banimit. Sipas nenit 7: 233 të Kodit Civil Hollandez, hapësira e jetesës duhet të kuptohet se do të thotë një pronë e paluajtshme e ndërtuar për aq kohë sa jepet me qira si një shtëpi e pavarur ose jo e pavarur, një karvan ose një stendë e destinuar për qëndrim të përhershëm. Asnjë dallim i mëtejshëm nuk bëhet midis qiramarrësve të akomodimit të pavarur ose jo të pavarur për qëllime të mbrojtjes së qirasë.

Koncepti i hapësirës së jetesës përfshin gjithashtu pajisje të paluajtshme, me fjalë të tjera lehtësira që nga natyra e tyre janë të lidhura pazgjidhshmërisht me shtëpinë, karvanin ose katranin ose që janë pjesë e saj në bazë të marrëveshjes së qirasë. Në një kompleks banesash, kjo mund të jetë, për shembull, shkalla, galeritë dhe korridoret, si dhe instalimet qendrore nëse ato përcaktohen me kontratë si hapësira që nuk kanë një karakter publik.

Sidoqoftë, nuk ka hapësirë ​​jetese brenda kuptimit të Seksionit 7: 233 të Kodit Civil Hollandez nëse ka të bëjë me:

• përdorimi afatshkurtër i hapësirës së banimit; nëse është ky rast, përcaktohet në bazë të natyrës së përdorimit, për shembull si shtëpi pushimi apo shtëpi këmbimi. Në këtë kuptim, kohëzgjatja e shkurtër i referohet përdorimit dhe jo kohës së rënë dakord;
• një hapësirë ​​e varur jetese; ky është rasti nëse shtëpia jepet me qira së bashku me hapësirën tregtare; në atë rast, shtëpia është pjesë e hapësirës së biznesit me qira, kështu që jo kushtet e strehimit por dispozitat në lidhje me hapësirën e biznesit zbatohen për shtëpinë;
• një varkë shtëpie; ky është një fenomen që nuk përshtatet me përkufizimin ligjor të nenit 7: 233 të Kodit Civil Hollandez. Një shtëpi e tillë zakonisht nuk mund të konsiderohet si pronë e paluajtshme, sepse nuk ka asnjë lidhje të qëndrueshme me tokën ose bankën.

Mbrojtja e çmimit me qira

Nëse është përmbushur gjendja e hapësirës së jetesës të përshkruar më sipër, qiramarrësi së pari do të gëzojë mbrojtjen e çmimit të qirasë. Në atë rast zbatohen pikat e mëposhtme fillestare:

• raporti midis cilësisë, përfshirë vendndodhjen e banesës me qira dhe midis qirasë që duhet të paguhet për të, duhet të jetë i arsyeshëm;
• qiramarrësi ka mundësi në çdo kohë të vlerësojë çmimin fillestar të qirasë nga Komiteti i Qiradhënies; kjo është e mundur vetëm brenda 6 muajve pas fillimit të qirasë; vendimi i Komisionit të Qirasë është i detyrueshëm, por gjithsesi mund të paraqitet në Gjykatën e Nën-Rrethit për shqyrtim;
• pronari nuk mund të procedojë me një rritje të pakufizuar të qirasë; Kufijtë specifikë ligjorë zbatohen për rritjen e qirasë, siç është përqindja maksimale e rritjes së qirasë e përcaktuar nga Ministri;
• dispozitat ligjore në lidhje me mbrojtjen e qirasë janë ligj i detyrueshëm, dmth., pronari nuk mund të devijojë prej tyre në marrëveshjen e qirasë në dëm të qiramarrësit.

Rastësisht, parimet e deklaruara vlejnë vetëm për qiramarrësin e një banese sociale. Kjo është hapësira e jetesës që përfshihet në sektorin e rregulluar të qirasë dhe për këtë arsye duhet të dallohet nga hapësira e jetesës që i përket sektorit të liberalizuar, ose falas të qirasë. Në rastin e strehimit të liberalizuar ose falas, qiraja është aq e lartë sa qiramarrësi nuk është më i përshtatshëm për subvencionin e qirasë dhe për këtë arsye është jashtë mbrojtjes së ligjit. Kufiri midis banesave të liberalizuara dhe atyre sociale është afërsisht me çmimin e qirasë prej rreth 752 euro në muaj. Nëse çmimi i qirasë i rënë dakord e tejkalon këtë shumë, qiramarrësi nuk mund të mbështetet më në parimet e përshkruara më sipër, sepse atëherë ka të bëjë me qiranë e një banese të liberalizuar.

Mbrojtja e qirasë nga zgjidhja e marrëveshjes së qirasë

Sidoqoftë, për zbatimin e aspektit tjetër të mbrojtjes së qirasë, nuk bëhet asnjë dallim midis qiramarrësve të banesave sociale dhe atyre të liberalizuara. Me fjalë të tjera, kjo do të thotë që çdo qiramarrës i hapësirës së banimit mbrohet kryesisht dhe automatikisht nga zgjidhja e marrëveshjes së qirasë, në kuptimin që pronari nuk mund të anulojë thjesht marrëveshjen e qirasë. Në këtë kontekst, qiramarrësi është i mbrojtur posaçërisht sepse:

• përfundimi nga pronari nuk e zgjidh marrëveshjen e qiramarrjes në përputhje me nenin 7: 272 të Kodit Civil Hollandez; në parim, i takon pronarit që së pari të përpiqet të bëjë përfundimin e marrëveshjes së qirasë me pëlqimin e ndërsjellë. Nëse kjo nuk funksionon dhe qiramarrësi nuk bie dakord për përfundimin, zgjidhja e pronarit nuk e zgjidh vërtet marrëveshjen e qirasë. Kjo do të thotë që marrëveshja e qirasë vazhdon si zakonisht dhe pronari duhet të paraqesë një kërkesë ligjore për përfundimin e marrëveshjes së qirasë në gjykatën e nën-distriktit. Në atë rast, marrëveshja e qirasë nuk do të përfundojë derisa gjykata të marrë një vendim të pakthyeshëm mbi kërkesën e ndërprerjes së pronarit.
• në funksion të nenit 7: 271 të Kodit Civil Hollandez, pronari duhet të deklarojë një arsye për përfundimin; nëse pronari do të zgjidhë marrëveshjen e qirasë, ai duhet të veprojë në përputhje me formalitetet e nenit të lartpërmendur të Kodit Civil. Përveç periudhës së njoftimit, një bazë për ndërprerje është një formalitet i rëndësishëm në këtë kontekst. Pronari duhet të deklarojë një nga arsyet e ndërprerjes në njoftimin e tij të përfundimit, siç thuhet në Nenin 7: 274 paragrafi 1 i Kodit Civil Hollandez:

1. qiramarrësi nuk është sjellë si qiramarrës i mirë
2. ka të bëjë me qira për një periudhë të caktuar
3. pronarit i duhet urgjentisht qiraja për përdorimin e tij
4. qiramarrësi nuk pajtohet me një ofertë të arsyeshme për të lidhur një marrëveshje të re qiraje
5. pronari dëshiron të realizojë një përdorim të tokës me qira në përputhje me një plan të vlefshëm të zonimit
6. interesat e pronarit në përfundimin e qirasë janë më të mëdha se ato të qiramarrësit në vazhdimin e qirasë (në rastin e qiradhënies së qiradhënësit)

• qiraja mund të zgjidhet vetëm nga një gjykatës për arsyet e cekura në nenin 7: 274 paragrafi 1 i Kodit Civil Hollandez; Arsyet e lartpërmendura janë shteruese: domethënë, nëse procedurat ligjore zhvillohen para gjykatave, zgjidhja e marrëveshjes së qirasë për arsye të tjera nuk është e mundur. Nëse ndonjë nga arsyet e lartpërmendura paraqitet, gjykata duhet gjithashtu të miratojë kërkesën e qiramarrësit për të përfunduar. Në atë rast, për këtë arsye nuk ka vend për një peshim (të mëtejshëm) të interesave. Sidoqoftë, një përjashtim vlen për këtë pikë në lidhje me terrenin e përfundimit të përdorimit urgjent personal. Kur kërkesa të lejohet, gjykata do të përcaktojë edhe kohën për dëbim. Sidoqoftë, nëse kërkesa për përfundimin e pronarit refuzohet, qiraja përkatëse nuk mund të zgjidhet përsëri prej tij për tre vjet.

Akti i Lëvizjes së Tregut me Qira

Më parë, mbrojtja e qirasë ishte praktikisht subjekt i shumë kritikave: mbrojtja e qirasë do të kishte shkuar shumë larg dhe ka më shumë pronarë të shtëpive që do të donin të jepnin me qira shtëpinë nëse mbrojtja e qirasë nuk do të ishte aq e rreptë. Ligjvënësi ka rezultuar i ndjeshëm ndaj kësaj kritike. Për këtë arsye, ligjvënësi ka vendosur të prezantojë këtë ligj që nga 1 korriku 2016, Akti i Transferimit të Tregut me Qira. Me këtë ligj të ri, mbrojtja e qiramarrësit u bë më pak e rreptë. Në kontekstin e këtij ligji, këto janë ndryshimet më të rëndësishme:

• për marrëveshjet e qirasë në lidhje me hapësirën e pavarur të jetesës prej dy vjetësh ose më pak dhe për marrëveshjet e qirasë në lidhje me hapësirën e jetesës jo të pavarur prej pesë vjetësh ose më pak, është bërë e mundur që pronari të marrë me qira pa mbrojtje të qirasë. Kjo do të thotë që marrëveshja e qirasë përfundon me zbatimin e ligjit pas afatit të rënë dakord dhe nuk ka pse të zgjidhet nga qiradhënësi si më parë.
• me futjen e kontratave të grupeve të synuara, gjithashtu është bërë më e lehtë për pronarin të përfundojë marrëveshjen e qirasë në lidhje me strehimin e destinuar për një grup specifik të synuar, siç janë studentët. Nëse qiramarrësi nuk i përket më një grupi specifik të synuar dhe nuk mund, për shembull, të konsiderohet më si student, pronari do të jetë në gjendje të vazhdojë me përfundimin për shkak të përdorimit urgjent personal më lehtë dhe më shpejt.

A jeni qiramarrës dhe a doni të dini për cilën mbrojtje të qirasë keni të drejtë? A jeni pronar që dëshiron të zgjidhë marrëveshjen e qirasë? Apo keni ndonjë pyetje tjetër në lidhje me këtë blog? Pastaj kontaktoni Law & More. Avokatët tanë janë ekspertë në ligjin e qiradhënies dhe janë të lumtur t'ju ofrojnë këshilla. Ata gjithashtu mund t'ju ndihmojnë ligjërisht nëse mosmarrëveshja juaj e qirasë çon në procedura ligjore.