Kontrolli i duhur i pronës në Holandë do të thotë përcaktimi i tre gjërave përpara se të nënshkruhet një akt blerjeje: që shitësi të mund ta transferojë atë që shitet, që blerësi të lejohet ta përdorë atë sipas qëllimit dhe që asnjë detyrim i lidhur me tokën nuk do t'i kalojë blerësit pa u vënë re. Ligji holandez e bën të parën relativisht të lehtë dhe dy të tjerat mashtrueshëm të vështira, sepse regjistrat publikë janë të plotë për të drejtat, por nuk thonë asgjë për planifikimin ose gjendjen. Ky artikull përcakton se çfarë kontrollon një specialist, në çfarë rendi dhe cilat gjetje duhet të ndalojnë një transaksion.
Çfarë bëjnë dhe çfarë nuk vërtetojnë regjistrat
Transferimi i pasurisë së paluajtshme holandeze kërkon tre gjëra së bashku: një titull themelor të vlefshëm, një akt noterial transferimi dhe regjistrimin e atij akti në regjistrat publikë të mbajtur nga Kadastra. Nëse humbet një, nuk kalon asnjë pronësi, pavarësisht se sa para kanë ndërruar duar. Regjistrat regjistrojnë aktet dhe faktet e regjistrueshme dhe janë të hapura për këdo, prandaj një hetim i titullit në Holandë është i shpejtë krahasuar me juridiksionet që mbështeten në zinxhirët privatë të titullit.
Ajo që nuk janë regjistrat është një garanci. Sistemi holandez është negativ me efekt mbrojtës: regjistrimi nuk garanton që një e drejtë e regjistruar ekziston në mënyrë të vlefshme, dhe një e drejtë e paregjistruar mund të jetë ende e vlefshme midis palëve që e krijuan atë. Ajo që ofron ligji në vend të kësaj është mbrojtje për personin që është mbështetur me mirëbesim në regjistra, në varësi të kushteve, gjë që është një gjë e ndryshme dhe më e ngushtë. Në praktikë kjo do të thotë dy rregulla metode. Lexoni vetë aktet në vend të ekstraktit përmbledhës, sepse detyrimet përcaktohen në akt dhe jo në indeks. Dhe kthehuni mjaftueshëm prapa në zinxhir për të kapur aktin në të cilin është krijuar një pengesë, pasi aktet e mëvonshme shpesh e përsërisin atë në mënyrë të paplotë ose aspak.
Barrët: çfarë e detyron një pasardhës dhe çfarë jo
Dallimi që shkakton dëmin më të madh është midis të drejtave dhe detyrimeve që rrjedhin nga toka dhe atyre që nuk rrjedhin nga kjo. Të drejtat e kufizuara të pronësisë i detyrojnë të gjithë: qiraja (erfpacht), e drejta e sipërfaqes (opstalrecht), servitutet (erfdienstbaarheden), uzufrukti dhe hipoteka, të gjitha i bashkëngjiten vetë pronës dhe i mbijetojnë një shitjeje. Kur prona është një e drejtë apartamenti, akti i ndarjes dhe rregulloret e shoqatës së pronarëve detyrojnë gjithashtu çdo pronar të mëvonshëm.
Detyrimet kontraktuale janë një çështje tjetër. Një detyrim cilësor, i cili është një detyrim për të toleruar ose për të mos bërë diçka, i kalon një pasardhësi vetëm nëse krijohet në një akt noterial dhe regjistrohet; nëse mungon njëra prej tyre, ajo e lidh vetëm palën origjinale. Një klauzolë zinxhir, në të kundërt, nuk e shoqëron kurrë tokën: ajo e detyron shitësin të imponojë të njëjtin detyrim mbi blerësin tjetër, të mbështetur nga një penalitet, dhe për këtë arsye dështon në heshtje sapo një hallkë në zinxhir harron. Kur gjen një klauzolë zinxhir, pyetja nuk është se çfarë thotë ajo, por nëse ajo është kaluar në të vërtetë në çdo akt që nga krijimi i saj, dhe nëse një penalitet është humbur tashmë.
Qiraja meriton trajtim të veçantë sepse është e zakonshme në qytetet më të mëdha, ku bashkia mban tokën dhe jep një të drejtë përdorimi afatgjatë. Ekonomia e një qiraje qëndron në qiranë e tokës, momentet e rishikimit dhe kushtet në të cilat e drejta përfundon ose rinovohet, dhe këto janë në kushtet e qirasë dhe jo në marrëveshjen e blerjes. Artikulli ynë mbi erfpacht dhe qira afatgjatë funksionon përmes mekanikës, dhe krahasimi themelor me pronësinë e plotë është përcaktuar në pronësi ose qira.
Planifikimi: omgevingsplan zëvendësoi bestemmingsplan
Që kur Akti i Mjedisit dhe Planifikimit hyri në fuqi më 1 janar 2024, planet e vjetra të zonimit nuk qëndrojnë më më vete. Çdo bashki tani ka një plan të vetëm omgevingsplan, dhe ish-planet e zonimit u përthithën në një pjesë të përkohshme të tij, për t'u shndërruar në një plan përfundimtar gjatë një periudhe kalimtare që zgjat edhe në dekadën e ardhshme. Për një blerës kjo ka një pasojë praktike: rregulli i zbatueshëm për një truall të caktuar mund të përfshihet në pjesën e përkohshme, në rregullat e reja bashkiake ose në rregullat kombëtare që zbatohen drejtpërdrejt, dhe kontrollimi vetëm i hartës së vjetër të zonimit nuk është më i mjaftueshëm.
Pyetjet që duhen përgjigjur janë të njëjta siç kanë qenë gjithmonë. Çfarë përdorimi lejon plani, çfarë lejon ai për sa i përket vëllimit të ndërtimit dhe a përputhet përdorimi aktual me të apo mbështetet në një leje të vjetër apo në mbrojtje kalimtare. Kur përdorimi i synuar kërkon një ndryshim, përcaktoni nëse bashkia është e gatshme të japë një leje mjedisore për një aktivitet të devijuar përpara se të angazhoheni dhe regjistrojeni këtë si kusht dhe jo si pritje. Kontrolloni nëse bashkia ka vendosur një të drejtë parablerjeje mbi truallin, tani të rregulluar në Aktin e Mjedisit dhe Planifikimit dhe të regjistruar në regjistrat publikë, pasi kjo mund të parandalojë një shitje te dikush tjetër. Kontrolloni për statusin e monumentit të mbrojtur, i cili kufizon ndryshimet dhe sjell kërkesat e veta për leje, dhe kontrolloni për çdo detyrim që rrjedh nga cilësia e tokës, pasi kuadri për tokën dhe ndotjen tani kalon edhe përmes legjislacionit mjedisor dhe një raport i kohëve të fundit për tokën është praktikë standarde.
Qiramarrësit: blerja nuk e prish kontratën e qirasë
Një blerës i një prone të dhënë me qira merr përsipër kontratën e qirasë me anë të ligjit. Ky rregull i vetëm, "koop breekt geen huur", vendos më shumë transaksione se çdo rregull tjetër, dhe kjo do të thotë që kontratat e qirasë janë po aq të rëndësishme sa edhe aktet e verifikimit. Për pronën banesore, rregullat ndryshuan ndjeshëm më 1 korrik 2024, kur hyri në fuqi legjislacioni mbi kontratat e qirasë me afat të caktuar dhe mbi qiranë e përballueshme, duke ngushtuar rrethanat në të cilat mund të përdoret një kontratë qiraje banesore me afat të caktuar dhe duke zgjeruar qiranë e rregulluar duke e ngritur më tej tregun. Supozimet rreth qirasë së arritshme bazuar në pozicionin para asaj date nuk janë të besueshme.
Për pronën komerciale, klasifikimi është vendimtar. Hapësirat e shitjes me pakicë dhe të mikpritjes bien nën një regjim mbrojtës me një strukturë pesëvjeçare dhe pesëvjeçare dhe baza të kufizuara për përfundimin e kontratës, ndërsa zyrat dhe hapësirat e tjera të biznesit bien nën një regjim më të lehtë në të cilin mbrojtja kryesore e qiramarrësit është pezullimi i detyrimit për të liruar pronën. Të dyja nuk janë të këmbyeshme, dhe një kontratë qiraje e hartuar sipas modelit të gabuar krijon mbrojtje që askush nuk e ka pasur për qëllim. Nëse një tarifë shërbimi, një detyrim mirëmbajtjeje apo një pajisje i përket qiradhënësit apo qiramarrësit rrjedh nga kontrata e qirasë dhe kushtet e përgjithshme të zbatueshme, dhe këto kushte ndryshojnë midis modeleve standarde në qarkullim. Ne i krahasojmë dy regjimet në Ligji holandez i pasurive të paluajtshme dhe ligji i qirasë tregtare.
Marrëveshja e blerjes: ku shpërndahet në të vërtetë rreziku
Gjetjet e verifikimit të kujdesit të duhur vlejnë vetëm për atë që bën kontrata me to. Për blerjen e një banese nga një blerës konsumator, marrëveshja duhet të jetë me shkrim dhe blerësi ka një periudhë reflektimi prej tre ditësh, e cila duhet të përfshijë të paktën dy ditë pune, në të cilën blerja mund të zgjidhet pa dhënë arsye dhe pa kosto. Kjo periudhë fillon nga momenti kur dorëzohet marrëveshja e nënshkruar, kështu që data e dorëzimit të dokumentit duhet të regjistrohet, jo të supozohet.
Përtej kësaj, tre klauzola e bëjnë punën. Klauzola që përshkruan se për çfarë duhet të jetë e përshtatshme prona përcakton nëse një defekt është problem i shitësit apo i blerësit, dhe një shitës që është në dijeni të një defekti nuk mund të fshihet pas një përjashtimi të përgjithshëm; një klauzolë moshe ose një klauzolë mosbanimi e zhvendos rrezikun në drejtimin tjetër dhe nuk duhet të nënshkruhet kurrë pa kuptuar se çfarë përjashton. Kushti i financimit përcakton se kur blerësi mund të largohet, dhe i duhet një datë, një shumë e përcaktuar dhe një përshkrim i provave të refuzimit që kërkohen. Klauzola e sigurisë, zakonisht një depozitë ose garanci bankare prej dhjetë përqind të çmimit, përcakton se çfarë ndodh nëse një palë nuk përmbush detyrimet, së bashku me penalizimin për mospërmbushje në modelet standarde.
Vini re një pikë të ligjit holandez që i dallon blerësit nga sistemet e tjera: rregulli i njoftimit dy-mujor që zbatohet për blerjet e mallrave të luajtshme nga konsumatorët nuk zbatohet për blerjen e një shtëpie. Ajo që zbatohet atje është detyrimi për t'u ankuar brenda një afati të arsyeshëm nga zbulimi i një defekti, i cili është më i shkurtër nga sa presin shumica e blerësve dhe i cili vlerësohet në bazë të rrethanave. Kur një kërkesë mund të jetë e parashkruar, një ndërprerje me shkrim është e vetmja përgjigje e besueshme. Udhëzuesit tanë për marrëveshje paraprake e blerjes dhe marrëveshja holandeze e blerjes së pasurive të paluajtshme kaloni nëpër tekstin standard.
Noteri dhe çfarë nuk bën noteri për ju
Noteri i së drejtës civile harton aktin e transferimit dhe aktin e hipotekës, kontrollon regjistrat menjëherë para regjistrimit, mban çmimin e blerjes në një llogari të palës së tretë dhe paguan tarifat ekzistuese. Noteri është një zyrtar publik me detyrë paanshmërie ndaj të dyja palëve, dhe verifikimet e identitetit dhe detyrimet kundër pastrimit të parave janë gjithashtu të detyrueshme për noterinë. Ajo që noteri nuk bën është të këshillojë njërën palë nëse transaksioni është një ide e mirë, të negociojë kontratën ose të hetojë pozicionin e planifikimit ose gjendjen e ndërtesës. Blerësit rregullisht supozojnë të kundërtën dhe zbulojnë boshllëkun vetëm më vonë; roli është përcaktuar në artikullin tonë mbi noteri holandez dhe transferimi ligjor i pronës.
Taksa e transferimit paguhet në momentin e blerjes, dhe normat, përjashtimet dhe kushtet përcaktohen nga legjislatura dhe ndryshojnë nga viti në vit. Meqenëse norma varet nga mënyra se si do të përdoret prona dhe nga pozicioni i blerësit, dhe për shkak të pasojave të marrjes së tokës së gabuar pas përfundimit dhe jo më parë, kjo është një pyetje për një këshilltar tatimor në fazën e strukturimit dhe jo diçka që duhet të zgjidhet në marrëveshjen e blerjes. Ana e kostos së blerësit është përcaktuar në përmbledhjen tonë të taksa e transferimit dhe kostot e blerësit.
Një urdhër pune për hetimin
Filloni me regjistrat, sepse janë të lirë dhe të shpejtë dhe ato përcaktojnë nëse ia vlen të bëhet pjesa tjetër: akti aktual i pronësisë, aktet në të cilat janë krijuar të drejta të kufizuara dhe detyrime cilësore, dhe çdo bashkëngjitje e regjistruar, hipotekë ose të drejtë parablerjeje. Pastaj lexoni pozicionin e planifikimit në planin e ndërtimit dhe historikun e lejes, dhe vetëm atëherë porositni studimet teknike dhe mjedisore, të cilat janë pjesa e kushtueshme. Kur prona jepet me qira, më pas vijnë kontratat e qirasë dhe historiku i qirasë, së bashku me pagesat e shërbimit. Kur është një e drejtë apartamenti, shtoni aktin e ndarjes, rregulloret e shoqatës, procesverbalet e saj, planin e saj afatgjatë të mirëmbajtjes dhe gjendjen e fondit të saj rezervë.
Regjistroni çdo gjetje në marrëveshjen e blerjes dhe jo në korrespondencë. Një kusht që shfaqet vetëm në një shkëmbim email-esh vlen shumë pak pasi të jetë ekzekutuar akti, sepse marrëveshja dhe akti së bashku përcaktojnë se çfarë është shitur dhe me çfarë kushtesh. Kur një gjetje nuk mund të zgjidhet para nënshkrimit, zgjedhja është midis një kushti paraprak, një rregullimi çmimi, një dëmshpërblimi ose një mbajtjeje të mbajtur nga noteri, dhe cila nga katër përputhjet varet nëse rreziku është i matshëm dhe nga kush është në pozicionin më të mirë për ta hequr atë. Gabimet më të zakonshme në praktikën holandeze të pronës janë përcaktuar në artikullin tonë mbi Si të shmangni grackat e zakonshme në ligjin holandez të pasurive të paluajtshme.
Së fundmi, mbajeni afatin kohor të ndershëm. Kushtet e financimit skadojnë, periudhat e reflektimit llogariten në ditë në vend të javëve, dhe një bashki që i kërkohet një qëndrim mbi një përdorim të devijuar nuk do të përgjigjet shpejt. Një ushtrim i kujdesit të duhur i ngjeshur në ditët para një date nënshkrimi prodhon gjetje mbi të cilat askush nuk mund të veprojë, gjë që është një rezultat më i kushtueshëm sesa një përfundim i vonuar.
Law & More akte për blerësit, shitësit, pronarët, qiramarrësit dhe zhvilluesit në çështjet holandeze të pronave, nga hetimi i titullit dhe planifikimit përmes marrëveshjes së blerjes deri te mosmarrëveshjet në lidhje me defektet, qiratë dhe kushtet e qirasë. Nëse po përgatitni një transaksion ose keni gjetur diçka në regjistrat që nuk mund ta vendosni, kontaktoni ekipi i ligjit të pasurive të paluajtshme in Eindhoven or Amsterdam.
