Akti i Qirasë së Përballueshme (Ut betaalbare Huur)

Që nga 1 korriku 2024, Holanda ka rregulluar shumë më tepër tregun e saj të qirasë sesa më parë. Akti i Qirasë së Përballueshme — i Akti i Qirasë së Përballueshme — zgjeroi kontrollin e qirasë nga banesat sociale në segmentin e tregut të mesëm, e bëri sistemin e pikëzimit të detyrueshëm në vend të një matësi dhe ia kaloi zbatimin bashkive. Nëse merrni me qira në Amsterdam or Eindhoven, ose e jepni me qira pronën atje, rregullat më poshtë përcaktojnë se cila mund të jetë qiraja juaj ligjërisht.

Çfarë bën Akti i Qirasë së Përballueshme

Akti nuk është një kod më vete, por një statut ndryshues, duke rishkruar pjesë të Librit 7 të Kodit Civil Hollandez, Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, Besluit huurprijzen woonruimte dhe Wet goed verhuurderschap. Ai ka hyrë në fuqi më 1 korrik 2024. Tre ndryshime kanë më shumë rëndësi.

• Rregullorja u zgjerua deri në mes të shekullit të kaluar. Përpara korrikut 2024, vetëm shtëpitë me rezultat deri në 143 pikë ishin të kontrolluara nga qiraja; çdo gjë mbi këtë çmim ishte "liberalizuar" dhe mund të jepej me qira me çfarëdo çmimi që ofronte tregu. Akti krijoi një brez të rregulluar të tregut të mesëm nga 144 në 186 pikë.
• Sistemi i pikëve u bë i detyrueshëm. Më parë, qiradhënësi mund të kërkonte më shumë se maksimumi i pikëve dhe qiraja qëndronte në fuqi, përveç nëse qiramarrësi e kundërshtonte atë në kohë. Tani maksimumi është ligj i detyrueshëm: ngarkimi i më shumë pikëve është i paligjshëm në vetvete, pavarësisht nëse qiramarrësi ankohet apo jo.
• Sistemi i pikëve u modernizua. Komponenti WOZ u kufizua, etiketave të energjisë iu dha shumë më tepër peshë, hapësira e jashtme u shpërblye më mirë dhe u futën mbishpagime për ndërtesat e reja dhe të listuara.

Qeveria vlerësoi në atë kohë se rreth 300,000 shtëpi do të shihnin përfundimisht një rënie të qirave me një mesatare prej rreth 190 eurosh në muaj, nga të cilat rreth 157,000 shtëpi të nivelit të mesëm me një mesatare prej rreth 240 eurosh. Këto ishin parashikime të bëra paraprakisht, jo rezultate të matura.

Sistemi i vlerësimit të banesave (woningwaarderingsstelsel)

Winingwaarderingsstelsel, ose WWS, vlerëson karakteristikat e matshme dhe e konverton totalin në një qira bazë mujore maksimale ( kale huur , duke përjashtuar tarifat e shërbimit). Ai gjendet në nenin 5 të Besluit huurprijzen woonruimte, me tabelat e pikëve në anekset e tij.

Shtëpi të pavarura

Për një banesë të pavarur — një me derën e vet të përparme, kuzhinën dhe banjon — pikët jepen për:

• sipërfaqja e secilës dhomë dhe e çdo hapësire magazinimi;
• pajisje kuzhine dhe sanitare, duke përfshirë gjatësinë e sipërfaqes së punës dhe një tualet ose vaskë të dytë;
• etiketa e energjisë, e cila që nga modernizimi mbart shumë më tepër peshë — një etiketë e mirë shton shumë pikë, ndërsa etiketat E, F dhe G tërheqin një zbritje;
• hapësirë ​​e jashtme si kopsht, ballkon ose tarracë çatie, me një zbritje aty ku nuk ka;
• vlera WOZ (vlerësimi i pronës bashkiake), në varësi të një kufiri në mënyrë që vendndodhja të mos dominojë rezultatin në zonat me vlerë të lartë;
• statusin e ndërtesës së listuar, objektet e kujdesit dhe sende më të vogla.

Çdo pikë korrespondon me një shumë në një tabelë të publikuar, kështu që 143 dhe 186 pikë secila përkthehen në një shifër të saktë në euro. Këto shifra indeksohen më 1 janar të çdo viti sipas nenit 12 të Besluit huurprijzen woonruimte, duke ndjekur metodën në nenin 27 të Wet op de huurtoeslag. Çdo shifër që lexoni është pra e vlefshme vetëm për vitin e deklaruar.

Dhoma dhe akomodime të tjera jo të pavarura

Dhomat dhe akomodimet e tjera ku ndani një kuzhinë ose banjo, vlerësohen sipas një sistemi të veçantë — WWSO — i cili gjithashtu u modernizua dhe u bë i detyrueshëm më 1 korrik 2024. Pika praktike për studentët dhe profesionistët e rinj është se nuk ka sektor të lirë për dhomat : sado i lartë të jetë rezultati, një dhomë ka një qira maksimale.

Mbishpagime: ndërtime të reja, monumente dhe energji

Neni 8a i Besluit huurprijzen woonruimte lejon disa ngritje të qirasë maksimale:

• Mbishpagim për ndërtime të reja prej 10% për banesat e nivelit të mesëm, ndërtimi i të cilave filloi para 1 janarit 2028, duke u zbatuar për njëzet vjet nga banimi i parë, për të mbajtur të qëndrueshëm zhvillimin e nivelit të mesëm.
• Monument kombëtar (rijksmonument): një mbishpagim prej 35%.
• Monument provincial ose bashkiak: një mbishpagim prej 15%.
• Peizazh i mbrojtur i qytetit: një mbishpagim prej 5% për banesat e ndërtuara para vitit 1965 në një peizazh urban të mbrojtur që nuk janë vetë të listuara.

Ndërtesat e listuara mbrohen gjithashtu nga zbritja e etiketës së energjisë: në vend që të humbasë pikë për një etiketë të dobët, një monument merr zero pikë për atë artikull. Nuk ka përjashtim të veçantë për rinovimin; rinovimi kryhet nëpërmjet rrugës së zakonshme, kështu që një pronar që përmirëson vërtet një pronë - veçanërisht etiketën e saj të energjisë - rrit qiranë maksimale të ligjshme.

Tre segmentet

Kufijtë shprehen në pikë. Secila prej dy pikëve të kufijve konvertohet në një maksimum prej eurosh për qiranë bazë fillestare në fillim të një qiraje të re, duke përjashtuar tarifat e shërbimit. Këto shifra në euro indeksohen çdo 1 janar sipas nenit 12 të Besluit huurprijzen woonruimte dhe publikohen nga Rijksoverheid dhe Huurcommissie , prandaj përdorni shumën për vitin në të cilin fillon qiraja.

Rezultati i pikëve është ai që përcakton vlerën, jo qiraja e kërkuar: një shtëpi që shënon 160 pikë është një shtëpi e nivelit të mesëm edhe nëse reklamohet me çmimin 1,600 €, dhe tejkalimi është i paligjshëm.

Kontratat ekzistuese: regjimi kalimtar

Akti zbatohet plotësisht për çdo kontratë qiraje të lidhur më 1 korrik 2024 ose më pas. Për kontratat e nënshkruara para asaj date, rregullat kalimtare ndryshojnë sipas pikëve të fituara:

• Deri në 143 pikë, le të jetë nën pragun e liberalizimit në fillim. Tashmë i rregulluar; WWS i modernizuar dhe maksimumi i ri zbatohen nga 1 korriku 2024.
• Deri në 143 pikë, por e lejuar mbi pragun e liberalizimit në fillim — një kontratë “e liberalizuar” për një shtëpi që në fakt ka rezultate të ulëta. Akti i kapi këto nga 1 korrik 2025, pas një periudhe kalimtare njëvjeçare që u lejon pronarëve të bëjnë ndryshime vullnetare. Që nga ajo datë, qiramarrësi aktual mund të kërkojë që qiraja të ulet në pikët maksimale.
• 144 deri në 186 pikë. Kontratat ekzistuese janë nuk të prekura. Maksimumi i tregut të mesëm prek vetëm ndryshimin e qiramarrësit, kur shtëpia jepet me qira herën tjetër.
• 187 pikë e lart. Jashtë regjimit; nuk ka qira maksimale fillestare.

Kjo është pjesa më e keqkuptuar e Aktit. Shumë qiramarrës supozojnë se rregullorja e tregut të mesëm zbatohet edhe për ta menjëherë; për shumicën e qiramarrësve të tregut të mesëm nuk vlen. Megjithatë, ia vlen të llogariten pikët: një apartament që duket i tregut të mesëm mund të shënojë nën 143 pasi të merren në konsideratë një etiketë e dobët energjie dhe një vlerë e kufizuar WOZ - dhe apartamenti është i mbuluar.

Deklarata e pikëve që qiradhënësi duhet t'ju japë

Një qiradhënës që jep me qira një shtëpi të rregulluar ose të tregut të mesëm duhet t'i japë qiramarrësit një numërim pikësh sipas WWS ose WWSO, me qiranë maksimale përkatëse, në fillim të qirasë. Detyrimi është zbatuar për marrëveshjet e reja të qirasë që nga 1 korriku 2024, kur hyri në fuqi Akti i Qirasë së Përballueshme; fuqitë dhe instrumentet zbatuese të Huurcommissie ishin plotësisht funksionale që nga 1 janari 2025. Ai përfshihet midis rregullave të përgjithshme të pronësisë së mirë në nenin 2 të Wet goed verhuurderschap, kështu që bashkia mund ta zbatojë atë. Është pika më e mirë fillestare për qiramarrësin: kërkoni një me shkrim, dhe nëse nuk vjen asnjë, kjo është në vetvete një shkelje e raportueshme.

Zbatimi: nga iniciativa e qiramarrësit te ajo e bashkisë

Përpara Aktit, një qira e tepërt ishte problemi i qiramarrësit: qiramarrësi duhej të aplikonte në Huurcommissie brenda gjashtë muajve nga fillimi i qirasë, dhe një qiramarrës me një kontratë të përkohshme që kishte frikë nga mosrinovimi shpesh nuk bënte asgjë. Akti e përfshiu qiranë maksimale në rregullat e përgjithshme të pronësisë së mirë, dhe që nga 1 janari 2025, bashkitë mund t'i zbatojnë këto rregulla me nismën e tyre, duke përdorur shkallën e përshkallëzimit të Wet goed verhuurderschap:

• nje paralajmerim;
• një urdhër nën detyrim administrativ (zgjedhja e fundit) ose një urdhër penal (dwangsom i fundit);
• një gjobë administrative (boete më të mira), e cila rritet me përsëritje;
• në rastet më serioze të shkeljeve të përsëritura, marrja e kontrollit nga menaxhmenti (emri mbiemri i beheer), duke e vendosur pronën nën administrim të një pale të tretë.

Gjoba maksimale administrative përcaktohet duke iu referuar kategorive statutore të gjobave të nenit 23 të Kodit Penal Holandez dhe rritet kur i njëjti qiradhënës shkel përsëri rregullat brenda periudhës së përcaktuar në Akt (neni 19 i Wet goed verhuurderschap). Shumat e këtyre kategorive rregullohen çdo dy vjet, kështu që kufiri që llogaritet është ai në fuqi në kohën e shkeljes; bashkitë publikojnë tabelat e tyre të gjobave brenda tij. Çdo bashki duhet gjithashtu të operojë një pikë raportimi ( meldpunt ) ku qiramarrësit mund të raportojnë praktikat e këqija të qiradhënies, në mënyrë anonime nëse dëshirojnë.

Zbatimi i ligjit nga ana e bashkisë nuk zëvendëson mjetet juridike të vetë qiramarrësit; ai funksionon paralelisht me to.

• Brenda gjashtë muajve nga fillimi i qirasë, qiramarrësi mund t'i kërkojë Huurcommissie-së të testojë qiranë fillestare sipas nenit 7:249 të Kodit Civil Holandez. Një qira shumë e lartë ulet më pas me efekt prapaveprues deri në datën e fillimit.
• Pas kësaj periudhe, një qiramarrës i një shtëpie të rregulluar ose të nivelit të mesëm mund t'i propozojë qiradhënësit një ulje çmimi dhe, nëse refuzohet, ta paraqesë çështjen në Huurcommissie sipas nenit 7:254 të Kodit Civil Holandez. Një ulje e tillë përgjithësisht hyn në fuqi vetëm për të ardhmen.
• Vendimet e Huurcommissie janë të detyrueshme për palët, me kusht që mosmarrëveshjen t'ia referojmë gjykatës së shkallës së parë brenda afatit ligjor.

Sa mund të rritet qiraja çdo vit?

Rritjet e qirasë kufizohen veçmas nga qiraja fillestare, dhe kufijtë rivendosen çdo vit.

• Shtëpi të rregulluara (deri në 143 pikë). Një tavan përqindjeje zbatohet nga 1 korriku i çdo viti, me një maksimum fiks prej eurosh në vend të atyre rasteve kur qiraja bazë është shumë e ulët. I njëjti tavan zbatohet për dhomat, karavanët dhe vendet e pushimit.
• Shtëpi të nivelit të mesëm (144–186 pikë). Zbatohet një kufi përqindjeje i veçantë, pak më i lartë. Kur vetë kontrata përcakton një përqindje më të ulët, mbizotëron shifra kontraktuale; kur përcakton një përqindje më të lartë, qiradhënësi mund të mos e zbatojë atë.

Të dy kufijtë ndjekin të njëjtën formulë statutore: më e ulëta midis inflacionit dhe zhvillimit të pagave të dakordësuara kolektivisht, plus një pikë përqindjeje. Ato shpallen çdo vit nga Ministri i Strehimit dhe Planifikimit Hapësinor dhe publikohen në rijksoverheid.nl para se të hyjnë në fuqi, prandaj merrni shifrën për vitin e rritjes dhe jo atë që lexuat vitin e kaluar. Një qiramarrës që e konsideron një rritje të tepërt mund ta paraqesë propozimin në Huurcommissie, por vetëm brenda periudhës që Huurcommissie publikon për atë vit, e cila për një rritje që hyn në fuqi më 1 korrik bie në vjeshtën e ardhshme. Nëse nuk e përcakton këtë, rritja mbetet në fuqi. Udhëzuesi ynë për rritjen vjetore të qirasë përcakton hapat.

Si përputhet Akti me pjesën tjetër të ligjit holandez të qirasë

Ligji për pronësinë e mirë (Wet goed verhuurderschap)

Në fuqi që nga 1 korriku 2023, Ligji për Qiranë e Përballueshme përcakton rregullat kombëtare të sjelljes për qiradhënësit dhe agjentët e qirasë: asnjë diskriminim në përzgjedhje, asnjë frikësim, një depozitë jo më shumë se dyfishi i qirasë bazë, një marrëveshje qiraje me shkrim, informacion me shkrim për qiramarrësin, asnjë tarifë të dyfishtë agjencie dhe vetëm tarifa të lejuara shërbimi. Akti i Qirasë së Përballueshme shtoi qiranë maksimale dhe rritjen maksimale në atë listë, kështu që një mosmarrëveshje për qiranë tani është si një çështje civile ashtu edhe një çështje rregullatore.

Kontratat e përkohshme pas huurcontracten Wet vaste

Akti i Kontratave të Qirasë me Çmim të Përcaktuar hyri në fuqi më 1 korrik 2024, të njëjtën ditë me Aktin e Qirasë së Përballueshme, dhe të dyja është më mirë të lexohen së bashku. Sipas nenit 7:271 të Kodit Civil Holandez, një qiramarrës i ri i një shtëpie të pavarur tani merr një kontratë me afat të pacaktuar si rregull. Kontratat e përkohshme mbeten të mundshme vetëm për kategori të përcaktuara në legjislacionin e deleguar - midis tyre studentë të caktuar, njerëz që japin me qira shtëpinë e tyre ndërsa punojnë jashtë vendit përkohësisht, qira të përkohshme ndërsa një qiramarrës zëvendësohet përkohësisht dhe njerëz në nevojë urgjente për strehim, siç janë mbajtësit e statusit dhe qiramarrësit e shansit të dytë - dhe për akomodime jo të pavarura. Këto kategori janë përcaktuar në Besluit betaalbare huur (Stb. 2024, 180), i cili hyri në fuqi më 1 korrik 2024. Për ndërkombëtarët kjo ka rëndësi: kontrata e vjetër dyvjeçare, e cila e bënte të rrezikshme kundërshtimin e një qiraje të tepërt, nuk është më e paracaktuar.

Tarifat e shërbimit

Tarifat e shërbimit janë jashtë maksimumit të WWS dhe janë një rrugë e shpeshtë për të rikuperuar atë që sistemi i pikëve nuk lejon. Vetëm artikujt e lejuar mund të kalohen dhe Komisioni i Punës mund t'i vlerësojë ato. Rregulla të reja për tarifën e shërbimit zbatohen nga 1 janari 2027.

Çfarë do të thotë Akti për pronarët e shtëpive dhe çfarë ka ndodhur që atëherë

Për një investitor, Akti e ndryshoi aritmetikën në tre mënyra. Tavani i të ardhurave për një njësi të tregut të mesëm tani është një funksion i karakteristikave të matshme të ndërtesës dhe jo i kërkesës lokale, kështu që një apartament i vendosur mirë, por me pak energji, mund të ketë një vlerë dukshëm më të ulët si qira. Indeksimi i maksimumit është i kufizuar, kështu që rritja e të ardhurave është e kufizuar. Dhe dalja është tërheqëse: shitja te një pronar-banor shpesh vlen më shumë sesa vazhdimi i qirasë.

Pasoja e raportuar gjerësisht ka qenë se pronarët privatë kanë shitur njësi të rregulluara dhe të rregulluara rishtazi, se furnizimi i sektorit të lirë është ngushtuar ndërsa qiratë e kërkuara në të janë rritur dhe se disa zhvillime të tregut të mesëm janë shtyrë. Mbishpagimi për ndërtimet e reja në nenin 8a të Besluit huurprijzen woonruimte kishte për qëllim të kundërshtonte këtë të fundit. Monitorimi i tregut nga Kadastra, CBS dhe ministria vërteton trendin: që kur sistemi i pikëve u bë i detyrueshëm për segmentin e tregut të mesëm deri në dhe duke përfshirë 186 pikë më 1 korrik 2024, numri i ish-shtëpive me qira të shitura nga pronarët privatë është rritur dhe furnizimi i sektorit të lirë është tkurrur.

Akti mbetet në fuqi siç është miratuar, dhe Besluit huurprijzen woonruimte ka vazhduar të ndryshohet, së fundmi në prill 2026, kështu që rregullat e vlerësimit dhe pragjet janë një objektiv i lëvizshëm. Raportet formale të monitorimit mbi Aktin publikohen çdo vit nga Ministria e Strehimit dhe Planifikimit Hapësinor (VRO). Një projektligj i veçantë, Wet toekomstbestendige huurcommissie (dokumenti parlamentar 36791), merret me strukturën e tarifave të Huurcommissie, mosmarrëveshjet për tarifat e shërbimit dhe kohët e përpunimit. Dhoma e Përfaqësuesve e miratoi atë më 21 prill 2026; në Senat një raport i dytë i komisionit u lëshua më 14 korrik 2026 dhe përgatitja me shkrim është ende në vazhdim.

Udhëzime praktike

Nëse jeni qiramarrës që dyshon se qiraja është shumë e lartë

• Kërkoji qiradhënësit me shkrim deklaratën e pikëve, duke i thënë nëse nuk të është dhënë kurrë një e tillë.
• Numëroni vetë pikët duke përdorur kontrollin e çmimit të qirasë të Komisionit të Punës, duke pasur në dispozicion sipërfaqet e dyshemesë, etiketën e energjisë, vendimin e WOZ dhe hapësirën e jashtme.
• Kontrolloni datën e kontratës suaj me rregullat kalimtare më sipër — kjo përcakton nëse keni një kërkesë tani apo vetëm pas rinovimit.
• Regjistroni dritaren gjashtëmujore nga fillimi i qirasë: brenda saj mund të përfitoni një ulje retrospektive, jashtë saj përgjithësisht vetëm një ulje prospektive.
• Paralelisht, raportojeni çështjen te zyra e bashkisë suaj. Zbatimi i ligjit nuk ju kushton asgjë dhe nuk varet nga gatishmëria juaj për të ngritur padi.
• Mos e ndërprisni thjesht pagesën e një pjese të qirasë. Ulni çmimin vetëm në bazë të një marrëveshjeje ose vendimi.

Nëse jeni pronar që po e përmbushni portofolin tuaj me

• Vlerësoni çdo njësi sipas WWS ose WWSO aktuale, për njësi në vend të ndërtesës, dhe regjistroni llogaritjen.
• Kontrolloni nëse zbatohet ndonjë tarifë shtesë — ndërtime të reja, monumente ose peizazh i mbrojtur urban — sepse këto e ndryshojnë ndjeshëm tavanin.
• Shikoni me kujdes etiketën e energjisë: përmirësimi i izolimit, xhamit ose ngrohjes është rruga më e drejtpërdrejtë ligjore për një qira maksimale më të lartë.
• Ndani tarifat e shërbimit dhe ngarkoni vetëm artikujt e lejuar, me një deklaratë vjetore të duhur.
• Lëshoni deklaratën e pikëve me çdo marrëveshje të re qiraje dhe mbani prova që e keni bërë këtë.
• Rishikoni klauzolat e rritjes së qirasë në kontratën tuaj standarde kundrejt kufizimeve vjetore; një klauzolë që lejon më shumë është e pazbatueshme në atë masë.
• Kur një njësi është me humbje nën kufirin e lejuar, merrni këshilla para ristrukturimit. Ndërtimet artificiale - tarifat e rreme të shërbimit, etiketimi i gabuar i një apartamenti si dhoma, një qira e supozuar pushimi - janë ato që kërkojnë ekipet e zbatimit të ligjit.

Law & More këshillon si qiramarrësit ashtu edhe pronarët mbi ligjin holandez të qirasë, në anglisht, nga Eindhoven AmsterdamNjë numërim pikësh dhe një rishikim i datës së kontratës zakonisht do të zgjidhen shpejt kur një qira është nën Aktin e Qirasë së Përballueshme.