Blerja e një shtëpie së bashku në Holandë: pronësia, hipoteka dhe dalja

Kur blini një shtëpi së bashku në Holandë, akti noterial përcakton se kush zotëron cilën pjesë, por secili prej jush është përgjegjës ndaj bankës për të gjithë hipotekën, pavarësisht se çfarë bini dakord midis jush. Përjashtimi kryesor nga trajtimi i barabartë është ajo që shkruani në letër: kontributet e pabarabarta, dhuratat prindërore dhe ajo që ndodh në rast ndarjeje ose vdekjeje mbrohen vetëm nëse regjistrohen para përfundimit.

Partnerët e pamartuar nuk trashëgojnë asgjë nga njëri-tjetri pa testament, dhe të jetuarit së bashku për vite me radhë nuk krijon të drejta pronësie. Ky artikull trajton bashkëpronësinë, strukturën e marrëdhënies suaj, kontributet e pabarabarta, hipotekën, vdekjen dhe ndarjen, sipas rendit në të cilin lindin vendimet.

Çfarë do të thotë bashkëpronësia sipas ligjit holandez?

Dy ose më shumë persona që blejnë një shtëpi së bashku e mbajnë atë në një bashkësi (gemeenschap) sipas Librit 3 të Kodit Civil Holandez (BW). Secili mban një pjesë të pandarë siç përcaktohet në aktin e transferimit; pronësia kalon kur akti noterial regjistrohet në regjistrat publikë të Regjistrit të Tokave (Kadaster).

Çdo bashkëpronar mund të kërkojë ndarjen në çdo kohë sipas Nenit 3:178 BW. Ju mund të bini dakord ta përjashtoni këtë të drejtë, por vetëm për një periudhë të kufizuar, maksimumi pesë vjet në të njëjtën kohë. Nëse nuk mund të bini dakord për ndarjen, gjykata vendos sipas Nenit 3:185 BW, për shembull duke ia ndarë shtëpinë njërit prej jush kundrejt pagesës ose duke urdhëruar një shitje.

Mirëmbajtja e zakonshme mund të bëhet nga secili bashkëpronar, por shitja ose hipotekimi i shtëpisë kërkon pjesëmarrjen e të gjithë bashkëpronarëve. Kjo vlen njësoj për partnerët, miqtë, vëllezërit e motrat ose një prind dhe fëmijë që blejnë së bashku.

A ka rëndësi nëse je i martuar apo bashkëjeton?

Po. Për martesat dhe partneritetet e regjistruara të lidhura që nga 1 janari 2018, parazgjedhja është një bashkësi e kufizuar prone: asetet që keni pasur më parë, dhuratat dhe trashëgimitë, mbeten personale, ndërsa një shtëpi e blerë së bashku gjatë martesës bie në bashkësi. Shihni artikullin tonë mbi bashkësinë e kufizuar të pronës ; marrëveshjet paramartesore mund ta ndryshojnë atë.

Sipas Nenit 1:88 BW, një bashkëshort ka nevojë për pëlqimin e bashkëshortit tjetër për të shitur ose hipotekuar shtëpinë familjare, edhe nëse vetëm njëri prej tyre është pronar i regjistruar. Pa pëlqim, bashkëshorti tjetër mund ta anulojë transaksionin.

Çiftet e pamartuara kanë nevojë për një marrëveshje bashkëjetese noteriale (kontratë bashkëjetese samenlevings) për të rregulluar çështje të krahasueshme. Ajo mund të regjistrojë pjesët, të ndajë kostot, të rregullojë ndarjen dhe të përfshijë një klauzolë akumuluese (verblijvingsbeding) sipas së cilës i mbijetuari merr përsipër pjesën e partnerit të ndjerë në shtëpi. Nuk mund të krijojë të drejta trashëgimie në asete të tjera ose një të drejtë për mirëmbajtje nga partneri; shih krahasimin tonë të një marrëveshjeje bashkëjetese dhe martesës.

Si i mbroni kontributet e pabarabarta?

Nëse njëri prej jush kontribuon më shumë dhe akti thotë pesëdhjetë me pesëdhjetë pa asnjë gjë tjetër të shkruar, gjysma e kontributit shtesë në parim i humbet tjetrit. Tre dokumente e pengojnë këtë, dhe ata duhet të thonë të njëjtën gjë.

• Akti i transferimit: aksionet nuk duhet të jenë domosdoshmërisht të barabarta. Aksionet e pabarabarta gjithashtu ndajnë rritjet dhe uljet e ardhshme të vlerës në atë përpjesëtim.
• Një marrëveshje e brendshme përgjegjësie (draagplichtovereenkomst): ajo regjistron se kush mban cilën pjesë të hipotekës dhe kostot midis jush, dhe çfarë i paguhet kujt para se të ndahet kapitali i mbetur. Banka nuk është e detyruar prej saj.
• Dokumentacioni i parave familjare: një kontribut prindëror është një dhuratë ose një kredi. Një kredi kërkon kushte të shkruara për shumën, interesin, shlyerjen dhe përparësinë në shitje. Një dhuratë mund të përfshijë një klauzolë përjashtimi (uitsluitingsclausule) që e mban atë jashtë çdo bashkësie prone.

Trajtimi tatimor i dhuratave dhe kredive është çështje për një këshilltar tatimor; ne merremi me dokumentet e së drejtës civile dhe koordinohemi me këshilltarin tuaj.

Çfarë do të thotë përgjegjësi e përbashkët për hipotekën?

Nëse të dy nënshkruani aktin e hipotekës, banka mund të kërkojë të gjithë borxhin nga secili prej jush. Nëse paguani më shumë se pjesa juaj e brendshme, keni të drejtë ankimi kundër partnerit tuaj, por kjo e drejtë vlen vetëm aq sa mund të paguajë partneri juaj.

Largimi, një zgjidhje divorci ose një marrëveshje midis jush nuk i jep fund detyrimit tuaj ndaj bankës. Vetëm banka mund ta lirojë një huamarrës, zakonisht pasi të vlerësojë nëse pronari i mbetur mund ta përballojë vetë kredinë. Deri atëherë, borxhi mbetet i regjistruar në emrin tuaj në zyrën holandeze të regjistrimit të kredive (BKR).

Prandaj, një klauzolë daljeje ka nevojë për një metodë vlerësimi dhe një afat kohor. Ajo duhet të përcaktojë se si përcaktohet vlera, sa kohë ka një partner për të marrë pëlqimin e bankës dhe për të blerë tjetrin, kush paguan hipotekën dhe kostot ndërkohë, dhe se shtëpia do të shitet nëse afati kalon.

Çfarë ndodh nëse njëri prej jush vdes?

Një bashkëshort/e ose partner/e i/e regjistruar trashëgon sipas ndarjes statutore; një partner/e bashkëjetues/e nuk trashëgon asgjë pa testament. Pa marrëveshje, pjesa e partnerit/es ​​së ndjerë u kalon të afërmve të gjakut dhe ju mund të jeni bashkëpronar/e të shtëpisë suaj me prindërit ose fëmijët e partnerit/es ​​tuaj të ndjerë.

Një klauzolë akumuluese në marrëveshjen e bashkëjetesës dhe një testament e zgjidhin këtë problem. Kur ka fëmijë, pjesa e tyre e detyrueshme (legitieme portie) duhet të merret në konsideratë; shih artikullin tonë mbi ligjin holandez të trashëgimisë . I mbijetuari gjithashtu mbetet përgjegjës për të gjithë hipotekën, prandaj kontrolloni nëse mbulimi i jetës përputhet me borxhin dhe nëse përcaktimi i përfituesit është i azhurnuar.

Çfarë duhet të kontrolloni në lidhje me shtëpinë dhe blerjen?

Dokumentet e bashkëpronësisë nuk e zgjidhin një blerje të keqe. Sipas Nenit 7:17 BW, shtëpia duhet të ketë vetitë që ju kishit të drejtë të prisnit dhe ju duhet ta njoftoni shitësin për një defekt brenda një kohe të arsyeshme pasi ta zbuloni atë (Neni 7:23 BW); shihni udhëzuesin tonë për blerjen e një shtëpie me defekte të fshehura.

Si blerës privatë, ju keni një periudhë tre-ditore për t'u qetësuar pas marrjes së marrëveshjes së nënshkruar të blerjes (Neni 7:2 BW). Pas kësaj, mbrojtja juaj qëndron në kushtet e financimit, një studim strukturor dhe, kur është e nevojshme, në Garancinë Kombëtare të Hipotekës (NHG). Çdo kusht ka një afat dhe duhet të përdoret me shkrim; shih tërheqjen nga një blerje prone holandeze.

Kontrata model e blerjes kërkon një depozitë ose garanci bankare, zakonisht 10% të çmimit. Shënoni se kush e financon atë, sepse vetë është një kontribut. Për një apartament, kërkoni procesverbalet, llogaritë, fondin rezervë dhe planin e mirëmbajtjes së shoqatës së pronarëve (VvE); shihni të drejtat dhe detyrimet e VvE . Me një kontratë qiraje toke, lexoni së pari kushtet e erfpacht.

Noteri i së drejtës civile ekzekuton aktin e transferimit dhe aktin e hipotekës dhe kontrollon regjistrat. Noteri është i paanshëm dhe nuk këshillon asnjërin prej jush se si të ndani pronësinë; prandaj dokumentet e bashkëpronësisë kanë nevojë për vëmendje të veçantë.

Si ndahet shtëpia kur ndahesh?

Ka tre rrugëdalje: njëri prej jush merr përsipër shtëpinë, ajo shitet, ose gjykata vendos sipas Nenit 3:185 BW. Një marrje përsipër kërkon një akt të ri noterial dhe lirimin nga banka të partnerit që largohet. Një shitje do të thotë ndarjen e të ardhurave neto pas shlyerjes së hipotekës dhe shlyerjes së kontributeve të dokumentuara sipas rendit të rënë dakord.

Bini dakord paraprakisht se si përcaktohet vlera, për shembull nga një vlerësues i pavarur ose mesatarja e dy vlerësimeve, dhe për sa kohë një vlerësim mbetet i vlefshëm. Nëse nuk mund të bini dakord fare, gjykata mund të ndajë shtëpinë ose të urdhërojë një shitje, gjë që zakonisht është më keq financiarisht sesa një rezultat i negociuar.

Për bashkëshortët, shtëpia është pjesë e një marrëveshjeje më të gjerë pas divorcit. Për bashkëjetuesit, marrëveshja e bashkëjetesës përcakton rregullat; shih ndarjen me një marrëveshje bashkëjetese . Derisa të përfundojë ndarja, të dy mbeteni pronarë dhe përgjegjës, prandaj shënoni me shkrim se kush jeton në shtëpi dhe kush paguan sa që nga dita që njëri prej jush largohet.

Çfarë duhet të kontrollojë secili bashkëblerës?

Secili prej jush ka interesat e veta, edhe nëse blini si çift. Kontrolloni këto pika përpara emërimit te noteri.

• A përputhen aksionet në draftin e aktit të pronësisë me atë që kontribuon secili prej jush, apo ekziston një marrëveshje përgjegjësie që i korrigjon ato?
• A dokumentohet çdo kontribut prindëror si dhuratë, me ose pa klauzolë përjashtimi, apo si kredi me kushte të shkruara?
• Nëse nuk jeni i martuar, a ekziston një marrëveshje bashkëjetese noteriale me klauzolë akumuluese dhe a ka secili prej jush një testament?
• A përmban klauzola e daljes një metodë vlerësimi, një afat blerjeje dhe një shitje rezervë?
• A është mbulimi i jetës në përputhje me hipotekën dhe a kanë të drejtë përfituesit?

Çfarë duhet të kontrollojë partneri që largohet?

Nëse largoheni, përgjegjësia juaj nuk mbaron me largimin tuaj. Kontrolloni këto pika.

• A ju ka liruar banka me shkrim nga kredia hipotekare?
• A është transferuar pjesa juaj me akt noterial dhe a është paguar çmimi?
• A janë shlyer kontributet tuaja të dokumentuara sipas rendit të rënë dakord?
• A është i regjistruar se kush i paguan kontributet e hipotekës, sigurimit dhe VvE deri në transferim?

Çfarë mund të bëjmë për ju kur të blejmë një shtëpi së bashku?

Avokatët tanë të pasurive të paluajtshme dhe avokatët e familjes punojnë në të njëjtën dosje për çifte, miq dhe anëtarë të familjes.

• Ne e shqyrtojmë marrëveshjen e blerjes dhe kushtet e saj përpara se ta nënshkruani.
• Ne hartojmë marrëveshjen e përgjegjësisë së brendshme dhe e harmonizojmë atë me aktin e pronësisë.
• Ne dokumentojmë dhuratat dhe kreditë prindërore me klauzolat e duhura.
• Ne përgatisim marrëveshjen e bashkëjetesës ose kushtet paramartesore me noterin.
• Ne hartojmë marrëveshjet e daljes dhe blerjes, dhe veprojmë në ndarje nëse bashkëpronësia prishet.

përmbledhje

• Akti përcakton pjesët e pronësisë; secili bashkëpronar mund të kërkojë ndarje në çdo kohë (Neni 3:178 BW).
• Të dy huamarrësit janë përgjegjës për të gjithë hipotekën derisa banka të lirojë njërin prej tyre.
• Kontributet e pabarabarta dhe paratë familjare mbrohen vetëm nëse dokumentohen para përfundimit.
• Partnerët e pamartuar nuk trashëgojnë asgjë nga njëri-tjetri pa një testament dhe një klauzolë akumuluese.
• Një klauzolë daljeje ka nevojë për një metodë vlerësimi dhe një afat kohor.

Pyetjet më të shpeshta